酒店前期可行性报告.doc
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1、 可行性分析报告-北京寿松酒店二九年十二月三十一日第一章项目概况1. 项目概况项目名称:寿松商务酒店项目地址:北京市海淀区复兴路263号项目联系人: 联系人电话:2. 物业规模及概况2.1现在的物业属于营业中酒店,共有各类客房240间,中央空调,24小时热水。另外,饭店还有大小会议室、美容美发、商务中心等设施。2.2 使用权属于商业性质,建筑面积大约为10818平米;2.3 投资改造计划:一至二楼为餐饮,计划为一个零点大餐厅,20个大包间,餐位数为400个;三楼改造为1个600会议室,一个多功能会议厅,三个小会议室;其他部分为客房,四至六层改为中档写字楼出租,七至十一层为中高档客房。2.4 房
2、屋年租金约480万左右。2.5 楼前大约有20个以上停车位,后面可以停放大约30个车位。3. 项目地理位置3.1 地理位置;该物业贴近于北京长安街向西的主干道。位于北京西三环与西四环之间。毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆、301医院、五棵松体育场等,周边有多种公交设施,交通便利。3.2 交通距离地铁万寿路车站约3-5分钟步行距离。离机场40公里 离火车站8公里 离市中心6公里 。周边景观:中华世纪坛、军事博物馆、玉渊潭公园。3.3 项目地理图片和位置图(地图)第二章 市场分析1. 国内商务酒店需求状况1.1中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施随着经济的发展,中国已经开始逐步进入小康社
3、会。一些沿海经济发达城市的人均GDP超过了3000美元;已经基本上达到了大众旅游的标准。中国经济发展为国内旅游奠定了一个广大的市场基础,为大众旅游时代的到来拉开了帷幕。与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。改革初期,酒店业的发展集中于高星级酒店,这是与国家大力发展入境旅游相符合的。然而,随着国内消费力量的增强,国内大众旅游市场的增长,需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。而价格适中,质量上乘,服务优质,品牌知名的中酒店数量很少。因此,我国的经济型酒店市场得以发展。1.2中国日益繁荣的经济刺激了商务旅游的发展,同样产生了对经济型酒店的需求近年来,随着世界经济的发展和
4、全球化进程的加快,国家之间和国家内部的商务往来日益频繁,商务旅游在全世界迅速发展起来。据统计,2006年全球商务旅游收入已经超过12000亿美元,并且每年以超过8的速度递增。2006年在中国境内活动的国际、港澳台和国内商务游客人数达到3亿。据世界旅游组织的估算,中国的商务旅游目前年支出在260亿美元,在中国经济迅猛发展的背景下也正经历飞速的发展,据估计,在未来几年可能以20的速度增长。以往,高星级饭店是商务客人的主要选择,但是,随着私有经济的发展,以及一些公司对差旅经费的限制,人们在进行商务活动的时候更加注重性价比的选择。一些设施设备豪华,装修考究,服务优良,但是只提供客房和会议设施,削减其他
5、非必需设施从而能大幅度降低价格的新型酒店业态,开始受到商务旅行者的青睐。1.3国际金融危机对酒店业的影响一场由美国次贷危机引发的金融风暴已经撼动了整个世界,全球股市、楼市、汇市持续低迷。作为中国对外开放最前沿的行业,中国旅游行业也因此蒙上了一层阴影:入境游客数量出现衰退,出境市场告别了前几年的火爆场面,经济低迷,消费能力和需求下降,影响到酒店业的客流量。这场金融危机主要对贸易型,制造业和服务业影响深远,这必然会导致所有的从业者减少自己的各种开支和出行计划。酒店的盈利空间将会有所缩小,客源也会有所减少,经济形势将会下降,而就是在这样的形势下,新开酒店的数量却在增多,因此想要保持酒店增量对各个酒店
6、来说是一个挑战。这就意味着,寿松酒店未来的经营会受到影响,它的投资及回报需要一定的时间。 但根据世界和中国经济的评估,2010年世界经济形式尤其中国经济将摆脱疲软形式,将重新进入增长和上升的通道。2. 北京市市经济型商务酒店现状随着2008北京奥云会的结束,饭店业已达到一定饱和但仍有一定空间。 据统计,包括锦江之星、如家以及雅悦酒店(新力凯投资的品牌)经营业绩都相当优秀,出租率大多在在70%-90%,一般在三到四年就收回投资。而考虑经济危机对目前酒店业的影响,寿松酒店的投资回收期将在4年左右。3. 本店市场定位分析1、客源保障地理位置较好,该物业贴近于北京长安街向西的主干道。近北京西三环。便于
7、各种商务客人居住。毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆等景区,周边有多种公交设施,交通便利。2、 客房宽阔舒适、类型多由于建设格局的原因,酒店可以改造成三星级酒店到四星级商务酒店,同时,餐厅可以经营特色餐饮,如荔湾肥牛。3、外观大方本店外墙临近长安街外延干道,外观大方,对旅客会有一定的吸引力。4、市场定位分析;本店定位于商务酒店,主要经营客房、餐饮和写字楼。主打餐饮品牌。5、价格定位分析;根据对北京此类地区同类用途、档次相近地酒店进行调查,正常经营状况下,平均房价为400元;餐饮按照中档餐饮进行经营,平均餐费每人110元。6、人员组织劳动定员:依据精干、高效和提供有限服务的原则,酒店定员250人
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