土地增值税清算实务ppt.ppt
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1、房地产开发项目房地产开发项目土地增值税清算实务土地增值税清算实务内容安排内容安排二、清算操作程序四、清算审核实务(案例分析)一、前期管理规定三、清算审核要求(一)项目管理(一)项目管理一、前期管理规定一、前期管理规定2、国税发【2006】128号1、国税发【1995】90号2、财税发【2006】21号1、细则第十六条3、国税发【2009】91号(二)预征税款3、国税发【2010】53号二、清算操作程序二、清算操作程序(三)逾期限改(二)清算发起(七)受理通知(六)补证通知(四)纳税人申报(五)税务初核(一)清算概念(八)解缴税款(或退库处理)土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程第三条:
2、第三条:“所称土地增值税清算,是指纳税人在符合所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写应缴纳的土地增值税税额,并填写土地增值税土地增值税清算申报表清算申报表,向主管税务机关提供有关资料,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为缴纳土地增值税税款的行为”。(一)土地增值税清算概念(一)土地增值税清算概念1 1、
3、应清算:、应清算:(1)发起人:纳税人(2)启动形式:纳税人清算项目符合条件后自然启动2 2、可清算:、可清算:(1)发起人:税务机关(2)启动形式:税务事项通知书(二)土地增值税清算发起(二)土地增值税清算发起_税务局税务局税务事项通知书(清算通知)税务事项通知书(清算通知)税通税通 号号 :(纳税人识别号:(纳税人识别号:)事由:事由:土地增值税清算通知 依据:依据:国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号)通知内容:通知内容:你(单位)开发的_房地产项目,已符合土地增值税清算的条件。你(单位)应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料,办理土地增值税清算
4、手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的,将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。如对本通知不服,可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议;或者自收到本通知之日起,三个月内依法向人民法院起诉。税务机关税务机关(签章签章)年年 月月 日日1 1、清算期限:、清算期限:(1)应清算:满足条件之日起90日内(2)可清算:收到清算通知之日起90日内2 2、逾期限改:、逾期限改:3 3、逾期责任:、逾期责任:(三)逾期限改(三)逾期限改_税务局税务局 责令限期改正通知书责令限期改正通知书税限改税限改号号_:(纳税人识别号:(纳税人识别号:)你(单位)开发的 房地产项目,已符合土地增值税
5、清算的条件,但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据中华人民共和国税收征收管理法,限你(单位)于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的,将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。如对本通知不服,可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议;或者自收到本通知之日起,三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)税务机关(签章)年年 月月 日日清算规程第清算规程第1212条的规定条的规定1 1、土地增值税清算表及其附表、土地增值税清算表及其附表 2 2、房地产开发项目、房地产开发项目清算说明清算说明 项目整体情况(面积、金额、已售、未售)
6、、分期项目情况、项目整体情况(面积、金额、已售、未售)、分期项目情况、共同费用配比方法、借款费用的处理、已建公共配套设施的处共同费用配比方法、借款费用的处理、已建公共配套设施的处理方法或处理原则、代建公共配套设施情况说明及其处理方法理方法或处理原则、代建公共配套设施情况说明及其处理方法3 3、相关表、证、单、书、相关表、证、单、书4 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告 5 5、对涉及减免税的房地产开发项目,还应随申报表报送、对涉及减免税的房地产开
7、发项目,还应随申报表报送土地土地增值税减免税申请表增值税减免税申请表 (四)申报资料(四)申报资料1 1、符合性审核、符合性审核(1 1)是否以项目或分期项目为清算单位)是否以项目或分期项目为清算单位(2 2)是否符合清算条件)是否符合清算条件(3 3)是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税)是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税(4 4)报送资料是否完备)报送资料是否完备(5 5)有关声明是否明确)有关声明是否明确2 2、逻辑性审核、逻辑性审核(1 1)主表与附表的逻辑关系是否对应)主表与附表的逻辑关系是否对应(2 2)报表内部的逻辑关系是否对应)报表内部的逻辑关系是否对应(3 3)数据计算
8、是否准确)数据计算是否准确(五)税务初核(五)税务初核税务局税务局税务事项通知书税务事项通知书(补证通知)(补证通知)税通税通 号号 :(纳税人识别号:(纳税人识别号:)事由:事由:补正土地增值税清算材料通知 依据:依据:国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号)通知内容:通知内容:经审查,你(单位)申请的 _房地产项目的土地增值税清算,需补正清算材料。请你(单位)于接到本通知之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你(单位)的 项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下:1、2、如对本通知不服,可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请
