房地产与施工行业的一般特点.docx
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1、-精品word文档 值得下载 值得拥有-房地产与施工行业的一般特点一,房地产今天我讲一下房地产和施工,这是我们基本上是我们项目的百搭的,基本上我们所有上项目的同志们都发现,基本上都有这两个项目,这个不要去奇怪,往小里说,地产和施工是攫取中国红利一个重要的通道,往大里说,不管发家自哪一个行业,最终资本的逐利性,会把你拉到中国对恩爱纠缠的这个领域里面。因为这个领域,它的市场定价机制非常的混乱,里面可钻的空子非常多,所以它就天然的是一个政商勾结的高发地,但凡有一定社会能量的,都会谋求进入这个高地。在村里面有能量的,会在村里面搞,在镇上有能量的在镇上搞,在全国有能量的在全国搞。我前不久给大家发了一篇文
2、章,大家可能见到的,广东有一个叫大壮国际的,它体量非常小,一个很弱的十几亿的一个企业,它就敢和一个村子合作,做一个150万方的一个超大项目,它的150万方是由村民自己协商,自己拆迁,由村民联合入股占49,大壮出开发款,占51,别忘了,做一个地产建设,大头是地价,这样一来,村民自己拆迁,自己组成一个公司入股,占49,大壮只要出建设费用,材料啊,地基啊,施工啊,到一定高度,可以预售了以后,一下子就滚动起来了,这种开发形态,一看就知道,这是只有坐地虎才能干的,过江龙干不了,这个也从另外一个侧面证明这个行业。简单来看的话,房地产开发无外乎拿地,规划设计,招投标,又叫成本合约,施工,销售,物业管理,这么
3、一些环节,非常简单。拿地对利润的影响数以亿计,规划设计对利润的影响数以亿或千万计,成本合约对利润的影响数以百万计,施工对利润的影响数以十万计,销售对利润的影响数以千万计,物业,全中国来讲,赚钱的就三家,中海,万科,保利,剩下的亏多赚少。物业基本上是地产商拿来做品牌的,很少很少说拿物业来赚钱,这基本上已经凤毛麟角了。所有开发商,都形成了在这样的一个结构里面,要么从头到尾全产业链展开,甚至延伸到后面的地产中介,甚至装修,前面的建材,甚至像李兆基,延伸到在全球拥有数万处物业,就持有N多个分割小商铺,从分割小商铺里赚钱,你们会觉得李兆基很好笑吧,基本上大一点的项目从来没干过,但是在香港长时间排位居于李
4、嘉诚之前,只有金融危机前后,李嘉诚才把他推翻,成为华人首富,这是盖价值链分割之功也,对价值链进行不同的布局,就会形成不同的优势。 如果再往前走,如果延伸到一级开发,那就更狠了,一级开发,甚至围绕着政府的大的城市规划,空间设计和规划控制,踩着红线,把土地整理出来,整理的过程当中,土地的利弊得失,好坏,比如说这个土地是化工厂填埋而成的,里面有很多毒,比如说这个土地是旁边规划里面是个垃圾焚烧厂,还有这个土地本身,现在看着这样,回头立即会通地铁等等,回头很多因素了解了以后,回头一级开发做完,把生地变熟地,把绿地变成可开发用地,或者政治能量比较大的话,把工业土地改性质,改为住宅或商业用地,那基本上赚翻了
5、,甚至把公益用地,教育用地,几乎不要钱的土地,转成商业用地,那是不得了,所有全中国的玩足球的就在玩这一批,庞大的批个体校,批一个什么体育中心,建很多很多楼房,刚开始是训练基地,后来做会所,最后销售掉,要不然踢足球还能赚到钱。 一级开发做完了以后,伙同政府做很多招拍挂的条件,做招拍挂的门槛,让别人进不来。比如说某地的招拍挂条件就是开发这个土地必须旗下拥有四家以上五星级酒店,必须要有五星级酒店营运经验,必须开发总面积超过1000万方等等,六个条件一看下来,其实这就是为碧桂园定做的,所以碧桂园去香港上市的时候,很多人问他,机构问他你的低价这么便宜,你是怎么做到的,你的低价是其他开发商的1/4左右,你
