某某镇;五总1;集中式居民安置小区项目可行性策划书.doc
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1、掘港镇(五总)集中式居民安置小区项目申请报告掘港镇(五总)集中式居民安置小区项目申请报告申请报告目录第一章 申报单位及项目概况81.1项目申报单位概况81.2项目概况8 1.2.1项目的建设背景8 1.2.2项目开发背景及形成过程111.3项目基本情况11 1.3.1项目名称11 1.3.2建设地点11 1.3.3项目类型11 1.3.4主要建设内容和规模、投资规模和资金筹措方案11第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析142.1发展规划分析142.2产业政策和行业准入分析14 第三章 资源开发及综合利用分析 153.1资源开发方案153.2资源利用方案15 3.2.1资源综合利用目标15
2、3.2.2项目占用资源品种153.3资源节约措施15 3.3.1节约建材15 3.3.2节水16第四章 节能方案分析 184.1能源状况和能耗指标分析184.2能源耗用分析184.3用能指标和节能规范184.4建筑热工设计18 4.4.1规定性指标18 4.4.2建筑节能的一般措施19 4.4.3建筑围护结构节能技术措施19 4.4.4权衡判断20 4.4.5节水措施204.5电气系统节能措施21 4.5.1建筑照明节能设计规定指标依据21 4.5.2控制各个场所的照度值21 4.5.3内置电池式照明灯21 4.5.4公共照明的自动控制214.6其他节能措施214.7项目投入使用期间管理节能2
3、14.8节能效果分析22第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析235.1项目地点235.2项目交通条件及自然条件235.3项目用地现状和拆迁235.4建设条件23 5.4.1土地使用权23 5.4.2市政配套条件23 5.4.3拟建地址水文地质条件24第六章 项目建设规模和内容306.1项目概况306.2规划依据306.3开发建设条件意见30 6.3.1项目基本概况30 6.3.2建设期限30 6.3.3规划设计要求30 6.3.4区外市政公用设施配套要求30 6.3.5区内市政公用设施建设要求、产权界定及维护管理31 6.3.6公共服务设施建设要求、产权界定及维护管理32 6.3.7安全保
4、障设施建设要求、产权界定及维护管理33 6.3.8绿化景观建设要求及产权界定、维护管理33 6.3.9住宅产业现代化推进、建筑节能要求34 6.3.10其他要求 34 6.3.11附则 346.4规划条件346.5建筑设计34 6.5.1单体平面设计34 6.5.2单体的立面造型设计356.6结构设计35 6.6.1设计依据35 6.6.2设计荷载36 6.6.3抗震设计说明36 6.6.4结构设计36 6.6.5基础设计36 6.6.6材料366.7给水排水设计37 6.7.1设计依据37 6.7.2系统概述376.7.3给水设计376.7.4排水设计376.8电气设计38 6.8.1红线以
5、内的设计内容38 6.8.2变配电系统38 6.8.3低压配电39 6.8.4防雷、接地及电气安全39 6.8.5火灾自动报警系统39 6.8.6广播系统39 6.8.7综合布线系统396.9暖通设计说明39 6.9.1设计依据39 6.9.2设计范围40 6.9.3设计参数40 6.9.4空调系统设计40 6.9.5通风和排烟406.10消防专篇 416.11环保专篇 416.12节能专篇 41第七章 经济和社会效益分析 427.1投资估算依据427.2投资估算范围427.3总投资估算427.4资金筹措437.5经济效益分析437.6社会效益分析43第八章 环境和生态影响分析458.1编制依
6、据458.2环境和生态现状45 8.2.1自然环境条件45 8.2.2生态环境条件45 8.2.3项目区环境质量现状458.3生态环境影响分析46 8.3.1项目建设期对环境的影响46 8.3.2项目运营后对环环境的响478.4生态环境的保护措施47 8.4.1施工期环境影响防治措施47 8.4.2运营期环境保护措施498.5环境和生态影响评价结论49第九章 项目的实施519.1项目建设实施的安全、卫生措施51 9.1.1实施依据和原则51 9.1.2施工期间防护措施51 9.1.3运营期间防护措施519.2消防措施51 9.2.1消防安全设置的依据和原则51 9.2.2消防安全的综合措施52
7、9.3工程施工进度及质量要求52 9.3.1工程施工进度52 9.3.2工程质量要求52 9.3.3主要工程的施工方案意见53第十章 项目招标 5410.1 项目招标方案54 10.1.1项目承办单位54 10.1.2招标范围54 10.1.3招标组织形式5410.2投标、开标、评标和中标程序5410.3评标委员会的人员组成和资质要求5510.4投标人资质要求5510.5 项目招标内容55第十一章 结论与建议(社会影响分析)5611.1结论56 11.1.1投资环境分析结论56 11.1.2项目经营前景分析结论56 11.1.3金融投资环境分析结论56 11.1.4项目定位分析结论57 11.