9、行政复议;或者自收到本通知之日起,三个月内依法向人民法院起诉。税务机关税务机关(签章签章)年年 月月 日日税务局税务局税务事项通知书税务事项通知书(受理通知)(受理通知)税通税通 号号 :(纳税人识别号:(纳税人识别号:)事由:事由:土地增值税清算受理通知 依据:依据:国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号)通知内容:通知内容:经初步审查,你单位于 年月日到本机关办理 房地产项目的土地增值税清算手续,符合受理条件,现予受理。如对本通知不服,可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议;或者自收到本通知之日起,三个月内依法向人民法院起诉。税务机关税务机关(签章
10、签章)年年 月月 日日征管中存在的问题征管中存在的问题l第十三条第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在规定限期内补报,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤消。三、土地增值税清算审核要求三、土地增值税清算审核要求1、案头审核(一)审核时限 2、实地审核3、审核管理实践探索(三)审核结论(四)执行(二)审核形式(五)清算审核
11、的法律责任(五)清算审核的法律责任l 纳税人的责任纳税人的责任l1 1、责任分类、责任分类l申报时限要求、申报真实性、准确性以及资料完整性要求、税款申报时限要求、申报真实性、准确性以及资料完整性要求、税款缴纳方面的要求缴纳方面的要求l2 2、具体规定、具体规定l清算规程的规定:清算规程的规定:l第三条第三条 规程所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写土地增值税清算申报表,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。l第四条第四条 纳
12、税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。l规程第十二条规程第十二条 l纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料l(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。l(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。l(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
13、主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。l(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。征管法的规定征管法的规定l第六十二条第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。l第六十三条第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的
14、纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。l扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。l第六十四条第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。l纳税人不进行纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以
15、上五倍以下的罚款。税务机关的责任税务机关的责任l1、责任分类l管理责任、服务责任、审核责任l2、具体规定l规程第五条规程第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。l主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。l规程 第二章l规程 第四章l关于税务机关审核应承担的责任,规程中只要求了应审核以及应关注事项,并未明确具体责任,相关责任应与征管法及其实施细则的规定完全一致。l需要注意的是:在审核工作中,应依照清算规程规定对应关注和审核事项进行审核工作说明。清算审核时限清算审核时限规程规程第五条第五
16、条 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。进行审核,依法征收土地增值税。规程规程第十五条第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在一定主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。直辖市、计划单列市税务机关确定。征管中存在的问题:1、时限2、审核、评估、稽查问题案头审核案头审核案头审核是指对纳税人报送
17、的清算资料进案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。性、数据计算准确性等。实地审核实地审核一、实地审核是指在案头审核的基础上,通一、实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。行审核。二、实地审核的方法、步骤、要求审核的政策依据(支撑)审核的政策依据(支撑)l收入的审核依据l1、收入范围l2、收入确认的原则l公允价值 与成本配比l3、注意事项l关联交