6、怎么做到的,碧桂园就讲了半天,才把这个模式讲清楚,就是碧桂园模式,碧桂园模式后来就被我们描述为锁定大盘,一口气跟政府谈一个5000亩,1万亩,3万亩,起码按平方公里讲的这样的大盘以后,进行毛地的建设。在毛地之上,把医院,邮局,学校,百货公司建好以后,这个土地拿出来再去拍卖,这时候门槛已经非常非常高了,很多人知道,一旦我把你拍下来,我收购你的这些酒店、百货公司,恐怕我得付出天价,但是你自己只要一个低价就能买下来,这属于一二级能够联动起来的方式。 好,这就是房地产商运营的一个大的一个战场。那么一流的地产商整明白了,甚至是代替政府做规划,这方面做得最好的,我们公司老人手都熟悉的一个案例泛华,代替政府
7、做规划,万达也是,代替政府做规划,他赚的钱是来自于把一般性的土地用途尚未完全清晰的一大块土地,把它清晰化,做一个造城,做一个综合体项目,从而把这个土地价值进行充分攫取,而他拿到的土地价格非常低,他是挣规划的钱。而港台商人当初来到大陆,是挣时间的钱,不管怎么样,一看在中轴线上,一看在未来的新城区,先拿下来,放上20年再说。像我们对面的港汇,陈启宗的恒隆地产,他的恒隆广场大家非常熟悉,但是港汇更是他的妙中之绝,先是拿出来做停车场,做美食街,后来拿出来做一个港汇广场,然后是平的,但是规划的时候,他的双塔是规划好了,先没修双塔,下面的裙楼先营业,裙楼把低价烧热了以后,再开始把双塔做起来,这个手法对时间
8、价值的把握,可以说到精妙级别,大陆商人在这方面,完全没法跟他们相提并论,因为大陆商人对城市级差地租的认识和理解,远远没法跟港台商人在同一个层面上,城市级差地租的研究,是城市最奥秘的一堂课,就是在城市发展过程当中,东南西北城区,哪一块地块会怎么走,具体到具体的一个地块,同一个地块在街头街角,在几个主岔路口和在小岔道的,差几百米,其租价、地价、功能就会严重不足。就对城市级差地租的静态观察及动态预测,更是重要的难以想象。小小的嘉里集团在北京,就是修了个嘉里中心,嘉里中心一共建面24万,北京嘉里中心,整个总资产超过千亿。你们知道现在很多大集团,非常庞大,总资产800亿,900亿,说出来很吓人,而对嘉里
9、集团来讲,随便对北京下一步的城市发展趋势一做一个预测,在那里布局一块项目,做酒店啊,百货公司啊,写字楼,一个综合体,现在就那一个地方,每年的租金收入,除了销售的物业有租金收入几十个亿,资产过千亿。你们去看看,国内很多赫赫有名的大集团,总资产才多少亿,这是对城市级差地租的理解,到目前为止,中国大陆目前正在努力,但是因为我们没有过对城市起落涨跌,整个一个,乃至于两三个周期的这种历史了解,数据和经验沉淀,所以你让我们的人去发现即将陨落的一个城市,预测鄂尔多斯何时垮,从而追涨杀跌,是做不到的,我们不可能,但是欧美普遍的掌握了这样一种学问,如果你们仔细研究这一块的话,有一门学问叫城市发展史,非常值得学习
10、。了解房地产这本书是入门书,你们有时间,但凡涉及到地产的施工项目,都买来看看,不读此书,基本上都是盲人和傻子,对城市到底怎么成长,城市里面景观,一个纪念碑怎么影响城市的发展,一个城市广场将会怎样影响,绿地将会怎么样影响等等等等,因为城市不是中国的特产,城市是西方的特产,我们说的城市是西方定义的,我们的这种纵横,直线,环城,中央大道,这种城市规划,早就废了N多年,我们现在所谓的城市是西方定义的城市,所以必须理解城市发展史。地产公司就在赚这个钱,这是一流地产公司干的事,要么通过规划挖掘生产力,要么挣取时间价值,就这两个流派,没有别的流派,但是中国有这么多的地产公司,他都要挣钱,他怎么挣钱,就出现第
