某家居用品物流园项目可研报告.doc
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1、信阳某家居用品物流园可行性研究报告目 录第一章 总 论41.1项目编制背景41.2项目概况61.3 结论与建议8第二章 项目背景及建设必要性92.1项目建设单位概况92.2项目提出的背景102.3项目建设的必要性16第三章 项目市场分析与预测193.1在信阳市发展家居建材市场的优势资源203.2信阳家居市场的需求分析223.3本项目的SWOT分析293.4本项目的发展战略313.5 营销策略32第四章 项目选址及建设条件334.1选址原则334.2场址现状334.3场地建设条件34第五章 建设方案365.1建设规模365.2建设原则375.3建设目标385.4功能定位及结构设计385.5信息平
2、台功能40第六章 专业技术方案416.1总平面布置416.2建筑结构426.3供电系统426.4通讯、电视、网络系统426.5给排水设施436.6消 防436.7通风空调446.8节能措施44第七章 环境保护与安全卫生447.1环境保护447.2安全卫生45第八章 项目实施进度规划458.1建设周期计划458.2项目实施进度表45第九章 企业组织与劳动定员469.1公司体制及组织机构469.2人员配备及带动就业47第十章 招投标方案4810.1招标原则4810.2招标范围4810.3招投标程序48第十一章 投资估算5011.1投资估算编制依据5011.2估算编制范围5111.3投资估算5111
3、.4资金筹措52第十二章 财务评价5212.1财务评价依据5212.2财务评价基础数据选取5212.3运营收入估算5312.4成本费用支出预测5412.5主要财务评价表5612.6财务评价指标5612.7财务评价结论56第十三章 不确定性分析57第十四章 风险分析与对策5814.1房地产政策变动风险5814.2拆迁风险5914.3市场风险5914.4经营风险5914.5管理风险5914.6融资风险60第十五章 结论与建议60附件:1、建设单位营业执照副本复印件2、工程咨询单位资格证书复印件附表:1、建设投资估算表2、收入税金表3、总成本费用估算表4、还本付息表5、项目现金流量表(所得税前)6、
4、自有资金现金流量表(所得税前)7、损益表附图:1、区域位置图2、总平面布置图第一章 总 论河南省粮食工程设计院在对信阳市建材家居市场进行调研分析;并对本项目的可行性展开了研究,通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件的调查,收集有关基础资料,在此基础上编制了*家居用品物流园可行性研究报告。1.1项目编制背景1.1.1项目名称:信阳*家居用品物流园1.1.2项目建设单位项目建设单位:信阳*家居用品有限公司法定代表人:*1.1.3编制单位编制单位:河南省粮食工程设计院资质等级:乙级证书编号:工咨乙12020070041资质范围:建筑、轻工、农业服务范围:规划咨询、编制项目建议书、可行性
5、研究报告、项目申请报告、资金申请报告1.1.4编制程序河南省粮食工程设计院受信阳*家居用品有限公司关于编制*家居用品物流园可行性研究报告的委托后,立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察,了解和收集第一手资料。在充分调查的基础上,就编制*家居用品物流园可行性研究报告有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨,充分征询有关专家的意见,在反复论证和研究的基础上,依据国家对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定,结合信阳市的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设情况,编制完成了本项目的可行性研究报告,为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。1.1.5编制依据
6、1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;2、关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见(商改发200853号)3、物流业调整和振兴规划 (国发20098号 )4、河南省第十一个五年规划纲要;5、信阳市第十一个五年规划纲要;6、河南省信阳市现代物流业发展规划(20062010年)7、信阳*物流产业集聚区总体发展规划8、建设项目经济评价方法与参数(第三版)9、专业技术人员调查的有关资料和数据;10、承办单位关于编制可行性研究报告委托书;11、项目承办单位提供的编制可行性研究的其它基础资料。1.1.6编制范围与内容根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定,本可研主要内容包括
7、:(1)项目建设的背景和必要性(2)项目投资主体的情况(3)行业分析及市场预测(4)项目选址及建设条件(5)项目布局及及各部分功能定位(6)项目组织及管理系统(7)项目效益评价及不确定性分析(8)项目结论与建议1.1.7 编制原则(1)按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求,明确项目发展总体目标。(2)根据河南省和信阳市“十一五”计划,融入区域经济、合理安排进度。(3)按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求,做到实事求是、客观公正。(4)河南省及信阳市目前国民经济水平,现代商贸服务产业发展现状及前景为依据,借鉴国外行业发展经验,明确项目建成
8、以后的管理模式、运营模式。(5)项目建设以建材、家居用品的需求为依据,以现有设施及资源为基础,避免盲目投资和重复建设。(6)项目建设积极采用先进技术和设备,采购工作实行招标采购及比质比价采购。(7)消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。(8)其它规定及客户要求。1.2项目概况1.2.1 拟建地点项目拟建在信阳市*物流园区内。1.2.2建设规模与目标项目规划占地约100亩(66667平方米),总投资4996.12万元人民币。项目拟建总建筑面积57720平方米,其中:仓库6000平方米;家装板材商场10000平方米;厨具、卫具商场10000平方米;床上用品、家饰商场10000平方米;灯具灯饰