8、1.5从社会效益来分析结论57 11.1.6从环境效益分析结论5711.2建议57 11.2.1充分利用地块区位优势做精品57 11.2.2加快项目的运作进度57 11.2.3项目成本必须合理控制58 11.2.4强化项目实施进程中的投资、质量、进度控制58 11.2.5为房地产开发商和运营商的形象再造做出贡献58 11.2.6引入信誉较好的物业经营管理公司58第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况申报单位:*县天一建设开发有限公司注册地址:*县*镇友谊东路注册资金:10000万元人民币法定代表人:*1.2项目概况。1.2.1项目的建设背景苏东名镇*镇东濒黄海,南迎长江,地处物产丰盈
9、、风光秀丽的长江三角洲平原,为江苏省*市*县政府所在地。镇域位于东经12042-12122,北纬3212-3236。*镇总面积261.30平方公里,地域面积居江苏省乡镇街道之首。现有街道办事处3个,行政村31个,社区居委会17个,村民小组1063个。耕地面积16.95万亩。*镇总户数7.56万户,户籍人口20.77万人,其中非农业人口7.45万人。2007年*镇实现地区生产总值45.47亿元,其中第一产业增加值5.89亿元,第二产业增加值18.57亿元,第三产业增加值21.01亿元。实现社会总产值187.74亿元,其中工业总产值140.10亿元。*位于长江三角洲北翼唯一的一座20万吨级深水大港
10、洋口港和距离长江口最近的跨江通道苏通长江公路大桥的连线中间,北距建设中的洋口港20公里,南距苏通大桥60公里,交通区位优势日渐凸现。*现有S223、S334两条省道一级公路过境,距沈海(G15)、沪陕(G40)国家高速公路最近出口均不超过40公里,至*兴东机场40公里、上海虹桥国际机场140公里、上海浦东国际机场180公里、南京禄口国际机场300公里。被列入江苏省高速公路网规划的*至无锡、南京,经泰州至启东两条省级高速公路即将开工建设并在*镇域内交汇。2008年开工建设的海安至洋口港铁路在*北侧通过。横贯镇域的如泰运河为6级航道,100吨级船舶可直通长江和京杭大运河,距8万吨级海港*港50公里
11、。*镇充分利用独特的区位优势,始终把城镇化建设作为促进经济社会环境和谐发展的战略抓手,抢抓机遇,加大投入,大力推进环境革命,坚持“拆、建,管”三举并进,不断加强城建交通基础设施建设,使得镇区基础设施不断完善,城镇功能日趋配套,有效地提升了城镇品位,拉动了全镇经济和社会事业的持续、健康发展,凸现出*经济中心的地位和作用,先后获得:中国千强镇、中国乡镇投资环境100强、中国环境优美镇、江苏省文明乡镇殊荣。当国家经济持续稳定增长时,城市化也将进入一个快速发展时期。GDP每年连续增长,带动城镇居民人均可支配收入的增加。城镇居民作为二元经济中的消费主体,其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠
12、定了基础。从90年代开始,人们的消费开始从温饱型向消费型转变,带动了居住、交通、通信、文化教育娱乐消费明显增强,近年来更增加了一批投资性消费群体。经济的增长将加快城市化的进程,地处*中心区域,和港桥交通枢纽位置的*镇,必将迎来新一轮发展机遇。随着*至无锡、南京经泰州至启东两条省级高速公路的建设,特别是县城新区建设的拉动和周边区域的发展和开发建设,对农村分散住户的大面积的拆迁安置已刻不容缓的摆上了议事日程。目前多以集中兴建独院式农民集居点的形式解决农民建房,以及安置农村拆迁户,但这种新建集居点的安置方式与农民传统的建房方式一样,那就是容积率不高。容积率是衡量土地利用水平的重要指标,农村建房的容积
