长宁来福士广场物业管理方案专题培训课件.ppt
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1、长长宁来福士广宁来福士广场场物物业业管理方案管理方案2 CBRE|长宁来福士广场目录3 CBRE|长宁来福士广场物业管理服务1)整体服务理念管理区域划分与人员进场计划5 CBRE|长宁来福士广场27层写字楼建筑面积:33,52220层写字楼建筑面积:28,67341层写字楼建筑面积:83,791T1,T2裙房建筑面积:83,945T3裙房建筑面积:17,060T3T1T2保护建筑建筑面积:5,690东区裙房西区裙房物业总体管理界面6 CBRE|长宁来福士广场物业管理界面业主营运及物管中心物业管理界面说明甲方运营部门长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心7 CBRE|长宁来福士广场T1客服 (4人)T
2、2客服 (2人)T3客服 (2人)西商客服 (3人)东商客服 (5人)物业管理中心总体人员架构(拟)分包服务:保洁服务 保安服务、高配、绿化、虫控、特种设备维保等管理中心人员小计:114人外判保洁:198人外判保安:312人 合计:624人 消防安全管理专员(1人)客服主管 (1人)工程部经理 (1人)工程文秘 (1人)工程领班 (4人)出纳 (1人)物业主任 (2人)保安主管 (1人)总经理秘书(1人)物业经理 (1人)会计(1人)主管工程师 (4人)物业助理 (6人)管理中心接待 (1人)写字楼接待 (6人)工程员工 (61人)财务经理(1人)行政人事主任 (1人)文员兼仓管 (2人)物业
3、总经理 (1人)8 CBRE|长宁来福士广场工程员工工程经理:1位工程文秘:1位主管工程师:4位工程领班:4位弱电技工:8位强电技工:18位暖通技工:18位给排水技工:8位万能工:8位仓管工:1位共计:71位外判保洁清洁主管:1位清洁领班:8位外围、机动岗:66位T1保洁:27位T2&T3保洁:31位商场清洁工:48位车库清洁工:17位共计:198位外判保安保安主管:1位保安领班:6位监控、外围、机动岗:90位卸货区保安:12位T1保安:32位T2&T3保安:47位商场保安:76位车库管理保安:48位共计:312位物业管理中心细分岗位分布9 CBRE|长宁来福士广场物业管理中心保安岗位图保安主
4、管编制1名保安领班编制6名机动岗编制48名地下车库出入口门岗(岗位5个、编制20名)地下车库岗位14个,编制28名非机动车库岗位2个,编制6名T1保安岗位15个,编制32名T2保安岗位11个,编制26名T3保安岗位8.5个,编制21名西区商场岗位7.5个,编制18名东区商场岗位25个,编制58名卸货区岗位3个,编制12名监控中心岗位3个,编制12名外围保安岗位4个,编制16名外围巡逻岗位2个,编制8名T1办公楼T2办公楼T3办公楼西区商场东区商场地下车库监控中心卸货区10 CBRE|长宁来福士广场2015年2016年 Q4 Q1 Q2 及 Q3 Q1 Q3物业管理服务阶段简述首期交付及对外宣传
5、推广配合西区商场、T3办公楼交付T1办公楼交付运行优化方案进行及服务提升T2办公楼交付出售型写字楼交付及同期跟进二装管理(交叉施工)筹备期预算及开办费用确定物业服务中心团队建设各项开办启动工作整体承接查验东区商场交付2014年11 CBRE|长宁来福士广场物业管理中心人员进场计划财务 1)物业管理费 2)采购与费用审批13 CBRE|长宁来福士广场建议物业管理费收入及支出(入住率97%)14 CBRE|长宁来福士广场物业管理费调研办公楼截止至截止至2013年第一季度年第一季度15 CBRE|长宁来福士广场物业管理费调研商业截止至截止至2013年第一季度年第一季度16 CBRE|长宁来福士广场物
6、业管理费收入分析(按区域)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整17 CBRE|长宁来福士广场物业管理费支出分析(按区域)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整18 CBRE|长宁来福士广场物业管理费支出分析(按费用种类)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整19 CBRE|长宁来福士广场T1物业管理费(人民币/平方米/月)月收入(人民币/月)31.00 25.00 31.00 43.00(建筑面积)商业物业管理费(人民币/平方米/月)月支出(人民币/月)月盈余/亏损(人民币/月)一期 2,921,403.32 3,508,471.54 -587,068.22 二期 5,647,3