11、三个流派,第三个流派是从营运效率上来挣钱,在香港去上市,如果你的土地储备不够你三年持续开发,铁定不让你上市,这是所谓的香港模式。香港模式只承认时间价值,他认为一个地产商赚钱,就是靠你的土地储备,所以中国大陆但凡地产商都中了香港病,都讲我土地够我开发多少年,这是香港模式,因为中国大陆的地产商都是拜香港人为师,所以都学的是港台模式。而美国模式,像普尔特,汉斯,他走的模式是什么呢,不管多高地价(其实美国地价不高),只要被我拿到了,我通过卓越的产品,卓越的销售,总能销出高价格来,我玩的是快速拿地,快速修建,快速销售,快速回笼资金,快速周转,挣的是这一块钱,所以美国模式不注重手上有多少开发多年的土地,注
12、重的是产品,这和香港模式完全走的是两条路。香港模式是土地储备量越大越好,像恒大地产,事实上土地实际储备已经到3亿多平米,3亿多平米,这是很恐怖的概念,可以买下很多国家了,小国。像万科,土地储备3500万平米,已经是很大了,到3亿多,就是10个万科,8个碧桂园,这就到一个骇人听闻的高度,他们都走的是通过储备大量土地,而且越是到那种欠发达,需发展,欠缺投资的地方,砍价式把土地价格谈低,然后捂在手上捂一段时间盘,利用内部资金慢慢周转,等到周转过来了,那个地方土地价格起来了,房产市场成熟了,我再慢慢赚钱。而这种通过周转,通过产品赚钱的模式,到目前为止,我们都知道它是个流派,但是国内几乎无人支持它,因为
13、赚土地的钱更容易,谁都不愿意去做产品的钱,产品的钱多难挣啊,所以这就是劣币驱逐良币,我们现在还没有看到,中国大陆也就是像富力,金帝小小的走这个模式以外,还走得不纯粹,基本上99%都是土地储备模式,所以你见一个地产商,谈谈你们土地够多少年开发的,他会觉得你很懂行,你注重你的产品标准化了吗,你的周转率高吗,他会觉得这个人是个外行,不懂行,就是这个道理。 挣时间价值,通过储备土地的时间长度,龟速开发,分多期开发,甚至是先做一个停车场,做一个大的那种简易的批发市场,捂住多少年的盘,政府你也不能说我没有开发,我已经在开发了,在用了,这个都是港台商人手上有了足够的钱,有了余钱以后,守时间价值。但是你们知道
14、中国商人虽然是光速挣钱,但是你倒推多少年,比如说再倒推五年,恒达地产小得不得了,倒推八年,没人看得上万达,其实他们当时手上都没有钱。而通过改规划来挣钱,也是极少数有高能量企业的最爱,剩下的大部分,是介于几者之间,我土地储备也就是两三年,但是我可能没有你关系那么硬,但是我在一个镇上,一个县上,我搞定全省不行,但是我搞定县还是可以的,做这种区域霸主非常多,所以我们会看到,中国房地产商除了有全国性的这种大地产商以外,区域霸主非常多,像蓝光地产,就不走出成都,我在成都牛得一塌糊涂,像广汇,在最高峰时期占有乌鲁木齐90%的市场,像建业,河南王,河南以外一平米都不建,我就这么狠,现在好一点了。 大约走这几
