房地产篇之土地增值税与所得税清算差异.doc
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4、财务人员最好下点功夫把这些差别搞清楚,毕竟你要搞这点优势忽悠税务人员混口饭吃!看下面这篇文章。房地产企业所得税与土地增值税的主要差异1.年度汇算清缴和项目清算的差异房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税,因此,需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税,有亏损不纳税,今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。对于有完工前开发产品预售收入的企业,其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税,而不是预缴税款。土地增值税实行的是项目单位清算,清算之前属于预缴税款。当开发项目达到国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号
5、)规定清算条件时,再进行清算。清算时,将清算项目的各年度收入全部汇总,减除该清算项目全部扣除项目金额后,按规定计算土地增值税。计算全部项目应缴纳的土地增值税后,再减除原来各年度预缴的土地增值税,多退少补。对于上述问题的处理,有的税务机关仍抱残守缺,仍按项目清算企业所得税,企业的其他收入、支出竟不管不问,不允许纳入年度所得征税,即使是有较大的盈利和亏损。2.成本核算对象与清算项目的差异土地增值税清算时,按项目单位进行清算。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以
6、分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。企业所得税对开发产品成本核算时,不是按清算单位进行核算,而是要按六项原则划分成本对象进行核算。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号)第第二十六条规定,计税成本对象的确定原则有:可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。3.共同成本间接成本计算分摊方法差异企业所得税法规定,共同成本和不能
7、分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。其中,土地成本一般按占地面积法进行分配;单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配;借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配;其他成本项目的分配法由企业自行确定。而在土地增值税项目清算时,对于清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相对简单,且可由纳税人自行选择。土地增值税暂行条例实施细则第九条规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算
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