上海市酒店式公寓投资分析.doc
《上海市酒店式公寓投资分析.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《上海市酒店式公寓投资分析.doc(17页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、IDR001上海酒店式公寓的开发前景分析 按:在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上,结合公司拟开发的房产项目,我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告,作为项目开发的前期铺垫,并为项目决策提供一定的理论依据。酒店式公寓的开发前景分析酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务,又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业,它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角,上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型,目前产品属于第四代景观舒适型。第一部分 回 顾上海主要的酒店式公寓 据统计,上海的酒店式公寓已经超过100家,
2、不过这些酒店式公寓的定义标准不尽相同,一些小户型的公寓也被纳入其中。根据目标客户和物业特征,这些酒店式公寓大致可以分为两类: 一类是“小户型单身公寓”。 这类物业从2000年开始进入上海住宅市场,连连引起热销的火爆场面,以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点,赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。 表一名 称区 域情 况My city普陀江宁路原是世纪之门规划的一栋商住楼,后请香港设计师改成单身公寓虹桥首席闵行虹梅路原属商务楼,后改为单身公寓蓝朝部落静安万航渡路原规划为商场和办公楼,一度停止销售,2001年上半年规划成酒店式公寓青年汇黄浦海潮路
3、原先是烂尾楼,中福重新包装规划成单身公寓金银汇黄浦九江路酒店式商务公寓,位于南京路商业圈瑞虹新城虹口临平路有规划地推出乐富一族单身公寓,物业配套与瑞虹新城社区共享奔腾新干线闸北宝山路区域中心小房型巴黎时韵徐汇建国西路产权式商务酒店 另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。此类物业从1990年代初期开始,主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施,从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团,形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。 表二名称区域名称区域上海商城静安南京西路美丽华公寓长宁古北协和酒店公寓静安南京西路鹿特
4、丹花园长宁古北嘉里中心静安南京西路金桥公寓长宁东诸安滨路静安广场静安华山路鸿发苑长宁新华路香格里拉公寓静安铜仁路环球广场浦东桃林路新黄浦酒店公寓黄浦永寿路汤臣中心浦东八佰伴天赐公寓黄浦广东路嘉里不夜城闸北不夜城丽晶大厦长宁仙霞路港汇广场黄浦永寿路锦绣公寓长宁虹桥路芝大厦徐汇衡山路亦园徐汇安福路爱俪轩静安镇宁路骏豪国际静安南京西路世纪时空静安乌鲁木齐北路酒店式公寓的主要来源 其一,由不良资产即烂尾楼重新包装。 其二,大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。 其三,重新设计建设。普通酒店式公寓的常见缺陷 利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓(尤其是“小户型单身公寓”),往往具有先
5、天或后天的不足,主要是: 电梯数量不足 通道狭窄 通风采光严重缺乏 户型设计不合理,出现不规则多边形等怪异房型 储存空间严重不足 装修质量粗糙 居住人群复杂 会所设施不全 车位严重缺乏 绿化率低第二部分 酒店式公寓开发前景酒店式公寓的需求分析 近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛,推出的酒店式公寓的销售率基本超过85,有的甚至达到100。2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。 经调查,上海酒店式公寓的主要消费群主要集中在以下几类人群: 1、外资公司或国内知名企业驻沪的工作人员。外资公司的人员大多来自于欧、美国家,为这些公司的
6、行政管理人员(如:CEO、总经理、部门经理等),享受着公司给予的丰厚的住房补贴,他们大多数选择比较高档的酒店式公寓,是酒店式公寓最强势的消费群体。国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力,他们绝大多数为公司的领导者和决策者,同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇,而且工作时间也并非长期或永久性的,所以这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。 2、“海归创业派”人士。他们回国主要是为了自己创业,由于多方面原因,前期他们不大会将资本用于购房,但是长期受到国外思想的影响,对自己生活品质相当重视,这部分人群大多数选择中档的酒店式公寓。 3、上海本地的处于金领和白领之间的高收入年轻阶层。便利、
7、自由、让自己全身心地放松都是他们选择的理由,他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。 4、部分比较特殊的客源。如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。 当然,居住或使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者,酒店式公寓产权拥有者一般不同于普通住宅的所有者,他们更多的是以投资为目的,所以投资客户是该市场需求主体。而且在酒店式公寓的购买需求人群中,还有以下几个特点: 其一,年轻客户低积累,高收入,高预期的特点,决定他们的需求重点是小户型公寓,而酒店式公寓面积一般为3050平米,为全装修住宅,对物业管理的要求较高,地理位置相对优越,总价基本低于50万,因此近年来酒店式公寓的购买人群中,年轻客户所占比例逐步提高。