15、条线,近些时间,地产商们都被万科搞迷糊了,一个呢是万科是双头蛇,香港模式加美国模式,既大量储备土地,又每年有巨大的开发量,所以每年能支撑一千四五百亿的销售额,光是地产板块支撑一千四五百亿销售额,而且主要是以住宅为主,95%以上是住宅为主,这是很罕见的一个,全球最大,汉斯,普尔特,之前万科的老师们,都难以望其项背。那么绿地,每年能干到三千多亿,能源一千多亿,汽车销售三四百亿,其他的金融业,贸易业四五百亿,其实真正的地产板块,去年也就一千二百亿左右,今年理论上,因为上市了,理论上应该超过一千六百亿,可是因为品质,客户问题,其实把他速度拖慢了,他今年理论上是超越不了万科,但是出于张玉良的虚荣心,他会
16、作假也会超越万科,但是我们心里知道他是怎么回事,就是万科是双头蛇,既走产品力高周转模式,又玩大储备。近期万科的一些新做法,什么小股控盘啊,事业合伙人这些制度,稍微关注一下,我这里就做一个通盘的扫描,不多说了。 除了这些以外,因为地产是一个非常可怕的行业,拿地的时候,一大块资金要出去,拆迁如果困难,建设如果吃力,迟迟拿不到预售证,基本上这就死了。所以地产行业天然的是一个非常适合于投行存在,吃烂尾楼的人可以吃得很香的一个行业,潘石屹在上海吃了一个东海广场,一个烂尾楼赚了40个亿的净利润,算是在大陆地区算是一个杰作,但是在地产市场里来看的话,烂尾楼向来是这个行业的常态,因为房地产行业的资金是暴进暴出
17、,它不是个匀速性进入,只要你对现金流的管理不到位,只要你有一些其他,尤其是多元化企业,多元化上面,刚好你的资金周转不过来的,所以很多竞争对手是算着你的资金的极点来坑你,知道你最近这几个月资金最困难,那么你是不是落井下石一下,坑你一把,对地产商自己来讲的话,也有一个怎么有效的加快自己的周转率的问题,在这方面,顺驰是全中国的极端,它是去拿地之前就做好规划,这个最好笑,做个规划其实几十万,大一点的百把撑死,拿地,小地块几个亿,大地块几十上百亿,顺驰就发现全中国人,这些地产商都是抓葱买蒜的家伙,心胸狭窄,是拍完了以后再来做规划,为什么,你规划了去拍地,拍不到不是浪费了吗,顺驰认为这点浪费不可怕,所以他
18、们是规划完以后,最大化价值算出来,大约可以挣到多少钱,概算,就是按亿或千万算,不精确到百万的话,大约能够概算出来,大不了区间,拿这个概算去拿地,这个概算不合理,就超出了我的预计就算了,我不拿,结果你看,这就差不多卡下来两三个月的时间。然后一般顺驰都会超出第二名一倍去拍,为什么超出第二名一倍去拍,他把拆迁的压力给政府,政府必须几个月把土地整理好交给他,每晚一天罚百分之几或千分之几,政府会及时给他,他往往能创下60天拿地,拍卖当日起60天或90天开工,180天预售,这样的卓越的记录。但是他举了这么高的价格,比第二名高一倍,他提出预付5%到10%,剩下的款第二年或第三年付,两年或三年付清,结果往往创
19、下他楼盘销售完了,第二笔款还没付的这样的卓越成绩。现在当然各地已经不再容许这样,但是当时他地价非常高,对政府来讲的话,出现一个地王,非常有助于把周边的其他地块的价格拉起来,哪怕你对我的条件比较苛刻,我都会接受你这么高的报价,因为有一个示范效应,所以顺驰可以说,在这方面当时做到极致了。 那么王石现在在做,一个是产品力,所谓产品力就是过去我们把它定义为更好的产品,王石学习美国普尔特在研究,就是怎么拿出一个更好的面向,他把他的消费者定义为七种,面对七种不同的消费者,丁克等等,研究出不同的产品,产品里面的房型,甚至每一个墙体里面的线路的布线都完全不一样,这样一来呢,为他日后做住宅工业化,提供了非常好的
