物业管理酬金制.doc
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1、关于物业管理“酬金制”计费形式探析由国家发改委和建设部联合颁布的物业服务收费管理办法自2004年1月1日起施行,其中明确,物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。一、 酬金制概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对物业服务收费管理办法所下的酬金制定义,作为物业管理从业人员,不应该机械的去理解,而应全面的理解其实质的内涵。1、采取酬金制形式时,物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质,所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金,其所有权仍属交纳该费
2、用的业主所有。物业服务资金使用支出以后,实际结算确定的数额才是物业服务费用。2、物业管理企业所得的酬金,可以按约定比例,即占预收的物业服务资金基数的比例提取,这里所讲的基数,应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为,这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取,即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小,取而代之的是绝对数额的多少。其实,酬金无论按比例还是固定数额提取,说到底,本质是一样的,最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情,由合同的双方业主方(前期物业管理阶段是开发建设单位)和物业管理企业通过商务谈判后确定(约定)。3、酬金制定义中有这样一句表述:除酬金外
3、,“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实,酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出,关键要看合同的约定(主要是预算)以及现场管理的实际需要与否,如果需要,当然要“全部”支出;如果可以有节余的,那就“不需全部”支出;如果有特别的需要或意外的发生,还必须要“超额”支出。4、节余由业主享有,应该没有问题,节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担,并不等同于要真金白银立马向业主增收,在征得业委会或业主大会同意的情况下,它可以有几种处理方式:一是向业主增收,决算确定后直接由业主补交;二是用其它公益性的收入来贴补不足部分;三是在下一个预算年度中摊消。如果
4、按上述理解来运作酬金制形式,其可操作性的问题就解决了。二、酬金制运作流程分析无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言,而是就某一个具体的物业管理项目而言的。酬金制的运作流程包括:制订年度工作计划;编制年度费用预算;提交招标方审核;实施执行计划、预算;公布费用使用情况;年终决算、结算。其操作流程见下图:制 定 年 度 工 作 计 划编 制 年 度 费 用 预 算提 交 委 托 方 审 核实 施 执 行 计 划、预 算公 布 费 用 使 用 情 况年 终 决 算、结 算具体运作时,需要关注一些主要环节和细节:1)制订年度工作计划年度工作计划是编制年度预算的基础和依据,在编制预算之前
5、,首先要重视做好年度工作计划的制订。制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据:一是合同的约定,主要是合同中有关物业管理企业的职责和义务部分,即物业管理的工作内容、标准和目标承诺等;二是合同的甲方在新形势、新情况下对物业管理服务和物业管理企业提出的新的要求;三是物业管理企业自身提出的新的追求和新的目标。2)编制年度费用预算编制新的年度费用预算,原则上也应该考虑三个方面:其一是年度工作计划的内容和要求;其二是往年物业管理开支的历史数据;第三是已经及/或可预期的物价调整、费用变动情况。编制年度预算一定要坚持科学的、实事求是的态度,既要不漏项目内容、又要留有余地、更要切忌弄虚作假。3)提交招标方审核制订
6、和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给招标方物业服务合同的甲方进行审核。如双方有不同的意见和想法,应进行坦诚的沟通与协商,必须达成一致以后方可实施。为了给招标方留有足够的时间进行讨论审核及与物业管理企业协商,所以,物业管理企业应当将年度工作计划和年度费用预算提前3045天送达招标方,以确保年底以前能确定明年的工作和预算。4)实施执行计划、预算年度工作计划和年度费用预算经招标方审核通过,双方达成一致意见后才能实施执行。执行过程中,物业管理企业对工作计划中明确的内容、标准和目标、承诺等,应该努力完成,如果因外界客观因素的影响需要作部分调整的,应该事先告知招标方,达成谅解后才能作变更。费用预
7、算在总量不变的前期下,可对具体项目作适当的合理调整;但凡是超出预算总额的费用必须事先报给招标方审批,经审核同意后才能支出。如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见,而其中一方又坚持认为需要更动的,可邀请第三方(如房地主管部门、中介咨询机构等)介入参与协调。再协调不成的,也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。5)公布费用使用情况依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定,物业管理企业应当定期公布物业服务资金的收支情况,或一年一次,或半年一次,或每季度一次。向全体业主公布的账务科目可以是大类,不宜过细(除维修资金、公共停车费等外);向业主方公布的应是预算执行明细,对实
8、际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业委会对公布的账务情况提出质询时,物业管理企业应当及时给予答复。招标方要求对物业服务费使用情况进行审计的,应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。业主、业委会不可以直接到物业管理企业查账。6)年终决算、结算经过以上五个环节后,到年底再进行决算和结算就比较容易了。经过一年物业管理实际运作后,物业服务资金如有结余,应归业主享有,通常是转入下一年度使用。如果有不足,也应由业主承担,在具体结算时则可采用三种方式来落实:一是向业主或使用人增收;二是用其它公共收益资金贴补;三是在下一核算年度中摊消。三、酬金制与包干制的利弊分析物业服务收费应当遵循合理、公开以
9、及费用与服务水平相适应的原则,其定价应当由业主与物业管理企业协商确定。在前期物业管理阶段,开发商作为第一业主有权与物业管理企业商定物业管理的服务与收费标准,只要在小业主购房时事先告知就行。确定物业服务费标准可以有两种方式:一是根据事先提出的服务要求来测算收费标准,即量出为入;二是根据事先提出的收费标准来确定服务内容和标准,即量入为出。为了确保物业管理服务达到对建筑物及其设施设备养护的技术标准要求和满足大多数业主的需求,在招标选聘物业管理企业时,应当设置最低物业服务费标准,而不该是最高服务费限额,这样才能保护业主的基本利益和保障物业管理的正常开展,限制低价恶性竞争行为,使物业管理行业得以有序竞争
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