13、率一般不到城市平均水平的一半。如此低水平的利用,必将更多地挤占现有耕地,威胁着耕地存量的保持,妨碍耕地总量动态平衡的实现。因为农建房用地而吞噬了大量良田,造成耕地总体质量劣化。我国以农民为投资主体的乡村小城镇,近年其新增建设用地80以上为扩展周围用地,60以上面积为良田沃土。由于新垦耕地需为原优质耕地的3-6倍才能实现质量上的占补平衡,因此良田的占用无疑增加了造地难度,使耕地总量动态平衡的实现更为艰难。由于*县除了水面之外,基本上都是可耕地而且多为良田沃土,因此在*县由于农民建房用地而致吞噬良田这一点表现尤为突出。近几年来,随着一批农民集居点的建设,虽然村民建房规模和水准发生了很大变化,然而宅
14、基地的浪费现象并没有能得到根本抑制。那些崭新漂亮的小楼多为两到三层,虽然规划得井井有条,但本质上仍是传统的单户独院居住方式。与公寓化模式相比,容积率还是相对较低。虽然优于散建,但独院式集居点还是没有充分利用土地。由于传统的单户独院的居住习俗和低廉的宅基地成本,致使人们都热衷于建设低层小楼,再加之媒体的宣传带来小洋楼遍地才是的新农村的导向作用,从某种程度上助长了农居点用地浪费之风,致使乡镇级小城镇住宅用地集约化程度较低。立足国情,从长远的、可持续发展的角度来看,这是一种严重的浪费,这会给土地资源希缺背景下的城市化之路,带来无法承受的负担。因此,引导农民从“铺开”式的分散建房,逐步过渡和发展到多层
15、加适量小高层、交通便捷、环境优美、居住舒适、功能齐全的公寓式农村居住区模式,是我国沿海地区农村农民建房的必然选择。耕地占用主要包括国家和集体基本建设占地、农居点建房占地、农业结构调整占地三种形式。其中,国家和集体建设占地便于规划管理和监控,农业结构调整占地是有计划、有步骤的理性行为,而且其中的退耕还林、还草、还湖实质上是一种生态意义上的物归原主,而非“占用”。而农民建房占地涉及的对象居住分散、数量庞大、素质不高,统一规划难度大,即使能够统一科学规划,管理成本也很高。正是由于政府管理上的弱化和农民建房内在的多占多建冲动,造成了农居占用耕地的无节制浪费现象。农居用地浪费这个问题的解决,必定会为其他
16、方式占地的治理树立示范作甩,从全局上促进耕地总量动态平衡,优化耕地资源的合理配置。从另一角度看,实现耕地总量动态平衡的途径无非开源和节流两种。而作为人口密度大、一向精耕细作的我县,开发、复垦、整理、改良、改造土地的潜力不大,因而借此增加新耕地资源的开源效果有限;节流,即减少耕地流失和利用上的浪费,主要指减少上述三种占地形式造成的耕地流失和浪费更显得尤为重要。农居点公寓化其优势体现在它具有潜力大、针对性强、见效快、预见度高等特点,能直接有效地集约用地。*镇在县内农民集居点建设上起步早也做得比较规范,现为实现耕地总量动态平衡,又在县内首开公寓化农民集中安置小区建设的先河,*镇的这项举措无疑是高明的
17、一着。面对县城新区建设发展带来的拆迁安置需求,*县天一建设开发有限公司利用位于*镇解放路西侧、掘苴河东侧、富民路北侧、掘苴河支流南侧的用地。开发建设以多、高层住宅包括车库及公建服务用房在内的用房,用于拆迁安置的住宅1060套,总建筑面积14.5087万m2。该项目西侧即为县府及建设、国土等办公地,其地理位置非常优越,交通便利,配套到位,属于理想的规划居住中心区,该地段势必发展成*镇今后最繁荣活跃宜居的地段之一。1.2.2本项目申请报告书编制依据1、国家及本地区颁布的相关法律、法规和政策。2、*镇城镇总体规划3、*县建设局*县*镇集中式居民安置小区开发建设意见书。4、*县建设局关于同意*县*镇集
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