房地产项目经济测算培训.ppt
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1、2018房地产开发项目经济测算培训|Economic calculation training of real estate development project前 言无人能够左右变化无人能够左右变化唯有走在变化之前唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的只有将领导变革视为己任的组织组织才能生存下来才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质知是行的主意,行是知的功夫。知是行之始,行是知之成若会得时,只说一个知,已自有行在;只说一个行,已自有知在前 言是怎么计算出来的项目利润掌握经济评价及其在决策中的
2、作用树立经营意识 目目的的思考一需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三前 言output产出input投入repay回报pay付出前 言CONTENT基本知识基本知识 11项目投资项目投资项目收入项目收入项目利润项目利润相关相关分析分析重点说明重点说明012131601501基本知识 测算意义 测算思路 测算假设 01基本知识测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段,对项目进行经济效益评价,根据测算结果影响投资决策。机会研究阶段:30%;根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额,简单判断一个项目是否可行(即匡算)初步可行性研究阶段:20%;根据初步计划的开发项目
3、和较确切的单价估算投资总额,来决定一个项目是否可行(即概算)可行性研究阶段:10%;根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额,来决定一个项目是否可行(即精算)是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据;是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。一、测算意义二、测算思路投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划收益基本知识指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例三、测算假设基本知识项目投资01项目投资土地费用开发期间税费0107
4、管理费用04前期工程费其他费用0208财务费用05房屋开发费不可预见费0309销售费用 06 对于一般租售型房地产开发项目而言,其投资成本费用由以对于一般租售型房地产开发项目而言,其投资成本费用由以下部分组成:下部分组成:1.1.土地费用土地费用2.2.前期工程费前期工程费3.3.房屋开发费用(建安工程费、基础设施建设费、公房屋开发费用(建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费)共配套设施建设费)4.4.期间费用(管理费用、销售费用、财务费用)期间费用(管理费用、销售费用、财务费用)5.5.开发期间税费开发期间税费6.6.其他费用其他费用7.7.不可预见费等不可预见费等投资成本费用:项目
5、投资估算:开发项目土地费用:指为取得开发项目开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式,所发生的费用各不使用权有多种方式,所发生的费用各不相同相同。出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示:取得的只能是使用权(如40年、50年、70年)我国的土地所有权只有两种:国家和集体一、土地费用项目投资1.1.土地征收拆迁费土地征收拆迁费 :分为分为农村农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费农村土地征收
6、拆迁费主要包括:土地补主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费城镇土地拆迁补偿费主要包括:主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等。时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等。2.2.土地出让地价款土地
7、出让地价款 :是是国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时,土地出让地价款使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时,土地出让地价款由由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成;构成;以出让方式获得城市毛地土地使用权时,土地以出让方式获得城市毛地土地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成,获得此类土地使用权的开发
8、商,需要进行出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成,获得此类土地使用权的开发商,需要进行房屋拆迁和土地开发活动,并相应支付城镇土地拆迁补偿费房屋拆迁和土地开发活动,并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价,具体宗地城市对土地制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。适当调整确定。3.3.土地转让土地转让费费 :是是
9、指指土地受让方向土地转让方支付土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时,地上建筑物及其它附着物的所有权取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时,地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。随之转让。4.4.土地租用费土地租用费 :是是指指土地租用方向土地出租方土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资,但在房地产项目开发中较为少见。的初期投资,但在房
10、地产项目开发中较为少见。5.5.土地投资折价土地投资折价 :房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般需要将况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般需要将土地使用权评估作价。土地使用权评估作价。一、土地费用项目投资一、竞价购买一、竞价购买一般土地储备中心主导土地一级开发(公开交易市价直接买即一般土地储备中心主导土地一级开发(公开交易市价直接买即招、拍、挂招、拍、挂)序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备
11、注名称数值单位一土地费用35741.21.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.001.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.517.2合同额的0.5%土地取得方式项目投资二、市场比较法二、市场比较法根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客
12、观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:市场比较法的基本公式如下:直接比较公式:PDPBABDE 间接比较公式:PD PBABCDE PD待估宗地价格;PB比较案例价格;A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数正常情况指数/比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数公式中:PD、PB、A、B、D、E含义同前;C标准宗
13、地条件评价系数比较案例宗地条件评价系数土地价格估算项目投资三、成本逼近法:三、成本逼近法:是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。新新开发土地的一般地价公式:开发土地的一般地价公式:地价地价=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+土地所有权收益土地所有权收益=成本价格土地所有权收益成本价格土地所有权收益即(土地取得费即(土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润)利润)
