襄阳入围中国新兴城市50强研究分析报告.doc
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4、司仲量联行发布了中国新兴城市50强50个值得关注的房地产市场报告,襄阳入围三线(起步型)城市。各大新闻媒体竞相转载该报告,在一定程度扩大了襄阳的知名度。为了进一步认清襄阳所处的时代方位和现实情况,凝聚力量,鼓舞士气,加快省域副中心城市建设步伐,奋力向现代化区域中心城市迈进,对我市入围“中国新兴城市50强”,我们作了如下分析和研究。一、襄阳入围“中国新兴城市50强”的积极意义报告以北京、上海、广州、深圳等4个一线(核心型)城市为基准,通过对全国280个城市GDP(总值、增长率、人均值)、人均可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、外商直接投资、固定资产投资和政治地位等多项指标综合测算和评估,甄选
5、出中国新兴城市50强。其中,省会城市25个、非省会城市25个。在地域分布上,东北地区5个、东部地区28个、中部地区8个、西部地区9个。并把50强新兴城市划分为3线层级、4种类型。1.5线(过渡型)城市9个:成都、重庆、沈阳、杭州、天津、大连、武汉、苏州、南京。这些城市在经济和房地产市场成熟度与活跃性方面,领跑新兴城市50强,高于二线城市发展水平,尚未完全达到一线(核心型)城市指标基准。二线(增长型)城市10个:青岛、厦门、西安、宁波、长沙、合肥、郑州、无锡、东莞、济南。这些城市在经济和房地产市场的某些领域具有优势。三线(新兴型)城市13个:福州、昆明、长春、哈尔滨、佛山、石家庄、南宁、常州、南
6、昌、呼和浩特、温州、烟台、南通。这些城市开始出现大规模的商业地产开发,零售商和酒店运营商正积极进驻。三线(起步型)城市18个:珠海、贵阳、太原、乌鲁木齐、绍兴、中山、嘉兴、潍坊、唐山、徐州、金华、泉州、洛阳、兰州、海口、吉林、襄阳、汕头。这些城市商业地产市场开始成功吸引国内企业和希望抢占先机的外资企业,属50强中最具活力的城市,正在为经济起飞创造条件。50强新兴城市是2.9万亿美元的巨大市场,规模与德国(全球第四大经济体)相当,发展速度远远超出中国的其他城市,在未来10年将占全球经济增长的12%。襄阳榜上有名,大大增强了襄阳人的自豪感和自信心;为城市发展提供了新的参照系;提高了城市的品牌价值和
7、社会知名度,会为更多的社会投资者看好,对我们在鄂豫陕渝毗邻地区勇当龙头、勇当中心、勇当支点、勇当先锋,将起到积极的帮助作用。二、仲量联行的评价体系、指标及方法(一)评价的两大指标体系。一是经济指标体系。包括经济规模和增长速度、城市人口、基础设施建设、开放程度、劳动力、受教育程度、国民财富和商务环境等。二是房地产指标体系。包括房地产投资额、市场总量、开发商活跃度、企业集中度、零售商集中度和国际品牌酒店等。(二)评估的三种方式方法。一是分类阐述法。二是绘制城市竞争力蛛网图法。三是重点分析和以点带面概述法。三、在“中国新兴城市50强”中,看襄阳的比较优势及现实差距(一)襄阳的比较优势。通过选择参照城
8、市,定量测算和定性分析,比较优势主要体现在以下五个方面。一是经济增速较快,发展前景看好,后发潜能巨大,强大了发展气场,增大了外埠市场主体,特别是房地产商,以及战略投资者关注襄阳、投资襄阳、入驻襄阳的吸引力。2011年,襄阳市地区生产总值达到2132.2亿元,比太原多52.1亿元,增幅达16%,快于太原、徐州和洛阳6.1个、2.5个和3.5个百分点。全社会固定资产投资1135.1亿元,比太原多111亿元,增幅达41.3%,增幅分别高于太原、徐州、洛阳16.2个、19个和14.4个百分点。实现社会消费品零售额686.6亿元,增幅达19%,增幅分别高于太原、徐州、洛阳1.1个、1.1个和0.9个百分