7、60.37 5,789,590.01 -142,229.64 三期 7,070,797.54 7,115,513.03 -44,715.49 总体 9,375,049.61 8,520,023.85 641,269.32物业管理费分析T2物业管理费(人民币/平方米/月)T3物业管理费(人民币/平方米/月)20 CBRE|长宁来福士广场财务保障pCBRE公司总部财务部门支持p第三方审计公司每年对项目上的财务账目、固定资产进行评估pCBRE公司总部合规部门,主要是对项目上的现金流、财务制度及相关的反腐系统文件进行评估(如:相关合同、请购及理由陈述表、政府官员调查总结表、供应商承诺书 反腐败声明与保
8、证、供应商专业审查清单等)21 CBRE|长宁来福士广场预算内的采购与费用批准流程甲方(长宁来福士)CBRE 总部资深董事/董事CBRE 总部财务经理 CBRE 项目物业总经理CBRE 项目物业经理/主管工资及人事支出费用其他物业运行开支费用CBRE 项目物业管理费专门账户完成付费22 CBRE|长宁来福士广场预算外的采购与费用批准、应急费用审批流程CBRE 总部资深董事/董事CBRE 总部财务经理 甲方(长宁来福士)CBRE 项目物业总经理CBRE 项目物业经理/主管工资及人事支出费用其他物业运行开支费用CBRE 项目物业管理费专门账户完成付费23 CBRE|长宁来福士广场审计报告Sampl
9、e24 CBRE|长宁来福士广场管理重点 培训24物业管理专业培训课程教学实习基地25 CBRE|长宁来福士广场“英国特许房屋经理学会会员资格课程”教学考核基地管理重点 培训26 CBRE|长宁来福士广场体系文件建立收房流程收房不合格收房合格收房完毕,业主/租户提出二装申请记录不合格项目,要求总包方限期进行整改,工程部跟进,限期并达到业主/租户收房要求不合格项复检复检直至达到业主/租户要求通知业主/租户再次收房甲方销售确认客服部接到业主/租户收房通知书工程部确认与总包方收房完毕,确认无问题客服部跟进销售与业主/租户确认收房日期,时间客服部组织各专业与业主/租户召开首次协调会,准备收房相关文件业
10、主/租户缴纳费用购房余款预付管理费维修基金其他款项业主/租户接到客户收房通知书收房(验房)交楼文本制定交楼表单临时管理规约业户手册装修手册看房托管协议由客服部牵头,各相关专业共同配合完成n 物业管理中心跟进n 甲方运营部门跟进27 CBRE|长宁来福士广场体系文件建立 交房流程人员、物品、场地准备管理人员统计各项数据,整理资料,建立客户档案,反馈给相关部门。交楼资料准备(礼盒、文件)业主/租户备齐资料前来收楼统一办理手续填写入住租户情况登记表交楼人员检查相关部门的确认甲方财务部、物业管理处财务部进行收费非统一办理手续客服部将信息反馈给发展商法务部交楼人员告知上级主管是否收楼交楼单元清洁检查(提
11、前一日)交楼人员组织各专业人员陪同业主/租户收楼验房,并填写相关表格,并确认水电表读数。根据甲方与业主/租户商定具体收楼时间配合验房。对现场检查问题,填写设备设施情况检查表,跟进承包商整改,与业主办理移交手续。否是n 物业管理中心跟进n 甲方运营部门跟进29 CBRE|长宁来福士广场体系文件建立设施设备巡检流程了解自身责任范围内的设备按规定的时间、次数对责任设备巡查检查设备表面及机内清洁情况是否良好清洁检查端子紧固情况是否良好紧固接口端子检查告警情况检查设备异味、异声及过热情况确认设备正常后完成巡查记录巡查工作日志否是否是有无否是是否正常查明原因维修维修查明原因有无告警30 CBRE|长宁来福
12、士广场体系文件建立服务标准(SOP与KPI)31 CBRE|长宁来福士广场体系文件建立危机处理32 CBRE|长宁来福士广场体系文件建立危机处理A.消防演习C.急救演练B.防汛防台D.紧急抢修E.媒体沟通ABCDE33 CBRE|长宁来福士广场焦点二次装修管理p施工时间控制p噪音控制:办公楼噪音不可超过40分贝商场噪音不可超过55分贝p环境控制:TVOC(甲醛)标准应不大于0.6mg/m3体系文件建立 二次装修34 CBRE|长宁来福士广场物业管理服务2)各区域服务重点35 CBRE|长宁来福士广场物业管理服务管理界面(T2,T3)41层写字楼写字楼建筑面建筑面积:83,79127层写字楼写字
13、楼建筑面建筑面积:33,52220层写字楼写字楼建筑面建筑面积:28,673T1T2T336 CBRE|长宁来福士广场物业管理服务管理界面系统化管理界面的区域分割p门禁系统p公共区域位置交通导向p管理中心相对独立建立p不同区域物业人员制服区分不同区域不同制服,区分T1、T2及T1、商场区域物业服务人员T1、商业区域T2、T337 CBRE|长宁来福士广场物业管理服务 招标流程前期准备,办理招标备案签定委托代理合同招标小组组成招标公告资格预审招标文件资料采集编制招标文件修改招标文件开发商确认招标文件修改招标书发放招标现场勘查答疑招标现场勘查答疑组织评委专家投标书提交开标会议评标会议中标结果公告发
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