9、、家电商城6000平方米;拆迁安置房15720平方米,其中安置户占用10000平方米,销售5720平方米。建设期二年。项目建设进度为:第一年总投资1857.64万元,形成建筑面积16000平方米的投资,分别建成仓库、家装板材商场。第二年总投资3138.48万元,形成建筑面积41720平方米的投资,分别建成厨具卫具商场、床上用品家饰商场、拆迁安置住宅、灯具灯饰家电商城。目标:建成后和即将完工的中南家俱大世界联成一体,成为信阳市最大的集各类建材、灯饰、电器交易为一体,并辅以面向全市及各县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。1.2.3 项目组织方式为了使项目能够顺利实施,建设单位成立项目领导小组
10、,对项目进行组织管理,具体内容如下:1、每周定期召开一次会议,检查项目进度和执行情况。2、建设单位根据实际情况,落实项目有关任务,做到人员落实、任务落实、经费落实,核查进度有依据。1.2.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目名称单位财务评价指标备注一建筑数据指标1项目占地面积亩1002总建筑面积平方米577203容积率0.874绿化平方米70005道路广场平方米200006建设工期年2二经济效益指标7项目总投资万元4996.128自筹资金万元2496.129银行贷款万元250010建设期利息万元150年利率6%11年平均利润总额万元836.28所得税前,平均值12财务内部收益率
11、18%所得税前13财务净现值万元2691.58所得税前,I=10%14静态回收期年6.58所得税前(含建设期)15投资利润率16.74所得税前1.2.5总投资及资金筹措项目总投资4996.12万元。建设投资4846.12万元,企业自筹2496.12万元,银行贷款2500万元。1.3 结论与建议1、*家居用品物流园项目建设,符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策;符合产业发展方向和要求;项目建设用地符合信阳市及*山管理区把该区域作为家居、水产品等专业市场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。2、项目的建设将推进信阳市现代物流业的快速健康发展,促进信阳市政府倡导的建设成为豫鄂皖三
12、省结合部重要现代物流中心的要求。信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部,交通便利,境内公路、铁路纵横交错,形成多重“十”字交叉的陆路交通网络,是南北经济交流、东西产业合作的承接地带。发挥经济区位优势,承接东部产业西进、西部资源东输,发展成为中部地区重要的工业物流中心,加快物流基础设施建设,提升商品集并和物流辐射能力,发展成为豫鄂皖结合部最大的商品集散中心。3、家居用品物流园将形成一批家居用品品牌商入驻;吸引第三方家居用品经营企业。加强信阳与郑州、武汉、合肥等中心城市家居用品行业的物流、信息流、资金流的流动;加强信阳对下属县、乡的新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。 降低家居用品在信阳的
13、运营成本;有效实现地方经济宏观物流产值,增加地方财税。4、项目在市场选址方面做了充分的考虑:针对信阳现有家居建材市场多布局在东南,且重复建设造成经济回报严重下降状况,结合项目的地块区位,在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排;重视消防、安全、卫生等环节的设置,特别是项目公司来自于地方公用事业运营商,对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。在满足土地投资强度的基础上,项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目建设单位概况信阳*家居用品有限公司成立于2009年,注册资本100
14、万元,由信阳市同鑫科技有限公司(以下简称“同鑫科技”)和信阳市元通投资有限公司共同投资,其中同鑫科技出资比例为70%,信阳市元通投资有限公司出资比例为20%,并且引进了北京鸿博房地产有限公司参加投资。信阳*家居用品有限公司营业范围:家俱、装饰材料、家电、灯具销售、房屋租赁。同鑫科技成立于2006年5月,专业从事汽车天然气加气业务 。目前,营运的加气站三座;在建大规模(八台双枪加气机)加气站一座,该站相当于现有三座加气站之和。公司具有信阳市城区汽车加气的专营资格。年利税千万元以上。实力雄厚,投资经验丰富。中南家俱城中有7000多平方米为同鑫科技全资子公司信阳市中南家俱有限公司投资建设,目前摊位已
15、全部出租完毕。北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。北京鸿博集团是一家大型的民营企业,该集团下属六个子公司:北京鸿博房地产开发有限公司、北京鸿博嘉源咨询服务有限公司、北京鸿博先锋影视文化有限公司、北京金顶玫瑰美食娱乐城、北京宏兴装饰公司、北京春兴阁咨询服务公司。行业涉及房地产开发,餐饮娱乐,装饰装修、咨询服务,影视文化等。经济实力雄厚,管理水平较高。 2.2项目提出的背景据国家统计局和国家经贸委有关调查报告:建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业,对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年,全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个,其中批发经营为主和
16、以零售经营为主的各有542家。 近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年,平均年市场管理费总额4.5亿元;税金总额9.6亿元;摊位租金总额9.8亿元。浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场,成交额达63.6亿元;位居第二的山东淄川区建材城,成交额达41亿元;第三是南通市永兴商城,成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有:常州新区长江贸易中心、南京装饰城、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。 建材产品的热销,使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个,已出租摊位11万个,其中,建筑及装璜材料
