当年我们的那些人那些事---房地产税收筹划技术演进历程.doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!当年我们的那些人那些事-房地产税收筹划技术演进历程主持人秦权:我记得在第四次的时候,在线上,我看到报名的有750多个人,我们上线的效果目前还不太好,之前是在群里直播,后来是想扩大影响力,采取了新的方式千聊。因为可以重复关注收听,后来在线上有1000多人。今天是周日,是我们圃田春晓第五次线下活动,我们第五次请的是在房地产非常有名气的光磊。网上的称呼有一大片,包括叫大师、高手,但是光磊是我兄弟,因为我们俩都比较谦虚,我觉得做人谦虚是必备的素质,包括有人说我是大师的时候,我说不要说我大师,我不够格,我也不喜欢这个称号,我觉得努力地做、谦卑
2、地做,这才是正道,这才是我的方向。今天第五期是关于房地产方面的,因为房地产自从2016年36号文颁发以后,也就是营改增之后影响非常大,光磊他实际上在这方面有非常突出的独到的见解,而且是实务做得非常好的一个人士,他不仅是业务实操非常好,而且现在也是桃李满天下,我当时说他纵横华东,也就是江浙,名扬南北,而且他的人品非常好,大家知道他写的税务江湖那些事儿,包括前两天写的名字(老式税务师将亡)我记不太清楚了传播非常厉害,仅仅是中国会计视野的公众号,阅读人数就达到4万多人,这是一个惊人的成绩。他写文章之前,我们私下里交流过,这也代表我的看法,我们的看法一致的。主要内容是,第一个是营改增之后变化是非常大的
3、,第二个是国务院总局对税务咨询行业的定位影响非常大。第三是BEPS对国内国外影响非常大,BEPS的大门在国外已经缓缓关上,但是在中国才打开一扇窗户,我今年上半年想写一篇文章,名字叫国外避税手段在中国的发展现状及趋势,之前写了一段,但是感觉我的功力还是不够,就没有写完。后来我专门看了一些BEPS的书,包括BEPS六本全都看完了,还有国外一些税制也看了,包括增值税的税制都看,所以说现在更有想法,更深刻更全面一些。因为房地产这个情况形势变化非常大,而且我在今天上课的路上给光磊说,研究税肯定有一个特点,就是钱在国民经济哪个行业你就研究哪个,钱在房地产你就研究房地产,钱在金融我们就研究金融,钱在一带一路
4、和走出去,就研究一带一路和走出去跨境税,这是必须的,制造业已经不行了,它的效益不好,它也没有动力去研究税收,也没有钱去付这个费用,所以说我这个观点与大家稍微有点不一样,但是我理解是这样。目前,整个国民经济的现状,钱基本都在两个行业,一个动向,一个行业就是房地产,一个就是金融业,一个动向就是一带一路和走出去,钱就在这两个方面。所以税的研究也就在这几个方面。我们税务要紧跟时代步伐走,光磊是干实务的。理论而且文笔都非常好。他在房地产方税面,我个人觉得他在房地产应该是房地产税,不超过几个人,他是其中非常佼佼者之一,这个我很清楚,大家也很清楚。口碑是靠大家来说的,而且水平如何,出水才见两腿泥,我觉得这是
5、颠覆不破的真理。今天光磊来给大家做免费公益课,非常辛苦。因为大家知道苏州到郑州高铁不通,他只能坐卧铺到郑州,而且我们在提前十天的时间订票,当时票几乎全满了。后来我给光磊说你要不从上海坐动车,后来我说要不坐飞机。后来都否定了,既然给大家说了是28号,一定要保证时间。飞机是非常不靠谱的,救场如救火,万一误时无法面对大家。我一直强调,我们是做公益的,只要用心做,大家一定会理解。因为我们在付出,即便我们做得不好,大家也会理解支持,这是我两年来做税务公益的感受。刚开始对你很偏见,认为你是沽名钓誉、别有所图,但是经过事实的验证和时间的考验,大家后来是理解赞同并纷纷加入。还是那句话,你做一次两次大家不理解,
6、你做三次四次大家慢慢半信半疑,你做一年两年大家会深深的认可深深感动,我做税务公益这么多年,大家都在做,做这么多年,大家感受非常深刻,我们的志愿者有来自各个不同职业的。因为我们是做公益,所以我们都有这种情怀,就会把利益远远抛在一边,我们的内心非常团结、非常纯洁,不希望它沾上任何铜臭。风在哪里,雨在哪里,我们的心就在哪里。我们只要一起往前走,和我们一起共行的人就会很多,这一点我坚信不疑。即便有一天我走不动了,我也相信后面还会有人,依然会将这把旗帜举下去,我们圃田春晓禾兑论坛的税收公益事业,一定会更加坚定的走下去。因为欢迎光磊来,说得有点多,因为光磊他昨天晚上十点多过来,坐卧铺,今天早上6点才到郑州
