某地产项目可研报告080324.doc
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1、*地区“*”项目可行性研究报告一、 项目单位基本情况1、开发建设单位: 2、企业性质:有限责任公司3、注册地址: 4、经营范围: 房地产开发5、公司类别:独资企业6、资质等级:房地产开发暂定级7、企业概况:*公司于2006年成立,秉承“以人为本,回报社会”的经营理念,立足高起点。公司拥有一支高素质的职业团队,不断跟进和学习国内外房地产业发展的最先进趋势,并结合本土文化和环境进行有效创新,以打造*地区第一流的高档精品住宅楼盘为己任。二、 项目建设的必要性和依据1、建设必要性:l 是*地区现代化建设的需要。l 是完善和提高投资环境的需要。l 该项目符合*地区城市的发展思路,并且能为*地区区下一步引
2、进资金,引进人才提供优良的硬件基础配套。l 该项目能充分体现*地区区日新月异的城市形象,美化城市环境,进一步加快*地区区城市化进程。l 对*地区区的相关产业有着极大的推动作用,将直接带动建筑及建材、装修的发展。l 通过生态园林展示人与自然和谐发展的观念,在*地区区创造保护生态、亲近自然的人居环境。l 本项目能够为外来投资者、本地创业者、旅游者提供高档次的生态住宅,为*地区区带来更多的人才资源、资金资源和其它社会资源,改善居住质量,提高居住水平。2.可行性研究报告编制依据l *地区区发展计划局文件;l *地区区城市规划详细规划;l *设计设计有限公司的“*”项目初步规划方案;l *地区区地质勘探
3、资料;l 建设部房地产开发项目经济评价方法三、 项目名称、建设规模、主要建筑内容项目名称:“*”项目(暂定)。建设内容:“*”项目占地约197亩,约合133000平方米,依据容积率2.0测算,总建筑面积约270000平方米。一期占地约50亩,建筑面积约7万平米,其中包含回迁安置房,项目前期投资1亿元。四、 项目建设选址、占地面积设想该项目目前拟选在*地区区铜都镇深沟村,地块位于*地区城区东北方,近邻区委区政府,周边有医院、学校、农贸市场等配套设施。土地面积44亩,适合进行中小规模的房地产开发建设。五、 项目总投资匡算、资金筹措和还贷方式设想5.1工程投资估算总投资为5122.72万元,静态投资
4、4936.84万元,其中:第一部分工程费用3656万元、第二部分其它费用1275.24万元。动态投资利息191.48万元。详见投资估算表。5.3编制依据1)方案设计图纸、说明和相关技术资料。2)建设项目经济评价方法与参数(第二版)3)工程设计收费标准(1992年)。4)工程建设监理收费标准。5)昆明市工程建设材料价格信息。6)云南省现行建筑、市政及安装定额和有关费用定额。7)类似工程技术经济指标。投 资 估 算 表序号项目名称计算基数费率(%)或单价(元)单方成本合计(元)总建面成本(万元)甲第一部份 工程费用1209.853656.00 1建筑安装费用元/平方米111003324.00 1.
5、1建筑工程费用(土建)元/平方米110103052.00 1.2给排水元/平方米145136.00 1.3电路元/平方米145136.00 2配套费用元/平方米109.85 332.00 2.1绿化元/平方米144.67 135.00 2.2小区道路元/平方米123.16 70.00 2.3户外供水元/平方米19.60 29.00 2.4户外供电元/平方米18.93 27.00 2.5户外排水元/平方米11.65 5.00 2.6公建元/平方米114.23 43.00 2.7土方费用建面(平方)17.61 23.00 乙第二部份 其它费用420.30 1275.24 1征地费亩18200026
6、4.97 800.80 2契税万元3%7.95 24.02 3址点标志费4点25000.41 1.25 4地形图测绘费地面积(平方)0.30.29 0.88 5四大角定点放线费项25000.08 0.25 6规划设计费地面公顷40000.39 1.17 7城市基础设施配套费建面(平方)1010.00 30.22 8人防建设费建面(平方)109建筑工程档案管理费盒600.07 0.21 10房产测绘图建面2.722.72 8.22 11不可预见费3%36.29 109.68 12工程招标费建安造价(元)0.20%2.42 7.31 13工程质检费建安造价(元)0.20%2.42 7.31 14设
7、计费建安造价(元)29.78 90.00 15勘察费包干5.00 16建设单位管理费建安造价(元)2.00%24.19 73.12 17监理工程费建安造价(元)1.50%18.15 54.84 18销售费用销售收入(元)1.00%20.16 60.94 丙建设期贷款利息63.36 191.48 1静态投资(甲+乙)万元1631.68 4931.24 2贷款利息7.47%63.36 191.48 丁投资合计1695.03 5122.72 投资使用计划表项目 季度123456合计总投资493.122000.51321.86122441.2442.015122.71固定资产投资493.121972.