18、易 售后租回 其他交易模式扣除项目审核政策依据扣除项目审核政策依据l确认扣除项目以及确定扣除项目金额的原理l1、规定l规定一般针对对具体问题、事项,明确其处理方法。l2、原则l原则分为两类l一类是基本原则,比如相关性、真实性等l另一类是具体事项处理原则,比如建筑安装工程费包括哪些内容,由于规定得不是那么具体,大多是处理的原则性规定。l在确定时:1基本原则l规定l具体事项处理原则l清算规程确定额几个基本原则:l第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:l(一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。l(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,
19、必须是实际发生的。l(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。l(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。l(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。l(六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。实地审核的方法、步骤、要求实地审核的方法、步骤、要求一、前期准备一、前期准备二、审核实施二、审核实施(一)执行审核流程(一)执行审核流程(二)帐外调查(二)帐外调查(三)帐内检查
20、(三)帐内检查三、审核文书三、审核文书(一)证据固定(一)证据固定(三)审核报告(三)审核报告(二)工作底稿(二)工作底稿扣除扣除原则原则真实性真实性合法性合法性实际实际支付支付准确性准确性相关性相关性配比性配比性成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集,不得混淆。同时满足以下两条件:1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配:本项目各开发产品扣除项在已售和未售间进行分配一次分配:共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配:本项目扣除项在各开发产品间(普通、非普通、非住宅)进行分配一、前期准备一、前期准备(一)内部:调取、查阅、消化税收征管信息(一
21、)内部:调取、查阅、消化税收征管信息资料资料(二)外部:充分利用现有信息手段获取审核(二)外部:充分利用现有信息手段获取审核对象涉税信息资料对象涉税信息资料(三)分析数据,发现异常(三)分析数据,发现异常(四)制定方案(确定范围、重点、策略、时(四)制定方案(确定范围、重点、策略、时间、进度、人员分工等)间、进度、人员分工等)(五)制作税务执法文书(五)制作税务执法文书(一)审核流程(一)审核流程依据不同的审核方法,审核流程分为两大类采用纳税评估方式审核按纳税评估流程处理采用税务检查方式审核1、送达税务检查通知书 2、出示税务检查证采用评估方式采用评估方式l土地增值税清算纳税评估原理l按照统计
22、学原理,某一项目土地增值税税额的高低,关键在于收入、土地成本、拆迁成本、建安成本(四项成本)、装修费用、借款费用等几大数据。如果税务机关在清算时能够掌握这些关键数据,基本上一个项目的应交土地增值税就能相对准确的计算出来。在土地增值税清算中,上述几个数据收入、土地成本、拆迁成本、借款费用可以采用查账的方式予以明确。对于税务机关来说建安成本(四项成本)、装修费用难以把握。在实际操作中,可以采用参考有关规程造价出台的平均造价的方式解决这一问题。土地增值税清算纳税评估就是以此为基础,建立纳税评估模型,通过评估与审核相结合的方式,解决工作中的难点。评估工作内容评估工作内容l1、建立评估模型l2、评估数据
23、来源:l 前期管理资料,l 土地增值税清算鉴证报告l3、评估工作方法l 对需评估事项进行综合评估(单价评估)l 对关键事项进行审核采用检查方式采用检查方式帐外调查帐外调查1 1、通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营、通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营状况状况2 2、责成提供相关文件资料、责成提供相关文件资料3 3、前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资、前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资料料4 4、实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性、实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性5 5、如有必要,可持、如有必要,可持税务检查通知书税务检查通知书(检通二)检
24、通二)对其对其他与案情有关的单位和个人进行调查他与案情有关的单位和个人进行调查帐内检查帐内检查1 1、详细查阅涉税期间的会计资料报表、帐簿、详细查阅涉税期间的会计资料报表、帐簿、凭证(全查、抽查、顺查、逆查)凭证(全查、抽查、顺查、逆查)2 2、根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计、根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计相关数据资料;对上述数据资料进行抽查核对相关数据资料;对上述数据资料进行抽查核对以确保真实可靠以确保真实可靠证据固定证据固定1 1、证据种类、证据种类书证、物证、视听资料,证人证言,鉴定结论,勘验和现场笔录 2 2、取证手段、取证手段记录、录音、录像、照相和复制3 3、证据固
25、定、证据固定不能取得原件的,可以照相、影印和复制,但必须注明原件的保存单位(个人)和出处,由原件保存单位和个人签注“与原件核对无误”字样,并由其签章或者押印。工作底稿工作底稿 工作底稿是审核人员在审核实施过程中形成的全部工作记录和取得的证据、资料。审核必须保留完整的工作底稿出具审核报告出具审核报告 审核结束后,审核人员应对证据材料进行分门别类的汇总分析,形成规范统一的审核报告。基本情况基本情况企业情况企业情况项目情况项目情况征管情况征管情况证照:成立时点证照:成立时点经济性质经济性质账户:所有开户账户:所有开户银行及帐号银行及帐号资金:投融资方资金:投融资方式、渠道式、渠道规模:土地储备规模:
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