7、火车站,今天下午3点又要赶回去。来也匆匆去也匆匆。像光磊这样的老师,他一般讲课费一天都在5、6万。但是他来圃田春晓免费讲,路费自己出。我们的宗旨一直是这样,我们是做公益的,我们没有钱,别人给我们钱也不要。来讲课只能是免费讲,车马费、宾馆费都得老师自己负担,我感觉很对不住老师,但是做公益只能这样了。但是我们一定会管一顿饭,这是我们对远方的客人最起码的礼貌。在座很多朋友像陈总、王总大家都很热心,为这个论坛付出了不少心血。我们的论坛,无论谁参加,我们都来者不拒,热烈欢迎。所有来参加论坛的人都一律平等,没有什么领导下级贵贱之分。所有来参加活动的人都只代表个人,与单位和职务没有任何关系,这是一个公益性的
8、机构。之所以我们圃田春晓有这么大影响力,是和它的不接触钱、公益性分不开的。光磊来这里,我非常感谢,他是我兄弟,我也没法鞠躬,没法感谢。但是我内心很感动,我就5:30出门去火车站接他,但是我没有给他说,想给他一个惊喜。但是没有接到他,后来让他在紫荆山下车。我接到他后,就带他到方中山胡辣汤,喝了河南最有名的胡辣汤,可是他不习惯。吃完饭后,我又领他到东区CBD转转,我没有钱,但是我一定要有这个心,我觉得非常重要,这是第二点我想说的。本来今天我是来不了现场,后来给家里沟通之后来了。今天是我父亲的生日,但是我觉得这个事儿很重要,家里人确实也很支持我。因为我父亲1947年的,虚岁70,实岁69,我不清楚在
9、河南的规矩,光磊给我说,他们那边讲虚岁,我不知道这儿是讲虚岁还是实岁,如果是虚岁我父亲70大寿,他在河南老家,我回不去,我只有把今天这个讲课献给我的父亲,祝他生日快乐,身体健康!谢谢大家!我代表家父谢谢大家!第二点,我想说,我们现在有一个线下活动群,今天在座的如果是河南的就可以加入群,我们群里现在有50号人。我们以后在河南可以做更多的线下活动,推动税收法制化进程。我有一个观点,有事儿大家做,不一定一个人来做,或者王总陈总做等等,大家都做这才能做好。所以线下活动,如果大家是本地人,可以加一下线下群,一切自愿透明。我们河南的可以单独组织活动,不一定是请老师讲课这一种方式。请老师讲课只是一个方面,我
10、们可以自己私下活动,甚至是外地旅游。我发现,我们能把一个职业做成一种情怀,做成兴趣,而且能做到全国认可,是一件非常不容易的事。因为税务本身很枯燥,但大家突然发现,我们周围有很多人对此很感兴趣,很多人把税收技术当成一种兴趣,做成一种情怀,这是北上广深很多朋友他们非常感动的一件事儿,包括国外一些朋友非常认可的,他们也非常开心。我们圃田春晓能够在全国二线城市靠下,三线城市靠上的郑州,税收公益论坛做成这么好,他们真是没想到,也很感动,我想这是我们的骄傲的地方,也是我们河南税务界骄傲的地方。这离不开大家的支持,所以线下活动群如果大家感兴趣,可以扫一下,中间可以找一下小牛,让她负责一下。第三点,我昨天在微
11、信圈里发过了,我们现在上海有一个基地,我们圃田春晓在上海有一个基地,圃田春晓海上论坛,主要针对华东六省一市。这个群是昨天才合到一起的,负责人、牵头人是绿地集团的税务总监蔡嘉。这一次不仅是光磊老师讲课,上海也来了两个朋友,一个是祝家合,现在是在宝龙地产集团,他从上海过来,还有一个是绿地集团的蔡佳总,他也是昨天过来,他是河南人。我们也对朱老师以及外地来的朋友,对他们来这么远来参加我们的活动表示感谢!华东论坛是圃田春晓禾兑论坛在全国的第一个子论坛。昨天很多朋友知道后,人要在北京办一个,在华南办一个,我说这个现别说了,我们先把现在的办好。说我们先把上海的做好再说,或许我们在深圳或者北京、成都,这个都有
12、可能,但是不需要那么多,很可能以后会用其他新的形式来代替,我们是靠微信走出来的,它肯定会有更好的形式。以后我把河南线下活动建立之后,回头我们会与华东再对接,跟上海圃田春晓分论坛大家在一起交流。上海非常活跃,这是我们没有想到的,我说如果不是华东六省一市不可以加,还有需要加入群费,实际上是公益心问题,钱不是问题,因为有些朋友加群的习惯是有群就加不说话。我的意思是你加了不说话不行,这个钱交了入公积金,支出肯定是财务公开。无非就是这个群收费之后,大家很重视,会为群做贡献,大家一起把这个群做好。这是上海的华东群要交,圃田春晓海上论坛,到时候一定会和线上群进行对接,到时候搞一些互动活动。我觉得只要有公益心
