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140110相关查询-车库拍卖分析.doc
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4、定 物权法第七十四条第一款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 最高人民法院在起草关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(下称“司法解释”)时就作为主要内容之一作了解释。在最高人民法院于2008年6月16日公布的司法解释(征求意见稿)第四条规定:“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内,能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定,通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下,将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的,应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关应当首先满足
5、业主的需要规定的情形。”但是,司法解释(征求意见稿)的该条款在征求意见的过程中遇到了很大的争议。2009年5月14日公布的司法解释对该条款作了较大的修改。司法解释第五条规定:建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。很显然,最高人民法院回避了争议内容,没有就如何理解与适用“应当首先满足业主的需要”作出明确、具体的解释。对此,最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问时解释说:“车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题,司法解释的规定还有些原则,但思路是明确的。
6、在审判实践中,各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下,结合纠纷具体情况妥处相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后,也可择机就新问题、新情况作出单行批复。”2二、“应当首先满足业主需要”的理解如何理解“应当首先满足业主需要”,在法学理论及司法实践界主要有三种观点:第一种观点认为根据车库、车位的属性,物权法第七十四条第一款应当理解为“在房屋土地使用权年限内,均应当优先满足业主的需要。只有在业主需要被优先满足的条件下,建设单位方可以出租或赠送等方式将富余车位、车库提供给业主以外的人临时使用或者留作建设单位自用。并且一旦业主有新的增加的车位需求,建设单位仍应遵照规划文件中有关车位、车库配比的规
7、定给予满足。”3第二种观点认为,所谓“首先”,应是业主对车位、车库取得优先购买权或优先承租权,该权利相当于房屋承租人对房屋享有的优先购买权。开发商或者或者其他产权人出售、出售车位时,应通知业主,在同等条件下,业主优先于本小区业主之外的第三人购买或承租。4第三种观点认为,“首先满足业主的需要,可以从两个层次来设计,一是合理的期限内只有业主有权购买和租赁;二是在任何情况下,业主都有同等价格条件下的优先购买/租赁权”,故建议将司法解释的相关条件修改为“建设单位随同房屋预售车位的,在预售之日起一年内,应向业主销售或者出租;房屋交付使用以后现售车位的,自公开发售之日起六个月内,应面向业主销售或者出租。”
8、5笔者认为,上述三种观点均有欠偏颇:上述第一种观点本身存在矛盾,而且影响交易的稳定,不符合物权法“定纷止争”的立法目的。持该观点的学者认为在业主需要被优先满足的条件下,建设单位可以以赠与或出租的方式处置车位,但同时又认为一旦业主有新的增加的车位需求,建设单位仍应遵照规划文件中有关车位、车库配比的规定给予满足。假设在某一时期业主的需求已得到满足,建设单位将车位赠与给业主以外的第三人,但当业主有新的增加车位的需求时,建设单位是否应当撤销赠与,收回车位?如果建设单位能够撤销赠与,则此前的赠与行为在法律上如何定性?如果认定为无效法律行为,则理由又是什么?第二种观点即业主对小区车库、车位享有优先购买权或
9、优先承租权,虽然优先购买权或有限承租权对小区车库的对外出售或出租施加了一定的限制,但在一般观念上认为行使优先购买权必须是以同等条件为前提,开发商很容易借助这一点来规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚。而且,最高人民法院民一庭多数法官认为,根据现行的法律法规和司法解释的规定,将类似的优先购买权理解为形成权,法律依据不足。因此,在司法实践中,只能确认出卖方与第三人签订的买卖合同无效,而不能保证权利人买到。6第三种观点似乎是兼顾了开发商与业主的利益。但是,法律设定的权利义务应该是连贯的、一致的,不应该是在“合理期限”内是一种权利义务状态,而在“合理期限”届满后又是另一种权利义务状态,这是典型的
