物业基础知识.ppt
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1、第一章、物第一章、物业的的发展展历史及物史及物业基本知基本知识第二章、第二章、接手楼接手楼盘第三章、前期介入第三章、前期介入第四章、物第四章、物业的基本的基本类型型第五章、房屋的装第五章、房屋的装饰装修管理装修管理第六章、第六章、物物业服服务企企业提供服提供服务第七章、第七章、物物业管理企管理企业的的资质管理管理 第八章、第八章、“后期后期”物物业管理管理目目录第一章第一章物物业的的发展展历史及物史及物业基本知基本知识1.概述2.物业管理的发源3.国内物业管理的发展历程4.物业管理的基本知识 物业、物业管理、业主、物业使用人、前期物业管理、住宅物业保修金、空置物业、容积率与绿地率、公共能耗分摊
2、费、房屋不同部位的保修期、专项维修资金、哪些是共用部位、哪些是共用设施设备一、概一、概 述述l物业管理实际上是房地产开发的延续与完善,是房地产开发经营中为完善市场机制而建立起来的一种综合性经营服务方式。二、物业管理的发源二、物业管理的发源l物业管理是一新兴行业,在我国仅有20年左右的发展历史,首先发端于沿海发达城市,逐步向内陆地区延伸,在国外,物业管理已经有一百多年的历史。l“物业”这个词是由香港人根据“Estate”(不动产)“Property”(财产)这两个英语单词引译过来的。近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国,英国人奥克维娅希尔是公认的近代物业管理的创始人。上世纪70年代末、
3、80年代初,“物业”一词从香港传入广东地区,后来在内地逐渐流传,现在成为普遍接受应用的一个专有名词三、国内物业管理的发展历程三、国内物业管理的发展历程1、1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。2、1993年6月30日,深圳成立了国内首家物业管理协会;1994年深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例。3、1994年4月建设部颁布了33号令,城市新建住宅小区管理办法,明确指出:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统
4、一实施专业化管理”。4、2003年9月1日,我国第一部物业管理条例正式施行,对规范物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,提供了重要的法律依据。5、2007年3月16日,十届全国人大五次会议上通过的物权法,于10月1日起正式实施,物权法是调整财产支配管理的法律,是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则,是中国制定民法典的重要组成部分,是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标,物权法的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题,将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。四、物业管理的基本概念四、物业管理的基本概念1、物业 物业是指已
5、经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块。2、物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3、业主-指物业的所有权人-依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人-持有空置物业的建设单位(大业主)4、物业使用人 物业使用人指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人 5、前期物业管理 前期物业管理指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。6、住宅物业保修金 住宅物业保修金指建设单
6、位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的,作为保修期内物业维修费用保证的资金。7、空置物业 空置物业指已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业 空置物业的物业管理费由建设单位交纳 使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的,视为已居住。8、公共能耗分摊费 指二次供水水泵能耗、电梯能耗、小区水系景观、其他 9、容积率 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;联排(又叫排屋、Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。10、绿地率=绿地面积/土地面积 绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公
7、共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。绿地率越高,物业公司的养护成本越高。容积率越高,产权面积越高,物业费用较低。11、房屋不同部位的保修期l屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为8年l门窗安装密闭,不出现翘裂为2年l电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年 l管道渗漏、管道堵塞2年 l附属工程、绿化1年 12、专项维修资金 专项维修资金属于业主所有 专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院
8、建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。13、物业共用部位 指物业服务区域内属全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、共用停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。14、物业共用设施设备 指物业服务区域内属全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明灯具、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。第二章第二章 接接 手手 楼楼 盘1.招投标2.签订前期物业服务合同、协议以及临时公约一、招投
9、标一、招投标l由于业主委员会尚未成立,顾由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司承担管理服务。l前期物业管理的招标分公开招标、邀请招标。1.采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。2.公开招标,若投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。二、合同、公约与协议二、合同、公约与协议1、前期物业管理服务合同 由建设单位与物业服务企业签订。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。2、前期物业管理服务协议 由小业主与物业服务企业签订 3、临时管理公
10、约 建设单位在销售物业之前,必须制定临时业主公约。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明,而物业买受人在与建设单位签订物业物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第三章第三章 前前 期期 介介 入入1.概念2.物业管理的介入方式及内容 前期介入是指物业管理企业在接管物业之前,就参与物业的规划设计和建设的过程,再此过程中,物业管理企业从业主与非业主使用人及物业管理的角度,就物业开发、建设和今后使用管理提出建议,并对将接管的物业做好管理准备。一、概一、概 念念二、物业管理介入的方式及内容二、物业管理介入的方式及内容 1、前期销售配合 物业管理企业协助房产销售
11、中心提供礼仪门童、保安、清洁等服务 2、前期工程顾问服务 了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助建设单位对管理档次进行正确定位。从物业管理的专业角度提出各项专业性书面建议,方便日后的物业管理。第四章第四章 物物 业 的的 类 型型1.1.低层住宅、多层住宅低层住宅、多层住宅2.2.小高层、高层小高层、高层3.3.商铺商铺4.4.别墅别墅 l低层住宅:指1-3层的住宅l多层住宅:指4-6层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯。l小高层:指层数为8层-11层的住宅,小高层虽是高层住宅,但层数较低,又具有多层住宅的某些特点,但防火要求并不如高层建筑防火要求那
12、么高。l高层:7层及檐高20米以上的住宅,我们称之为高层住宅。国家明确规定:12层及12层以上的高层住宅,每单元设置电梯不少于两部。l商铺:指经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所(一)办公物业指各种商业机构用于从事经营管理的场所,又称为商务楼。(二)酒店物业 酒店一词是从英文“Hotel”译过来的。Hotel来 自法文,原意是小旅馆。1.商业性酒店2.度假酒店 3.长住性酒店4.汽车酒店三)商贸物业 商贸物业是为商品流通、销售而进行经济活动的场所,可以分为零售中心(购物中心)、批发市场(交易中心)和街区商铺等类型。(四)娱乐休闲物业主要指为人们提供娱乐休闲活动的场所。可分为综合性的娱
13、乐休闲物业(社区会所、会员制俱乐部、主题公园)和专项性的娱乐休闲物业(舞厅、卡拉 OK厅、保龄球馆等)。别墅,是指在郊区或风景区建造的,具有良好自然环境和人文景观,供休闲度假使用,独栋建筑,有园林庭院,第二居所的住宅。现在常说的“别墅”,实际上涵盖了国外的两种物业类型:一种是HOUSE,一种是Villa。如果直译过来,House应该是“房子”、“住宅”;而Villa才是真正的“别墅”,也可以译成“庄园”、“城堡”,一种带有诗意的住宅。事实上,国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”,并不是Villa,而是HOUSE。l独栋别墅独栋别墅:即独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地。l联排别墅联排
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