13、在,我们就很有信心。房地产税收研究,河南组织不差,整体实力不差,但是我们单一作战能力比北上广深差,这是一个事实,这是大事儿给大家通报一下。小编寄语:不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段,不是目的。千万不要再考试通过之后,放松学习。财务人员需要学习的有很多,人际沟通,实务经验,excel等等等等,都要学,都要积累。要正确看待考证,证考出来,可以在工作上助你一臂之力,但是绝对不是说有了证,就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习,必须力求总结和应用相关技巧,使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性,通过分析实质,找出核心要点。还有一个问题,
14、我们正在成立一个税务图书馆,全公益的,叫圃田春晓禾兑书院。这个图书馆,我们初步选址在CBD东区,和企业共建,我们现在初步认捐30多万,到时候会请大家捐书,能捐一本、一千本都可以,在我们这儿都是平等,或者你要捐钱,我们可以列书目,我们不接受钱,上面可以盖你的章,你来买书。很多朋友都很支持我们的想法。具体图书馆怎么做,我们有一个考虑,现在正在等着地方怎么开张。现在书没有问题,本来说让大家捐旧书,好多人说,你既然建一个图书馆,我捐旧书,一定会捐自己最喜欢的书捐出来,我一定会把自己的情怀和大家的情怀融在一起。我看很多书都非常优秀的,不仅有英文的,还有柬埔寨文的,这种书我想都会很多。这个图书馆年前应该会
15、建起来,准备工作正在做,到时候做好以后,希望大家踊跃支持。我们只是一个牵线的,我想只要我们做到公开,大家就会理解。我们不能辜负大家对我们公益之心,不能辜负大家的情怀。我觉得我们已经心满意足了,钱的事儿永远不要沾,这个东西和我们公益事业格格不入,我想我们做公益,这样我们就能走得很远非常远。第六期很可能就是王骏,中国财税浪子王骏,在11号左右。我想征求一下大家意见,因为我们现在拿不准,我不知道11号好还是13号好,有时候发现在上班期间人会来得多,有时候发现周六周天来得全,好好坏坏,这个大家发表意见,在什么时候好。因为这个情况要听大家的,因为我们在河南本地,外地朋友在线上听的,希望大家讨论一下确定,
16、讲课在周天好还是周一到周五。王骏的影响很大,因为在税收江湖,没有王骏的推荐,我也不会走到今天,所以我很感激他。今天我们就讲这么多,我已经整整讲21分钟,下边就不喧宾夺主了。下边有请光磊老师给我们授课,而且这可是绝版的,讲完之后不可能再讲第二次,我们讲完之后录音视频速记稿,会全部发出去。我们之前是很想发出来,但是因为和演讲人还没有沟通好。如果大家没有记录清楚,回头可以看演讲稿再回忆一下,我们以后讲课也要坚持这一点,就是来讲课可以,但是你这个演讲稿要给大家分享。其实分享给大家,对讲课的老师也是好事。分享就是幸福,传播也是力量。这也是一个慢慢适应的过程。我今天就讲这么多,下面大家欢迎!朱光磊:首先我
17、感谢圃田春晓所有工作人员,实际上做公益是非常不容易的,实际上收费都做得很难,公益是更难了。包括前面来的第一期毛大哥,还有第二期的杨大哥,还有第三期是你们自己做的,第四期的国庆,我自己不用感谢我自己了,以及后面来讲课的同道者,我也祝愿圃田春晓能够做得越来越好。我们说真心话,我是觉得我们这些人公益心都有。今天这个课想跟大家分为三个板块:第一个,你想成为什么人,就会成为什么样的人。第二个,你如何成为你想成为的那个人,就是技术上如何成长。第三个,我们目前房地产税务疑难问题、一些重点区域以及解决问题的方法。总共分为三个板块。第一个板块可能跟技术稍微远一点,但是跟在座各位是有非常重要的关系的,以及对我们群
18、上的朋友是非常重要的。像大家很多都不是名牌大学毕业,实际上名牌大学毕业包括崔威老师,他是哈佛毕业的,本科哈佛,耶鲁博士,像这些人的经历是不可复制的,因为我们考不了哈佛,但是我要说的是各位,像我是一个出身草根,是毕业于二三流院校,但是靠着自己这么多年坚持不懈,就是像阿甘一样不断奔跑,也能奔跑到一个我觉得还是能够在自己的领域能够养家糊口,我觉得做到没有问题。像我这种阿甘奔跑,可能对于我们大部分人来说是有益的,为什么?因为它是可复制的。今天讲课如何进行一个阿甘式的奔跑。我想问一下,在座各位有多少人是考了注册会计师以上的?举手我看一下,10%不到,有注册会计师、注册税务师、高级会计师都有的,举手我看一