10、“实用主义”观点;而且,由于“合理期限”之后,业主只能享有优先购买权/优先承租权,业主只能在“合理期限”内与开发商“搏弈”,开发商又会非常轻松规避这一条款的束缚。事实上,司法解释(征求意见稿)也曾想设定四年的“合理期限”,但该“合理期限”成了司法解释该条款争议最大的内容的之一,最终被删除。笔者认为,如何理解“应当首先满足业主需要”应从车库、车位的性质以及建筑物区分所有权理论来分析,从而得出正确的理解。1、车库、车位的配套建筑性质决定了车位、车库原则上只能供业主使用根据我国现行规范性文件的规定,车库、车位是城市居住区的配套建筑。城市居住区规划设计规范GB50180-93 (2002年版)第8.0
11、.6 条规定:居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库;另外,一些地方的地方性法规也将车库、车位列入城市居住小区的配套建筑,如杭州市居住区配套设施建设管理条例第六条规定,根据居住区的规模等级,应配置的配套公共建筑第六项基本单元服务设施中就包括机动车库。配套并不等于共有,这在前几年的车位权属于争议中已经形成的基本共识。但车位、车库配套性质决定了其本质就是小区整体环境内容的组成部分,为服务于整体小区业主居住便利而建造,故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要。7建设行政主管部门在审批车位、车库配建比例时已充分考虑了该小区的总建筑面积、户数、户型(建筑面积大小)、小区周遍环境以及社会发
12、展等因素,审批确认的配建比例是维持该小区业主生活品质的基本要求。如果开发商任意将车位、车库转让或许可给第三人使用,势必将车位、车库的配套建筑性质改变为经营性建筑,并影响小区业主的生活品质,损害小区业主的合法权益。2、建筑物区分所有权的理论决定开发商不应将车位、车库转让或赠与给第三人物权法第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权。司法解释第二条规定: 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分。根据上述规定,我们可以理解为,物权法所述的业主不但包括购买了商品房的业主,也包括
13、了未购买商品房但仅购买或受赠了车位、车库的业主, 既然买受人或受赠人在购买或受赠车位、车库后,自然也成了该建筑区划内的业主,准此理解,则车位、车库“应当首先满足业主的需要”还有意义吗?第三人如果通过购买或受赠车位、车库取得业主身份,根据建筑物区分所有权理论,自然就享有了建筑区划内共有部分的共有权以及共同管理权。司法解释第三条规定:除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分、建筑区划内的土地(但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、
14、绿地占地除外)以及其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等均属于共有部分。根据上述规定,车位、车库的业主不但将与商品房的业主共享建筑物基本结构部分、通道、楼梯、设备等部位、设施设备的共有权,还将分享建设用地使用权。但是,根据现行土地登记规则,建设用地使用权已由地上建筑的业主分享完毕,车库、车位建筑面积不计入容积率,其所有人也不分享地上建设用地使用权。即使根据建设用地分层出让制度,地下车位、车库的业主取得了地下建设用地使用权,但其权利范围也与地上建筑的业主的权利范围并一致,建筑物区分所有权理论中所述的共有、共享根本就无法实现。基于上述分析,笔者认为,“应当首先
15、满足业主的需要”应理解居住小区的配套车位、车库原则上只能供小区业主使用。在保证小区业主使用前提下,根据“物尽其用”的原则方可与小区业主以外的第三人签署不定期租赁合同供其临时租用,但当小区业主提出使用要求后,仍应首先满足业主的需要。三、“应当首先满足业主的需要”的法律适用1、关于“应当首先满足业主的需要”的义务主体我们通常理解的小区车位、车库“应当首先满足业主需要”义务主体主要是指开发商。其他依法取得车位、车库所有权的业主,再次出租或转让车位、车库时是否也成为义务主体呢?有学者认为:“如果业主购买车位的要求尚未满足,无论是开发商或是其他拥有车位所有权的业主,都不能将车位卖给购房业主以外的第三人。
16、”8也有学者认为,“首先满足业主的需要”仅仅只约束开发商出售、出租车位、车库的情形,不能约束已经取得车位、车库所有权的业主的出售、出租行为。9笔者认为,“应当首先满足业主的需要”的立法的目的是为了保护小区业主的利益,确保小区业主能享有国家法律(标准)规定的生活品质,并非仅仅是为了限制开发商的权利。而且,如果小区业主将车位、车库转让给业主以外的第三人,同样会给建筑物区分所有权理论带来冲击。因此,笔者认为,“应当首先满足业主的需要”的义务主体泛指所有车位、车库的权利人。2、关于义务主体承担“首先满足业主的需要”义务的期限义务主体应在什么期限内承担“首先满足业主的需要”的义务是该条款适用的一个主要问
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