做大做强房地产.doc
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4、模的不断扩大以及国家宏观调控政策、房地产行业市场竞争的加剧,发展至今日,天润公司遇到了“成长的烦恼”即下一步如何依靠自身发展使企业做大做强、通过实现外部地块的开发使企业健康持续的发展,成为我市的知名房地产企业,是目前企业发展过程中亟待解决的问题。天润公司已经走到了十字路口:粗放式的经营模式和仅依靠内部地块供给实现开发,已经不能满足公司发展及市场竞争的需要,甚至已经束缚了企业的发展。在这种背景下,本文旨在通过对国家调控政策、我市其他房地产企业开发模式以及内部的资源状况等方面的分析,从经营战略的角度,为天润公司寻找出一条持续发展、做大做强房地产的有效途径。一、国家经济形势和宏观调控政策的变化要求天
5、润加速发展,尽快实现做大做强。2011年是“十二五”的开局之年,在积极的财政政策和稳健的货币政策的引导下,转变经济增长方式、稳定物价、降低流通成本和继续扩大市场供应是我国今年经济发展的主线。具体到房地产领域,继续加强调控、抑制房价过快上涨尤其是抑制二、三线城市的房价,加快保障房的建设力度是房地产政策的核心。1、宏观调控政策力度之大前所未有自2010年以来,国家为抑制过快上涨的房价先后出台了“国十一条”、“国十九条” 、“国八条” 等一系列被称为“史上最严厉的调控政策”,力图通过提高第二套房贷、部分大中城市限购第三套住房、取消营业税优惠、推进房产税改革、加大保障性住房建设力度等措施使房地产市场实
6、现“软着陆”,即更加注重“量”的理性增长,而非“价”的非理性上涨;更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难,而非豪宅市场的非理性繁荣;更加促进房地产业的健康稳定,而非成为各路资金规避风险的投资、投机工具。上述相关政策实施一年半以来,确实起到了显著的调控效果:根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,今年3月北京商品住房市场成交量持续回落,成交均价更是为19个月以来首次同比下降。而根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2011年7月全国100个城市住宅平均价格统计较6月上涨0.21%,但有33个城市环比下跌,7月房价下跌的城市比6月份多出8个,而且百城价格整体涨幅也有所
7、下降。政策调控的威力已经开始初显。2、银根紧缩,资金链断裂风险加剧为了抑制严峻的通胀压力,国家的货币政策在去年年底的时候就已经有了明显的转变-从适度宽松的货币政策逐渐过渡为稳健的货币政策。今年以来六次上调存款准备金率,三次上调存贷款利率更是彰显了政府稳定物价的决心和力度。加息是房地产调控措施中的一剂猛药。一系列货币政策的实施,无疑增加了有力的调控砝码,房地产市场下行压力在未来一段时间会显著增加。单次加息的预期效果不会特别明显,但是半年时间以来央行保持着每隔一个月上调一次存款准备金率,每隔两个月加一次息的频率,对房地产的影响就像“温水煮青蛙”,而且水越来越烫了。开发商要想通过银行取得贷款,需要经
8、过复杂的审批流程,银根紧缩的政策有效减少了流入房地产市场的资本。更为重要的是,加息通道的到来对广大购房者心理作用影响明显,连续加息产生的累积效应使购房者负担加重,观望心理进一步增强,开发商的资金回笼会受到一定影响。而且现在很多银行已经取消首套房优惠利率,再次加息后产生的贷款成本不断增加,对于真正具有刚性需求的普通购房者来说按揭购房的门槛提高、负担更重了。3、面对严峻的外部形势,需要天润逆市扩张做大做强调控之下,房地产行业面正临严峻的洗牌形式。受限购、限贷等调控政策的影响,房地产市场深度调整,中小房企的销售额同比普遍下滑,大型房企的销售额同比依然攀升,市场集中度也逐步提高。诸如万科、恒大、万达之
9、类的一线房企纷纷采取逆市扩张战略,大力布局具有发展潜力的二三线城市;同时,通过适度调价和提升产品品质等营销策略加快促销,由此抢占了很多市场份额。国家的调控政策势必压缩房地产企业在一线城市的利润空间,众多地产大鳄纷纷抢滩二、三线甚至四线城市-大规模囤地、为地方政府建设地标性建筑并借此与各地方政府建立良好关系是这些企业延续自身发展的必然选择。就我市情况而言,今年上半年我市挂牌是十余宗土地,就有半数被我市以外的全国百强房企摘得,外来企业的加入使区域性竞争进一步加剧,天润公司正面临着前所未有的挑战。企业经营犹如逆水行舟不进则退。无论是外部环境的变化,还是企业追求高额利润的根本内因,都迫切要求天润公司加