19、下,更少。那实际上素质还不错的,应该可能在座各位在河南,已经属于素质是比较高的,有中级会计师以上的举手我看一下,这个基本上已经都有了,实际上今天来得人在河南都是爱学习的,第二都是觉得自己水平挺好的,而且我估计很多人都是在河南大企业做的,对吧?应该属于这种状态,所以想来做一些探讨。OK,没有问题。好,我们开始讲第一步骤,你如何成为你想成为的人?坦率地说,目前中国做税务实操的,大概我认为有100人左右,水平是比较好的,分布在各个领域,这一百人我也仔细地研究了,大部分人都不是出身于名校,就是第一学历不是名校毕业,说真的我认为我第一学历本科清华,他的人生阅历不是我们可以复制,我们大部分还是从二三流院校
20、起步,我可以坦率说,在税收领域你的学历应该不是最具有决定性的,这是一个好消息。换句话说我们实际上可以成为一个不高的起点一步一步走出来的。十年前,赵国庆、我,包括王骏,包括张伟,包括现在在中国税收圈有一些知名度,靠讲座来生活这帮人,实际上十年前都是虾米的状态,都是比较吃力的状态。但是十年之后不一样了,当然我们回头想,我们经常回头看我们的人生,实际上十年前我们就选择了今天的路,十年前我们选择的路,成就了今天的王骏和赵国庆,十年前我们已经按照自己的思路来做了。大家说为什么会出现这种情况?大家知道十年前税务界专家是什么?他就是做政策解读,告诉你一些小口径,还有总局小道消息,这就是专家,基本上就是这些吧
21、?然后说根据退伍军人比例,30%可以免三年营业税就可以做税务筹划,这个已经就算筹划了吧?这就是十年前的税务筹划,合理运用税收优惠或者简单地,就是滥用税收优惠,我们基本上不会用信托、金融工具,不会用一些政策漏洞来避税,对吧?商业模式转换基本上不会做,因为只是学习了这些。当时专家可能就是给我们讲政策。但是大家请注意,在当时环境下,因为税务界大家都是做政策的解读,就出现什么大的问题?我跟大家说的是,当时我花了四年的时间去识别谁是专家,因为有很多人是不负责任的,比如30秒节税30个亿,满大街到处讲,不负责任讲,自己不能做的就开始讲,这就出现鱼目混珠的事情。我是花了四年时间去识别谁是专家,这个识别过程是
22、什么?我把中国所有税务筹划理论中文版的全部实操一遍,把你知道的中文版税务筹划理论全部干了,干了以后结果是什么?我给大家报告一下,只有10%的理论是可以知道就能用的,剩下90%基本上不是说一讲就会用。可能大概比例是有50、60%的税务筹划理论需要自己修正30%才能用于实践,就是你自己需要填充,还有20%、30%基本上是骗人的。小编寄语:不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段,不是目的。千万不要再考试通过之后,放松学习。财务人员需要学习的有很多,人际沟通,实务经验,excel等等等等,都要学,都要积累。要正确看待考证,证考出来,可以在工作上助你一臂之力,但是绝对不是说
23、有了证,就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习,必须力求总结和应用相关技巧,使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性,通过分析实质,找出核心要点。我打一个最简单的比方,骗人最简单的例子,就是降低售价来规避土地增值税跳点的问题,都听过这个讲课吧?有没有听过讲课?土地增值税,如果增值率在50%税率是30%,如果是50%以上是40%,所以我们在销售定价出现跳点的时候要降低售价,避免出现一万块钱刚好是51%税率点,我应该降到9500,少500块钱收入,导致少交更多的税,大家都听过这种筹划理论,有没有听过?举手我看看。那你们告诉我这个筹划理论在什么情况下适用呢?还是它根本就不
24、适用?知道的举手?嘉宾:是错的。朱光磊:认为是错的举手我看看,有三个人举手,认为它在一种特殊情况下可以适用的举手我看看,什么情况下适用?嘉宾:就在20%那种情况下适用。朱光磊:20%?就是说免税情况下还是适用?嘉宾:对。朱光磊:还有没有其他的观点?所以我就说各位兄弟,理论最后落到实操,你只有做过你才知道它什么情况下适用,我要跟大家说的是降低售价来规避土地增值税跳点,这个理论只有在卖二手房的情况下适用,卖一手房是坚决不适用的,包括20%增值率免税。因为所有一手房清算,你的成本是确定的吗?你的成本在做预售的时候是确定的吗?你知道你的成本是多少吗?中国没有一家地产公司可以做到非常精确的切割,说我的成
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