8、491282.121183.54931.23建设期利息028.0139.7440.4841.2442.01191.48铺底流动资金0资金筹措493.122000.51321.86122441.2442.015122.71自有资金493.12472.4973.12001038.73银行贷款01528.01639.7440.4841.2442.012291.48预售款6091183.51792.55.4价格定位定价方法一:市场比较定价法1、 权重因素 对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。2、 选择项目选择本区域内4个项目,包括:东方福源、玉美新城5期、金源康城、蓝色经
9、典3、 价格比较修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%东方福源1111111790本案1.20.81.211.20.8市场比较价格一:1790*15%*1.2+1790*15%*0.8+1790*30%*1.2+1790*15%*1+1790*15%*1.2+1790*10%*0.8=1915修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%玉美新城1111111560本案1.20.81.2111市场比较价格二:1560*15%*1.2+1560*15%*0.8+1560*30%
10、*1.2+1560*15%*1+1560*15%*1+1560*10%*1=1654修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%金源康城1111111830本案10.81.2111市场比较价格三:1830*15%*1+1830*15%*0.8+1830*30%*1.2+1830*15%*1+1830*15%*1+1830*10%*1=1976修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%蓝色经典1111111320本案1.21.21.51.21.21市场比较价格四:1320*15%
11、*1.2+1320*15%*1.2+1320*30%*1.5+1320*15%*1.2+1320*15%*1.2+1320*10%*1=1676本项目市场比较价格:(1915+1654+1976+1676)/4=1805元/平米(毛坯房)定价方法二:近期同类型楼盘售价及市场调查客户预期价格根据玉美新城、金水人家双拼别墅最后售价及对*地区目标客户的调查,结果为:2200元/平米定价方法三:成本定价法1、 项目住宅综合成本单价:=投资额/销售面积=51227150/30221.92= 1695.03元/平米2、本项目含20%的开发利润价位为:2034元/平米。住宅价格定位综合三种定价方法得出的结论
12、:现状市场运作价位 - 1805元/平米(市场比较法定价)目标客户预其价位 - 2200元/平米实现20%开发利润价位 - 2034元/平米(成本定价法定价) 参考价格 =(市场比较价格+实现利润20%的成本价格+目标客户群心理价格)/3 =(1805+2200+2036)/3= 2013元/平米(毛坯)根据以上分析,本案在*地区的售价理论上可以突破2000元/平米的关口。另外,因为本案楼盘主要有三大类型户型,可以根据户型的不同上下进行一定合理浮动,保守起见,合理均价可以定位在1900元/平米。5.5利润预测1)商品房销售收入本项目建成后,按市场分析,预计住宅可销售价格为1900元/平方米,商
13、铺要销售价格为3500元/平方米,合计6094万元。3)税金及附加房地产业的营业税为5%,城市维护建设税(取营业税的7%),教育费附加(取营业税的3%),地方教育费附加(取营业税的1%)。4)利润总额各生产年份利润总额及税后利润详见损益表。损 益 表序号项目 费率说明金额(万元)1销售(营业)收入6094.16 1.1住宅28021.92平方*1900元/平方5324.16 1.2商铺2200平方*3500元/平方770.00 2销售税金及附加5.55%338.23 3经营成本5122.72 4利润总额(1-2-3)633.22 5弥补前年度亏损额6应纳所得税额633.22 7所得税25%15
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