20、良机。彻底的标准化,在碧桂园也是如此,碧桂园一共七种大堂,七种大堂,其实是三种主要要素的组合构成七种大堂,碧桂园的每一个项目就是这三种要素一组合,就会构成其中一种大堂,这个审计很好审计,标准化了。像南派,以碧桂园为核心的,更形成了一种把外墙贴上石材,把园林做得非常好,把会所做成五星级,然后小客厅,大卧室这样一种产品,薄墙体,通风,采光好。粤派纯粹就是包子有肉就在褶上,把好的全部放在外面,那种苗木,都是那种一株几十块钱的,内地都是几十块钱的,这个完全去了粤派地产就流连忘返,不想回来,其实推开门,里面的东西很一般,有肉放在褶上。而你看海派,以上海为核心,就是曲面的,流线的这种墙体造型,大玻璃,通透
21、而较大的客厅,喜欢拉到家里说个事,粤派已经认识到了,在家里面就是睡觉,生活的,在家里面见客人,一般都不见,都是拉到会所里面去,对产品的理解,事实上随着生活越来越个性化。而万科远远走在前面,他的产品标准化,供应商的标准化,甚至到现在,产品住宅工业化的标准化,远远走在前面。但是还有一些,国内还有一些更牛的,或者说更新的,还意识到如果我把中介也拿下来,像顺驰,金地,首创啊,都做中介,把中介也拿下来,我对级差地租的把握更加深入。做中介,这个其实是对一个城市级差地租深刻的理解,对物业评估,对土地的评估,这就是后面很多人都知道的大数据,但是真正数据源头,就是来自于你最起码要有中介,中介有做包销的,21世纪
22、不动产,还有像中原这种,不做楼盘包销,只做租赁,只做中介的,楼盘包销是他的空白。但是还有很多企业觉得楼盘包销,租赁,中介全做,其实就在于他要获取的样本量到底有多大,他对这个城市的理解和他的雄心到底有多大。 物业在今天,极少数很有雄心壮志的开发商把它做成了自己的一个品牌的支撑,像万科,提供100多种,原先提供100多种物业服务,其中30几是免费的,剩下的90几种是收费的,到今天万科已经上升到为社区提供第五食堂,提供社区金融,恒大已经给社区提供打通水这样的高度,像花样年的子公司,开始给广东地区,甚至更大地区的物业提供整合的商业服务,而且形成自己的一个软件平台,为一亿多平米的物业提供它的延伸的物业软
23、件或物业服务,物业服务,一个物业公司再大也干不了一亿平米,你们想光是入住的人群有多大,但是它的开发的一些APP,覆盖人群,到了一亿多平米。 那么这些都事实上是主流人群,他们也都可以视为做一个产品,然后为什么物业服务好了以后,效果比较好呢,二手房见底,物业价值见底,租售则越来越优秀,所以物业当时价值看不出来,持续经营价值看得出来。中国采用的是有限责任制的地产开发,而且采用的是香港模式,一次巨额收费,后面的物业是小收费。美国是前面销售价格很低,后面的物业收费和房产税收入很大,所以呢,美国的开发商开发完了没赚多少钱,必须守着物业慢慢挣钱,政府持续收税,这个对于一个政府的渐进式城市建设非常有帮助,那种
24、爆发式城市建设,一年一变样绝对做不到,所以中国睿智的学习了香港模式,但是由此造成了很多隐患,不具备资质的,能力很差的开发商,包给那种很烂的那种施工企业,在招投标上做手脚,很烂的,用最差的材料,所以为什么水暖管建,水电都非常差,过上多少年,十年,十五年,基本上全出事,但是这些老板,要么公司已经关闭了,注销了,我知道是周正国开发的,但是周正国注销了以后,我就追究不了他的责任,他是有效责任,很好笑。也没有一笔质保金,而且还有很多坏老板,我们哪怕用行政能力,非法可以惩罚他们,他们都移民,地产这方面出了很多这样的问题。 好了,这些是主流人群干的事,那么现在非主流人群,干更远的事。郭广昌现在怎么开发房地产
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