10、速发展。唯有不断壮大自身实力、通过做大做强,实现企业健康持续的发展才能使天润公司在竞争如此激烈的局面下得以生存和发展。二、我市房地产行业环境的正规化以及集团公司没有后续土地的供给,要求我们转变开发模式。土地招拍挂程序的逐步确立,使土地挂牌拍卖成为获取土地的唯一途径。而且集团公司内部基本没有后续土地可供开发,需要天润公司转变开发模式。1、我市房地产开发环境逐渐正规化、标准化自“三年大变样”工作开展以来,我市的城市化进程驶入快车道,房地产总投资及城建水平都有了显著提高。为保障我市的房地产朝着健康有序的方向发展,包括土地招拍挂程序在内的各项房地产开发审批制度在完善中逐渐的正规化、标准化、严谨化,每个
11、房地产项目的审批的都需要经过一套完整的正规化、程序化手续。特别市今年1月份,温家宝总理签署的国有土地上房屋征收与补偿条例实施后,我市原有的旧改政策废止,新政策至今尚未出台,致使目前全市所有旧改申报项目均处于暂停状态。而且根据条例规定:今后开发商不得介入拆迁,所有旧改项目、房地产开发项目均由政府拆迁后统一,净地挂牌出让。此项政策的出台,改变了以往开发商随便划一个范围就可以凭借关系浑水摸鱼搞开发的情况,我市的房地产局面同样严峻,行业竞争进入了凭借公司实力和资本运作的新时代。想要获得土地进行房地产开发,就必须按照正规的招拍挂程序竞拍。对于迫切需要发展天润公司而言,通过划定范围参与城市旧改从而避免与其
12、他企业竞争,顺利取得开发权的捷径已经被堵死了。那么,还有其他的途径吗?分析天润公司以往的开发模式,均是通过非正常程序、靠关系私下运作完成的项目开发,属于典型的原始型、粗放型开发模式。东方绿城两期项目是通过土地变性完成的开发;雅园是沾了旧改的边,勉强挤入我市最后一批旧改审批项目完成的开发。随着各项政策的逐渐正规化,工业用地变性越来越难,而且新政策还规定就是变性后也需要通过招拍挂程序统一挂牌。这就无疑增加了风险,本来是集团公司内部的土地,等我们谋划了半天后还需要参与竞拍,而且能否拍得到还很难说。政府对一级土地开发权的强化,使得天润想要做大做强就必须积极参与市场竞争,通过竞买土地才能实现企业的二次质
13、变。2、我市大型房企开发模式已经转变据我市工商信息网显示,2011年年检审核的房地产开发企业多达400余家,那么在旧改政策暂停办理的情况下,这些企业是怎么获取开发用地延续企业发展的呢?唯一答案就是竞价拍地。这一点从不断走高的土地成交价格就可以表现出来:今年5月我市国土资源局挂牌的北湖景区周边的一宗79.5亩土地,最终成交价高达32380万元(每亩单价为407万元/亩),以超过起始价9880万元的价格成交(每亩单价高出起始价124万元/亩):而在去年11月份拍卖的轴承厂破产企业土地,由于地理位置优越,导致众多企业参与竞拍,最终成交价更是创造了600万元/亩的高价,成为我市住宅用地实行招拍挂政策以
14、来的地王。通过以上信息不难看出,我市多数房企与天润公司目前的情况一样,均存在后续开发土地供给不足的问题,没有土地、没有项目使他们不得不集中关注并参与拍卖,导致土地竞买价格一路走高。房地产开发行业是对国家政策依赖程度较高的一个行业,土地政策的规范化使得我市众多的房企,尤其是大型房企已从前一阶段通过靠政府各相关部门建立关系拿地,转变为更加注重资本的运作,通过雄厚的资金实力竞拍拿地。面对如此局面,天润公司需要尽快转变开发模式,像我市其他的房企一样,更加注重资金的积累和运作,通过竞价拍地寻求发展。3、集团公司没有后续土地的供给需要我们参与市场化竞争在完成东方绿城两期项目、雅园项目以及确定鸿翔地块的开发
15、后,目前集团公司已无后续土地可供天润公司进行商住开发。有集团公司这颗大树可以依靠,为天润公司的发展创造了诸多便利的条件,但是天润的发展不能永远借助集团公司,更需要自身的不断壮大、更需要与通过与其他企业的竞争实现成长。现在正是天润公司实现外部地块开发的大好时机:我市的“十二五”规划指出,“未来几年要将我市打造成为四省交界中心城市、北方江南水城、再造一个新邯郸”。房地产开发将迎来前所未有的良好发展局面-占我市GDP十分之一份额的房地产开发更将以超常规的速度发展。可以说天润发展的机遇就在眼前,能否抓住机遇实现企业质变的关键就是今、明两年能否争得一个前景良好的外部开发项目。这需要集团公司的全力支持,更
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