14、*10%-30%*10%-30%的增值收益率的增值收益率集体土地征地费用说明土地补偿费按需要安置的农业人口数计算农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费(见)地上附着物和青苗补偿费(见)农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费(见)被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费
15、政府规定的其它有关税费土地费用估算项目投资四、基准地价系数修正法:四、基准地价系数修正法:通过对待估宗地地价影响因素的分析,对城市已公布通过对待估宗地地价影响因素的分析,对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。基本公式如下:基本公式如下:土地价格土地价格=基准地价基准地价(1(1 K)K)式中:式中:=基准地价修正系数基准地价修正系数1.商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数2.工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价
16、)期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率(当宗地容积率1时)土地费用估算:项目投资二、前期工程费一般按建安工程费的3%-6%最简单的方法主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出建安工程费的3%左右项目总投资的1%3%需工作量结合多为设计概算的0.5%左右土地原有上盖物、拆除费、场地平整费用和通水、电、路费用规划设计费 可行性研究费水文地质勘测费三通一平土地开发费项目投资序号项目单价(元/平)备注1节能评估及项目申请报告2.72环境影响评估0.33交通影响评估0.94监理费45.2按照建设工程监理与相关服务收费管理规定,暂按安装工程
17、费的2.1%估算5勘察费2.06设计费15-40市场均值估算(北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元)7审图费3.08标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%,暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等)5.0按照测绘工程产品价格估算(在建工程各类测量)12测绘费用(房屋面积实测)1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等,暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积,指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整二、前期工程费项目
18、投资三、房屋开发费基础设施建设费 1.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。当房地产项目包括多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。序号项目单价(元/平)备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价别墅、类别墅毛坯小高层住宅毛坯高层住宅毛坯集中式商业写字楼酒店2地下建筑建安费视项目实际情况而定(车库、人防)项目投资三、房屋开发费基础设施建设费 2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以
19、外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括:自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用,各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。序号项目单位数量单价(元)造价计算说明1道路工程平米按概算造价2室外供水工程(自来水)米按概算造价3室外排污排水工程米按概算造价4热力工程米按概算造价5煤气工程按概算造价6室外供电安装工程米按概算造价7绿化工程平米按概算造价8路灯安装工程米按概算造价项目投资三、房屋开发费公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费:是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或
20、公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。华南城举例说明:序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价项目投资特别说明:开发间接费用含含义义:指指直直接接组组织织、管管理理开开发发项项目目发发生生的的费费用用,包包括括工工资资、职职工工福福利利费费、折折旧旧费费、修修理理费费、办办公公费费、水水电电费费、劳劳动动保保护护费费、周周转转房房(板板房房)摊摊销销等等(工程部门发生的相关费用)(工程部门发生的相关费用)及资本化及资本
21、化利息。利息。问问题题:1 1、外外联联发发生生的的费费用用;2 2、样样板板房房摊摊销销呢呢;3 3、银银行行借借款款利利息息如如何何列列支。支。目目的的:1 1、归归集集分分配配、准准确确核核算算单单个个项项目目的的成成本本收收益益;2 2、对对企企业业所所得得税税(结结算算调调整整毛毛利利差差环环节节)及及土土地地增增值值税税(清清算算计计算算增增值值率率环环节节)有有较较好好的的筹划。筹划。区区别别:管管理理费费用用作作为为期期间间费费用用,区区别别还还是是比比较较大大的的,但但如如何何划划分分这这两两项项费费用用,却却没没有有一一个个明明确确的的标标准准。实实际际工工作作中中,通通常
22、常以以是是否否设设立立现现场场管管理理机机构构为为依依据据进进行行划划分分,如如果果开开发发产产品品不不建建现现场场机机构构,而而由由公公司司定定期期或或不不定定期期地地派派人人到到开开发发现现场场组组织织其其开开发发建建设设活活动动,其其所所发发生生的的费费用用可可直直接接并并入入企企业业的的管管理理费费用用,企企业业行行政政管管理理部部门门(总总部部)为为组组织织和和管管理理生生产产经经营营活活动动而而发发生生的费用应作为期间费用,计入管理费用。的费用应作为期间费用,计入管理费用。项目投资四、管理费用 管理费:管理费:指房地产开发企业的管理部门(总部或行政管理部门华南城举例:指房地产开发企
23、业的管理部门(总部或行政管理部门华南城举例:)为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括:主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育工会经费、职工教育经费、社会保险经费、社会保险费费董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账
24、损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。提示:管理费可按项目(前期工程费)提示:管理费可按项目(前期工程费)+(房屋开发费)的(房屋开发费)的3%3%5%5%估算。估算。注:如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目,管理费应该在各个项目间合理分摊。项目投资五、财务费用 定义:定义:指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的
25、其他财务费用。公司存款利息及理财收益抵减。他财务费用。公司存款利息及理财收益抵减。若若单列开发间接费,则仅核算开发前、项目竣工后及过程中非正常中断连续超单列开发间接费,则仅核算开发前、项目竣工后及过程中非正常中断连续超3 3个月。个月。提示:提示:利息的计算:可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算;利息的计算:可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算;计算基数计算基数=(一)(一)+(二)(二)融资费用:融资费用:利息以外的其他融资费用,一般占利息的利息以外的其他融资费用,一般占利息的10%10%左右。左右。项目投资六、销售费用 定义定义:指房地产开发企业在销售房地产产品过程
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