9、点。城镇居民人均可支配收入达15352元,增幅达15.1%,增幅分别高于徐州和洛阳0.5个和0.8个百分点。襄阳发展速度快,为各类战略投资者拓展了投资新领域,为市场主体扩大了盈利新空间。市内上市企业个数增加,境内外风投公司积极与襄阳企业战略合作,央企不断增大驻襄企业投资额度,域内招商引资良好态势等四个方面的情况,充分印证了襄阳的这一比较优势。二是产业聚集平台基础较好,形成了“一个龙头,六大支柱”的现代工业发展基础,推进经济发展方式转变取得新进展,在抢占未来竞争制高点等方面,襄阳先发优势明显,接续后盾强劲。在襄阳、太原、徐州、洛阳等4个城市中,襄阳和太原皆拥有两个国家级开发区,徐州没有国家级开发
10、区,洛阳有国家级高新技术开发区。在全国87个高新技术开发区中,襄阳高新区是仅有的两个特色园区建设试点之一,综合发展水平排位在太原、洛阳之前。在享受国家支持扶持政策方面,襄阳比徐州、洛阳有更多的便利和实惠。随着襄阳经开区对东津的全面开发,在吸纳生产要素、承载产业转移、落户全球和地区研发中心、承载市场主体活动等方面,襄阳比太原、徐州、洛阳等3个城市,有更多的基础条件、更大的后备空间。从产业结构看,太原主要是煤炭工业和钢铁工业,徐州主要是煤炭工业和重型机械制造业,洛阳主要是机械制造业和石化工业,在转方式、调结构过程中,这3个城市有较大的历史包袱和较多的转型艰辛。在31个三线(新兴型、起步型)城市中,
11、襄阳是屈指可数的有过千亿元产业的城市之一,襄阳工业结构均属国家11个产业振兴规划中重点支持范畴,可以轻装上阵地走在产业升级的前列,抢占住产业链的前端环节和价值链的高端位置。三是综合考量时代经济发展的大趋势、国家正在建设的事关国计民生的重点工程、国土功能分区的功能、区域经济发展格局等多方面因素,较新兴城市50强中的许多城市,在全国经济发展战略中,襄阳将拥有更重要的战略地位,担当更多的社会责任,获得更高的产出效益。仲量联行在甄选新兴城市50强时,充分考虑了城市的辐射带动功能及未来发展潜能,“50强的总城镇人口2.6亿,而其辐射到的城镇人口3.7亿。”襄阳及周边10多个城市组成的鄂豫陕渝毗邻地区城市
12、群,是东中西部资源配置的重要通道,是产业由东向西梯度转移、城市化由东及西接续推进的中转站。这片区域面积约15万平方公里,人口约3000万,相当于一个大省的地域和人口。其中的绝大部分区域属秦巴山区、汉水上中游,集山区、老区、库区、欠发达地区于一体,是国家南水北调中线工程的水源地。谋划好这个区域城市群的发展,对于推进城镇化进程、畅通东中西部资源配置通道,具有非常重要的作用。从产业基础、自然条件、环境容量等方面综合考虑,加快襄阳城市空间规模的扩大,可以更多地承载从南水北调中线工程水源地转移出来的人口、产业、项目,为减轻西部地区特别是南水北调水源地环境压力和人口压力做出贡献。在非省会新兴城市50强中,
13、从国家的关注度、与国家重点工程的关联度、区域战略地位、综合功能作用、城市角色潜质等方面看,可与襄阳相提并论的城市不多。四是中心城区水资源相对丰沛,周边土地资源条件优越,开发成本相对低廉,有较大的城市人口和产业发展承载能力,较同类城市,乃至更高一个能级的部分城市,不仅有相对优势,甚至是绝对优势。根据世界城市演进规律,从我国人均国内生产总值、城市化发展速度、城市化率应达到的水平这三者关系分析,中国城市化开始进入高速发展新阶段,加速城市化进程将是我国实施内需导向型发展新战略的重大战略举措。太原、徐州、洛阳皆属于缺水型城市,严重制约着城市规模的大幅扩张。在华北、西北和华东地区的新兴城市50强中,有15
14、个城市属严重缺水型城市,经济增长与环境承载能力间的矛盾与日俱增;在华东和华南地区的新兴城市50强中,部分城市水环境污染问题尚未得到根本解决,极大地损耗了城市原有的竞争力。而襄阳中心城区有崔家营航电枢纽以上80平方公里的“流动湖面”,汉江(襄阳段)195公里范围内,保持着类水质,城市发展不仅不受水资源短缺的制约,而且较许多50强城市有明显的水环境竞争优势。以高速公路为基础形成的城市外环线内,合围了870多平方公里,基本是一马平川,产业发展、房地产开发、建设国际标准的仓储设施等,都有较好的自然条件和相对低廉的开发成本,在以城市化为先导的“三化并举”大趋势中,襄阳的资源禀赋得天独厚,在未来发展中,必
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