中国房地产市场调控管理模式的思考.doc
《中国房地产市场调控管理模式的思考.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中国房地产市场调控管理模式的思考.doc(7页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、中国房地产市场调控管理模式的思考 房地产功能的定位:目前中国房地产市场中存在的最大问题是,各级地方政府对房地产所具有产业发展功能最感兴趣,特别是在城市化进程中,各地政府不仅没有把房地产所承担的社会服务功能予以重视,反而把城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道来对待。房地产确实是对经济增长具有强拉大效应的产业,但是我们还必须清楚地认识到,中国的房地产也承担着保障亿人口公平居住权的功能。如果我们忽略了这一点,失去的不仅仅是和谐社会主义的基础,同时我们将遭遇房地产市场泡沫带来的危害。房地产调控目标的定位:鉴于中国房地产的市场的特点和功能,决定了中国房地产市场的目标定位上限和下限。房地产
2、市场管理的上限,就是不能使房地产市场陷入投机市场的陷阱。要使房地产不陷入投机市场的陷阱,需要对供需双方进行约束性调控:对购房者而言,要使其不是为了投资而购买,而是为了居住而购买;对房地产商而言,不能使房地产行业成为一个暴利或超额利润行业,而应当是一个获得平均利润的行业。这是保证房地产业在中国健康发展的上限调控目标。中国房地产调控的下限目标是,无论房地产价格如何变化,必须让所有的居民都能有房住,特别是收入最低的群体必须有最低的起码的居住标准。另一方面,无论你如何富有,有如何强大的购买力,也只能购买有限面积的住房。在住房标准上,中国不可能像美国那样,中产家庭都可以购买独立别墅。要使低收入者能够住上
3、房,使中等收入能够买得起房,使高收入者购有限的房,实现住房的大体均等化,这应当成为中国房地产调控的目标。目前造成中国房地产价格上涨有多种原因,但最根本或最深层的原因,是对房地产市场管理定位上出现了问题。从经济学基本原理看,房地产并不是一个完全竞争的市场,作为土地资源稀缺的中国更是如此。但是从年放开房地产市场以来,对于房地产到底是按照完全竞争市场来管理,还是按政府参与的有限竞争市场来管理,我们并没有从理论和指导思想上搞清楚。在对房地产市场管理和政策的设计上,严重存在着按完全竞争的市场来对待的倾向。管理指导思想和政策与房地产市场性质的错位,使房地产的管理陷入被动局面。房地产市场不是完全竞争的市场,
4、是一个有限竞争市场由于房地产市场是基于土地资源市场,由此决定了房地产市场不同于一般的商品市场,是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场。有限竞争的房地产市场有以下三大特征:首先,土地资源的不可再生性,决定了房地产市场是最容易形成泡沫的市场。由于土地资源的不可再生性,决定了房地产市场价格的调节无法解决供给量的增加,只能通过价格的上升来调节供需矛盾。当价格上升到背离房地产实际价值时,诱发投机出现,房地产投机形成对资金强大需求,投机资金的大量注入形成房地产泡沫。房地产泡沫一旦破裂,由此连带引发经济危机,最终导致整个经济危机。房地产陷入泡沫的机理是:房地产供不应求-价格上涨-城镇可开发土地资源减少-引发
5、价格轮番上涨-诱发投机需求膨胀-房地产价格在炒作中攀升-形成房地产泡沫-随着资金供应链的断裂-泡沫破裂-导致经济危机。这不仅仅是理论上的逻辑推进,无论是最早进入市场经济的西方发达国家还是后进入市场经济的发展中国家,都不同程度地遭受了一次又一次的房地产市场泡沫的代价。而且房地产泡沫破裂的危害甚至高于股市泡沫破裂的危害。第二,房地产在空间上非流动性,决定了房地产市场是无法通过土地要素的流动来解决供求均衡封闭的地域市场。房地产市场所依托的土地资源是一种以国家为单元的国土资源。土地要素不能像其他资源和商品可以跨国界流动。石油、矿产资源等产品也属于不可再生的资源,但它们都可以通过跨国界流动来调节市场供需
6、。粮食也像房地产一样属于依托土地资源的产品,但粮食本身也可以流动,惟独房地产市场无法通过土地资源的国际流动来解决土地资源分布不均问题。一国土地稀缺时,无法通过进口土地来解决这种稀缺。虽然土地不能进行国际间流动,但资本是可以国际流动的,在这种情况下,如果把地域性的封闭的房地产市场当作开放的、可流动的市场来对待,盲目地开放金融市场与房地产市场,带来的只能是国际资本对该国房地产市场冲击,给一个国家带来房地产泡沫的灾难。泰国房地产泡沫的形成与破裂就是如此。目前,我国允许外资进入中国的房地产市场,这是一个充满风险的选择。需要我们慎重对待。第三,土地作为国土资源,作为一国居民必须的生活资料,决定了房地产是
7、无法通过交易完全定价的商品。如果按照市场定价,美国拥有的购买力能够再购买一个或数个像美国一样的国土。作为国家主权和国民财富的国土资源是不可交易的,由此决定了以国土为资源的房地产也不是一个完全交易的产品。特别是住房作为一国国民不可替代的必需的生活资料,也不是一般的商品。房地产开发包含了房地产商的投资,所以房地产具有商品特性,具有可交易性。但是房地产中的土地作为国土资源,它的价值又具有不可交易性的一面。一国国民在本国土地上的居住权是一国公民基本权利的一部分。他可能没有能力购买附加值很高的豪华住宅,但他在其户籍所在的城市或农村的居住权不能因为没有购买力而剥夺。所以住房所具有的交易性和不可交易性的双重
8、特性,决定了房地产市场是一个有限竞争市场。如果将房地产市场交给完全竞争的市场来调节,那么,以单一购买力决定的房地产资源的分配,就有可能使许多没有购买力的公民失去居住权。因为市场调节只承认购买力,不认公平的居住权。房地产产品具有的双重性,决定了单纯通过市场调节无法保证公民的居住权,需要政府参与市场的调节。对中国房地产市场调控管理的反思:完全市场化陷阱中国的房地产市场化改革,开始于年,其根本性的标志,是国发号国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知文件的颁布。号文件关于深化城镇政府制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新
9、制度;目标定位是:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。既然年启动的房地产市场的供给体系,是以经济适用房为主的城镇住房供应体系。这也就意味着当时国务院一开始把中国的房地产市场是作为一个有限竞争的市场来对待。这说明国务院从一开始在操作层面上没有把房地产市场完全交给市场来调节。在指导思想上只是提出了推进住房商品化、社会化的改革,并没有明确将房地产市场界定为有限竞争的市场。但是,在实际执行中,各级地方政府并没有把兴趣和工作的重点放在对经济适用房的供给上,被政府控制和批租的土地,大批地流到了一般商品房上。按照号文件要求,以建设经济适用房为主的土
10、地供应比例应当在以上。但实际上,一些城市连都不到,比例相对高的北京市也不到。中国房地产在各级地方政府与房地产商合谋中,远离国发号文件的要求,向完全市场化快速滑动时,中国房地产价格开始逐步攀升。然而,令人不解的是,就在中国房地产过热的问题开始暴露的年,国务院颁发国发号国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中,对中国房地产市场的定位却来了一个度的大转弯。在号文件中,提出以建设经济适用房为主的房地产市场定位,在国发号文件中,则变成逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房,要根据市场需求,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。这说明国务院对中国房地产市场的定位,已经从年的有限市
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中国房地产 市场 调控 管理模式 思考
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【Fis****915】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【Fis****915】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。