【培训】房地产并购案例分析PPT课件.ppt
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1、1投资法律案例分享房地产并购案例分析-南京建宁路旧改项目并购2017-12月2投资法律案例分享目录一、项目用地概况二、目标公司概况三、交易结构四、风险分析五、经验分享一、项目用地概况1、项目四至及面积:东至建成小区,南至新民路,西至规划绿地及规划道路,北至建宁路、大桥南路,土地使用权面积约25348(暂定估测面积)4投资法律案例分享一、项目用地概况2、项目用地历史沿革(1)1996年5月,南京康居房地产开发有限责任公司(现更名为南京明城房地产开发有限责任公司,即甲方)(详见附件*、附件*)以协议出让方式取得下关区四所村地块的土地使用权,并与南京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同(96字第
2、13号),土地出让金12477499元已全部缴清。项目分A、B、C片分期开发建设,其中A、B片已取得了土地证并建成销售;C片19182.93尚未拆迁和建设,土地用途为住宅小区,未核发土地证。(2)2010年,为启动C片建设,南京明城房地产开发有限责任公司(即甲方)成立了全资子公司江苏建宁府置业有限公司(即丙方)。根据关于四所村旧城改造C片地块项目变更建设业主的核准决定书(宁发改投资字2010227号)(附件),南京市发改委核准四所村C片地块转由丙方建设。(3)根据关于同意变更下关区四所村地块受让方的批复(宁国土资201225号)(附件*),南京市国土资源局同意将下关区四所村C片受让方由甲方变更
3、为丙方,原出让合同所规定的权利和义务同时转由丙方履行,待丙方按规定完善用地手续后,再办理C片土地登记手续。5投资法律案例分享一、项目用地概况2、项目用地历史沿革6投资法律案例分享一、项目用地概况新规划方案(根据最新控规设计)7投资法律案例分享一、项目用地概况新增用地及规划条件新增用地目前由第三方持有,根据发改局186号文件,已纳入拆迁范围拟进行整体开发改造,将由政府相关部门完成拆迁安置及收储后以协议出让方式出让给丙方。1.出让方式合作方及目标公司披露,根据现有土地政策,可对不规则地块实施“以大带小”,以协议出让方式解决新增用地的供地问题,因此,新增用地将由政府相关部门进行评估后,直接与丙方签订
4、协议出让合同,由丙方按政府部门的评估地价直接补缴土地出让金后取得新增用地的土地使用权。2.新增用地协议出让的土地使用权面积合作方及目标公司披露,新增用地实际面积为【8350】,根据相关政策,在签订协议出让合同时,将扣减四所村C片地块中划入其他区域地块的部分面积后由丙方按照扣减后的土地使用权面积6165补缴土地出让金3、规划条件(预估)根据南京市规划局制定并经南京市政府审批的鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划(“控规”),项目用地为商住用地,且根据鼓楼区发改局186号文件规定,项目用地用以新建住宅、商业及与之相关配套设施,拟建总建筑面积约16万,其中:地上计容建筑面积约10万,地下建筑面积约6万。
5、8投资法律案例分享一、项目用地概况项目利润测算概述销售均价55000元/(住宅50000元/,商业60000元/,车位300000元/个),计容建筑面积约10.17万,货值约57亿元,毛利率约为33%,净利率约为21%。开盘后首年度销售额10亿元,第二年度20亿元,现金回正时间约为15个月9投资法律案例分享一、项目用地概况项目用地拆迁情况征迁工作由鼓楼区政府主导,范围涵盖图中绿、黄、红标注部分。根据鼓楼区征收办的初步调查和预测算:地块项目共涉及被征收居民户数约为798户,企业2家。拆除房屋总建筑面积约为52138.78,其中住宅面积约为39709.78、非住宅面积约为12429(含违建和连家店
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