17、类摊位占81.2%;木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时,室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家,装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列,成轻工业的重要支柱产业。 2.2.1 国内家居行业的发展趋势预测中国家居行业未来发展趋势,对家居物流市场的发展影响较大。趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网及科技的发展,家居建材企业更多地开辟网上销售渠道,越来越多的企业开展BTOC业务,进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟体验,视频购物,顾客根据自己的喜好,亲自DIY产品,在线下单、在线支付等功能
18、。一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。无店铺销售成为实体店的有力补充,并在未来占据一定市场份额。 趋势二、中国会出现巨大的“银丝”市场。所谓银丝市场,就是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻,中国目前已进入老龄化社会,老年人口总数已达1.6亿之多。珠三角频发的“劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能及早把握这个趋势做好相应的准备,开发适合老年人的产品,也能抓住银丝市场的宝贵机会。如橱柜企业要研发地柜底部放空(如能插进老年轮椅)、吊柜变成中部柜(利于老人拿取东西)、台面连续(便于老年人移动物品)的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手,能让轮椅转圈的卫生间等。 这意味着
19、房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。趋势三、家居建材行业内品牌集中度高 ,像成熟的IT行业和家电行业一样,只剩下一些大众耳熟能详、家喻户晓的品牌存在,并且一些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国家居建材市场是百花齐放,鱼龙混杂,每个细分市场都有无数的企业挤在里边,品牌集中度非常低。这种情况会存在一定时间,但洗牌的时间早晚要到来,行业内只剩下几个大品牌、大集团,占据绝大部分的市场份额。目前的中国家居建材行业,除了卫浴行业,几乎没有国际大品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的规范,行业集中度的提升,国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家居建材市场,与中国企业一起切分市
20、场蛋糕。 趋势四、家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄,商业资本战胜工业资本的渠道霸权,会在家居建材行业重新上演。中国的家电行业现在是“美苏(国美、苏宁)争霸”,国美、苏宁两大渠道巨头,垄断整个家电流通行业,其他的渠道基本没有话语权。目前疯狂扩张的红星美凯龙和相对稳健的居然之家,家居建材流通行业霸主的地位已经初露端倪,商业资本战胜工业资本已几无悬念,只待时日。趋势五、家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化的品牌公司同台竞技的场面。未来,随着消费者对品牌的忠诚度提高和对一揽子一站式家居解决方案的喜爱和青睐,跨越多个品类(业务范围可能横跨家具、地板、陶瓷卫浴、橱柜衣柜、厨房电器、木门等多品类
21、)的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业,凭借强大的品牌拉力和综合实力,占据市场的主要份额。一些专注于细分市场和细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品、专业化服务、个性化品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚,能与大企业集团同台竞技,立于不败之地。 趋势六、对家居建材行业里的企业来说,定位在两头:低端和高端的品牌和企业会活得比较滋润。定位在不尴不尬的“中端”的企业和品牌会活得比较累,甚至有可能关门倒闭。 2.2.2 国内建材家居市场的发展趋势当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题:一是批发零售功能不清,二是市场占地规模大,三是市场中经营户小而多,四是市场的配送功能没有发挥出来,物流功能没有
22、合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题,但它影响着市场效率的提高,阻碍市场的发展,随着市场的逐步成熟规范,市场管理者和经营户都将提高效率,降低营销成本,扩展营销业务,在这个内在动力作用下,必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是:发展趋势之一,批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将向错位经营发展。大城市中市场布局比较密,为避免盲目竞争,在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展,城市中心的地区,向经营高、精、新商品,或向有特色专业市场发展、在城市边缘地区的市场,商品定位在中档偏低和常
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