房地产开发的报批手续及房地产开发项目的可行性报考范本.doc
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4、理土地使用权出让或转让手续;3) 向规划部门办理规划手续,领取规划许可证;4) 向建设委员会办理开工手续,领取开工证; 5)实施搬迁或拆迁;6) 进行开发建设;7) 竣工验收;8)交付使用。 房地产开发项目的可行性研究 项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。 一、 可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有:(1) 项目概况;(2) 开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3) 市场分析和建设规模的确定;(4) 规划设计影响和环境保护;(5) 资源供给;(6) 环境影响和环境保护;
5、(7) 项目开发组织机构、管理费用的研究;(8) 开发建设计划;(9) (9)项目经济及社会效益分析;(10) 结论及建议。 二、 可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%,研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶
6、段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的0.25%1.5%。详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 建筑项目报批服务程序 程 序所需资料办理事项办理部门1、项目审批1、环保部门评估报告2、项目建议书或可行性研究报告3、外资企业合同章程1、项目备案或核准资料、环评批复2、合同、章程批复3、规划蓝线图4、设计要点发改委规划局国土局2、工商税务登记见工商局办理登记手续资料(附件1)1、企业组织机构代码证2、外商投资企业批准证书3、公司营业执照工商局市技术监督局市商务局3、初
7、步设计评审1、申请报告2、规划总平面图、说明书等设计文件3、规划设计条件4、规划设计蓝线图5、申请批复项目可行性研究报告的报告6、项目可行性研究报告由投资人申请需加盖投资方公章建设局规划局国土局发改委消防局环保局4、土地手续见国土办证资料(附件2)1、建设用地批准书2、规划用地许可证3、用地红线图4、国有土地使用权证5、缴纳相关税费经济发展局规划局国土资源局财政局5、开工建设见开工建设资料(附件3)1、下达基建计划2、下达招投标批复3、办理规划、消防、建设、许可证经济发展局规划分局消防大队建设局4、办理工商执照见工商局办理登记手续资料(附件1)1、代码证2、外商投资企业批准证书3、营业执照市技
8、术监督局市商务局市工商局5、初步设计评审1、总平面规划图2、初步设计书1、总图初审2、初步设计批复建设、规划、国土、发改委、消防、环保等部门6、土地手续见国土办证资料(附件2)1、建设用地批准书2、规划用地许可证3、用地红线图4、国有土地使用权证5、缴纳相关税费经济发展局规划局国土资源局财政局7、开工建设1、基建计划申请报告2、总平面布置图3、建设单体设计图4、缴纳相关费用5、建筑工程施工合同等1、下达基建计划2、下达招投标批复3、办理规划、消防、建设许可证经济发展局规划分局消防大队建设局优惠政策1、土地政策 重大项目全补:投资额在1亿元以上的且每亩投资额达100万元以上的外资项目或“三高”项
9、目,即省级以上科技部门认定的高新技术项目,用工在1000人以上的高就业项目,年纳税额在1000万元以上的高税收项目,土地按7万元/亩分期收取,所交土地款由财政全额返补,作为企业发展资金;大项目返补:投资额在1亿元以下,5000万元以上的外资项目或高技术、高就业项目,土地按7万元/亩出让,并从其上缴税收的地方留成部分逐年返还购地款至1万元/亩;投资额在3000万元以上,5000万元以下的外资项目或高技术、高就业项目,土地按7万/亩出让,并从其上缴税收的地方留成部分逐年返还购地款至4万元/亩;一般工业项目地价优惠:一般工业项目,以成本价出让土地使用权,除上交省国土收取的费用和对农民的各项征地拆迁补
10、偿费用外,其它费用全免; 商业用地挂牌出让;特殊项目实行一事一议原则。2、税收政策“三高”企业项目的所得税,在购地款优惠返补完后,地方分成部分享受五年财政奖励优惠。3、规费政策开发区对新建投资额在1000万以上的工业项目,行政事业性收费按10元/M2包干收取。其它项目行政事业性规费按40元/M2收取,如需减免,按一事一议原则。4、服务管理对所有来开发区投资的项目实行“一站式”审批,其手续均可委托开发区经济发展局全程无偿代理,开发区承诺限时办结。对区内企业实行封闭式管理,所有职能部门一般不对企业进行检查、评比、收费,特殊情况如安全生产等由开发区负责协调;开发区对园内企业的管理实行告诉、改正制度,
11、任何时候都不罚款。5、人才政策新落户开发区的企业,其引进的博士生、博士后、归国留学生、有高级技术职称的人员、享受政府特殊岗位津贴的专家、两院院士,开发区管委会将为其配偶、子女安家落户、入学、就医等方面提供特殊支持,专人办理相关手续,解除其后顾之忧。6、奖励政策企业(项目)落户的有功人员,项目投产后,按开发区招商引资劳务费规定给予固定投资额1的奖励。关于加强建设工程项目开工管理若干规定 第一条为加强建设工程项目的开工管理,规范建设市场秩序,促使建设工程项目按照基本建设程序建设,保障被征地农民和城镇被拆迁居民的合法权益,切实维护社会稳定,根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房屋
12、拆迁管理条例、建设工程质量管理条例、广东省征用农民集体土地各项补偿费管理办法等有关法律、法规,制定本规定。第二条本省新建、改建、扩建的建设工程项目的开工管理,应当遵守本规定。法律、法规另有规定的,从其规定。本规定所称的建设工程是指各类房屋建筑工程;各类土木工程,包括能源、石化、制造等工业工程和交通、水利、农业、林业、市政公用、环保设施等工程;线路管道和设备安装工程及装修工程。第三条各有关行政主管部门要按照各自的职能和权限,进一步做好建设工程项目的开工管理工作。国土资源行政主管部门要依法做好建设工程项目的征地审核和管理工作。房屋拆迁主管部门要依法做好城市房屋拆迁的管理工作。建设、水利、交通等行政
13、主管部门要依照各自的管理权限依法做好建设工程项目的施工许可或开工的审批和管理工作,其中,水利建设工程项目开工的审批和管理由水利行政主管部门负责;公路、水运建设项目的施工许可的审批和管理由交通行政主管部门负责;房屋建筑工程,能源、石化、制造等工业工程和农业、林业、市政公用、环保设施等土木工程,线路管道和设备安装工程及装修工程等建设项目的施工许可的审批和管理由建设行政主管部门负责。监察部门对违反本规定进行开工的行为做好监察工作。其他有关职能部门要按照各自的职责,加强对建设工程项目开工行为的监管。各级建设行政主管部门要牵头并会同发展改革、国土资源、交通、水利、农业、监察等有关部门,做好建设工程项目的
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