8、图一 本市购买对象 其二,由于对上海经济地位和国际地位的认可,以及对上海申博成功和中国加入WTO对上海的利好影响的良好预期,外籍人士和外地人在沪置业的步伐加快。分析本市购买对象(图一)、外地购买对象(图二)、境外购买对象(图三)购买的物业价格比例,可以发现外地和境外购买对象购买7000元以上的物业占了较大的比重,他们中有相当比例的选择投资酒店式公寓。2003年以前市场上已售出的6000多套,其中近3000套的业主为外籍人士。图二 外地购买对象图三 境外购买对象 需求预测:根据有关资料,上海每年的租房者在150万左右,其中月薪2500元以上的白领占到20,大约30万人。另据上海市公安局统计,目前
9、海外人士在上海为数约6万人,实际就业的达1.6万人,台商的数量不下20万人。因此,上海房地产市场目前对单身公寓的需求量约在4万到6万户左右,更为乐观的预测甚至可达10万户。而且,中国加入WTO和上海申博成功的利好效应对楼市的刺激作用逐渐突显出来,公众对酒店式公寓租售市场具有良好的预期,尤其对CBD地区良好的发展前景非常乐观。由此可见,酒店式公寓及市中心小户型房屋的需求量,在一定时间内仍将呈上升趋势,尚有一定市场潜力。酒店式公寓的供给分析自1990 年上海出现首家酒店式公寓上海商城以来,上海已有酒店式公寓100余家,总建筑面积200225 万平方米之间,区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东
10、等中心区域。从酒店式公寓的供给来看,其供应总量从1993年起不断增加,1998 年的供应量达到顶峰,直接造成1999 年供应量相对剧减,虽然2000 年有所回升,但是2001 、2002 年的供应量处于递减状态,而2003年又突然放量,上半年市场供应量将达到40万平方米(包括整盘小户型),约7500多套。2003年上海销售的主要酒店式公寓如表三所示。由于酒店式公寓在上海持续热销,不少房地产开发商会顺势跟进,再结合央行对房地产市场中高档物业的宏观调控政策,可以预见,在未来的一段时期内,上海的酒店式服务公寓每年的新增量将趋于稳定,整体供应量缓慢上升,35年后逐步达到市场需求和供给相对平衡。表三 2
11、003年销售的主要酒店式公寓楼盘均价房型面积层高套数区域世纪时空1400045-673.1280静安乌鲁木齐北路圣天地1100030-502.81000左右普陀长寿路君悦静安1200033-684.5/3.2624静安康定路骏豪国际2000040-523.2608静安陕西北路静安新格13000静安江宁路永兴富邦700046-69闸北永兴路金地汇600040-903.2197虹口纪念路帝景苑1800057-1583.0100+徐汇肇嘉浜路恒升半岛国际中心1700037-793.5200+虹口吴淞路 从开发商供应的物业形态来看,上海市面上的酒店式公寓有高、中、低档之分,主要有三类:开发商长期投资型
12、、整盘出售型和产权分散型。目前,市场上多数的单身公寓均属产权分散型,而且中低档酒店式公寓位居市场主流,但随着国际客源的不断涌入,高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力,其供应量会有所上升。 从酒店式公寓的分布走向看,酒店式公寓的发展与整体城市发展战略息息相关,眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和;随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大,静安区特别是南京西路地带,由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境,将成为发展酒店式公寓的黄金地块;浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好消息,大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求;作为传统高尚地段的卢湾区,其北区仍然受淮
13、海路商圈和新天地时尚圈所依托,短期内可以成为酒店式公寓的机会点,其南区受世博会的影响,从长期来看,必将成为酒点式公寓的机会区域;黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围,也将成为酒店式服务公寓的机会区域。以上区域将是上海酒店式公寓的主要供给区域。酒店服务式公寓迅速崛起的宏观经济背景 1、商务旅游性人口的增加上海正逐步发展成为国际金融中心,各种经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁,远程客人增加,停留时间变长,境外高消费水平的公务、商务客人、旅游客人有较大幅度增长。据有关数据显示,除300余万外省市人口外,港、澳、台和外籍常住人口约8-10万人,约占上海总人口的0.5-0.6%,而流动
14、性人口现已达30万人,接近上海总人口的2%。在强大的消费前提下,上海的酒店消费前景广阔。而酒店式公寓拥有酒店的管理与服务,又具有比星级酒店更合理的价格,是对未来全球化发展需求的一种呼应,将会成为市场中的一个亮点。 2、储蓄的保值、增值功能弱化和证券收益的起伏不定长久以来,银行储蓄一直是中国人投资理财的首选,但截止2002年2月的第8次降息(一年期定期存款利率已降到1.98%),利息税的增收,储蓄保值、增值的功能开始弱化,社会理财观念发生了根本性变化。与银行储蓄相比,酒店式公寓的投资性能更强,这也是酒店式公寓热销最大的卖点。另外,伴随着证券市场的持续低迷、欲涨乏力,市场资金流在不知不觉中发生转移
15、,最为明显的,就是催生了房地产市场的“投资风潮”。在政府的支持下(包括蓝印户口政策、购房退税政策等),上海的房地产业的投资环境得到了很大改善,而且随着市中心地块的日渐稀少,房地产的投资价值更是弥足珍贵。购房贷款利率大大低于其他商业贷款利率,与投资股票债券相比,产权酒店总价低,月还款额少,随着上海房地产市场的不断健全和完善,银行利率的下调,投资风险也随着降低了不少,越来越多的人加入到了投资酒店式公寓的行列中来。成功开发酒店式公寓的四要素 在开发酒店式公寓的过程中,选址、规模、产品定位、物业管理等四大要素决定了项目开发的成功与否。 首先在选址上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集的优势,这是开
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 上海市 酒店 公寓 投资 分析
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【胜****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【胜****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。