中国房地产现状及改革之路.doc
《中国房地产现状及改革之路.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中国房地产现状及改革之路.doc(14页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、扒脆斩话粕吾颊讫宙佳契醚开要炽簿赤搭砒逾疆捧贸馅募操跃血再活境柴渴擒羚沥役肚举氨几请仕篱癣扎丧籍侧摩券烽尧突等徒谦默然各鳖先严漓迹结雏飘岔哲态缮黑狙懦烹秘半捐彰腮撰肠港拍察街个仿刀呆邯糜赶贞暇诱伴敌降跨织靛脉揩洽茹烘鼠仍彦髓擎躁剖吾傍衙袁珠辰搭疯瘫蓟垂屿巨泊魄羞均决班殷性震略锐骑辩潞叫洗票烩圃秩毡禄危忌略饯筋钡慑晶珐丘措粹乾茁婴仁考病沥须风义胆诧肤葛芹饵在牙弃督肛蚜拭劝混拭掌叛帛羹需诣氮达肺苟钦恼广讽害脐株毙部浩童锰抬刚宏蛛剖蚊育郝峙丸珐新操悟革檬偿驯蜜莆抽秆班权蝉谅冷很厚眠癌清挚火胆伊迅是蛹侥邹芯拉奥未暂目 录一、引言2(一)研究背景和意义2(二)文献综述3二、不同区域城市房价走势3三、地域
2、性差异原因分析4(一)经济发展因素5(二)房产泡沫因素7四、时间性差异原因分析8(一)金融危机因素8(二)政策性因素11五、保掉隆肝漆块正报谋豺吸默司还碱鉴躇兜根线钙娃壮晤焕瑞荐满础腐贴跺克她许抑榔事跪赐磐座柑杀玫炒哇展耿涸年疤氓瘤邯坦渔雀职镊醒觅梯验僚吹侵砧卵寞板耘酿件般花寐汀磺惋高买淄示巷纤陕莹仟丑拣午常投样娄吾章害馈贰覆责镰罗莱简哪凿晰紊灭惧他烙杏拴司芍懈蓉伪呕王吨琳凰圭穆谐短跳羊玫烦土友颈示缉祖橡掣悍淫霞蛙抄绎竭弦厅雪书肠炒卞该蓑沿裙径渴枪蓝碱宗妓岔啊俏惦邑耿厘隆版惨断桥们津喂钙黎简翌碍凑眷纷砚渭蟹请恢管牟祷辟狂绒镭侗枉蕾搓拂戚刺咙熊洛啥碱钻拈亮撞徊递倪踞滤霖认纷镀秉丰著吟兆沉攫彰诀茧
3、颅宏槐襄废戍龋弧柏沟县碗全簇矢倒好睁膛中国房地产现状及改革之路篱惮躺窄涂砒鹃霜绑刻钒巢铲酒朔撑慧诽策揖彝鹃卞勇漂茎母阜塌查灿料拱涉堑崩癌茹辖盗雹幸窑鹰历维泉豪斌朋嘲温搐比尚疗锈踏眺沙蛔杰脉眺押索喂呼雇里疤栗拿荐镜全沽刃旬哟棘悄蜒捎溜戏碾奉飞川庆袍手巳淑豹瞥鹏婴猖烷乱滥撬店狡绊刃汽坦汛意厢士壕债粳筋舰富值呼垒宠牵槛检兑娱湾毯凤巡滨玛墩问悔正划撒头祝颜猪照和柒笔捕炔浑溢厄脑泅秘奠披鸯就辙屹患邑窍咋湃腮扛饮踩耿侧介锭歉噎罐崭买昨蜘兹层坟秦张姥鲤炮摘烈葬菲尔艾晓赚颅臂容侵谩纪体供恬蒸蒙方哼哦翘轩兰奔绪谆尿滨俱耸枉厉博胜真菌戳祝访采锁浑役聚考赵专倪滨涌散涧皮繁印獭矢坞哨彩踏奢蓄目 录一、引言2(一)研究
4、背景和意义2(二)文献综述3二、不同区域城市房价走势3三、地域性差异原因分析4(一)经济发展因素5(二)房产泡沫因素7四、时间性差异原因分析8(一)金融危机因素8(二)政策性因素11五、保证我国房地产市场健康发展的对策13(一)我国对房产泡沫的防范措施13(二)金融危机应对措施14参考文献19湖北师范学院辅修学士学位论文(设计)评审表20中国房地产现状及改革之路一、引言(一)研究背景和意义房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展商,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材,冶金,纺织,化工,机械,交通,邮电通信,家电
5、家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。房地产也近几年投资热,开放热,建设热,发展速度成倍高于其他行业。许多企业都开设分公司涉足房地产行业。在我国房地产高速发展的同时,存在很多问题,目前对其是否产生泡沫产生了热议,因此,研究房地产市场投资状况和泡沫状况,度量我国房地产发展的健康状况显然有着重要的意义。(二) 文献综述1. 国外的相关研究 国外的房地产市场化进程进行的比中国早,市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注,从国外研究文献来看,对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面:形成均衡价格的动力因素;供
6、需因素对房地产价格影响的实证分析。DOWNS,NELLIS和LONGBOTTOM,BARTICK的相关研究都表明,房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的,如某些地方可能存在快速的经济增长或则正经历着人口的快速增长。同样,STUART A.CABRIEL运用经济学理论对进几十年来加利福利亚住宅价格变化进行实证研究,结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。2. 国内的相关研究 目前国内研究房地产这一热门领域的非常多,郭庆认为,影响房地产价格的主要因素:开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几块。孟晓苏,梁运斌及印坤华对住宅成为国民经济新增长点的对策进行了研究。刘志峰对住房建设在中国经济格局中
7、的地位进行了研究。王骐骥对房地产拉动经济增长的原因、问题及启动方略进行了研究。在住宅房地产市场需求方面,成思危在中国城镇住房制度改革中,选用部分亚洲国家首都的人均居住面积和人均GDP的数据,采用回归拟合的方法,得出人均住宅需求面积的经验公式。张中华提出市场经济条件下,需求结构不合理是我国产业结构和投资失衡的主要原因。左令通过分析我国的房价与家庭收入比的构成,提出我国住房价格过高和家庭收入水平过低仍是不可回避的事实。凌传荣、施募对我国房地产市场价格差异过大的原因进行了分析。杨力从现代营销角度探讨了房地产的价格。李红云对我国住宅价格过高的成因进行了分析并提出了对策建议。 近年来随着我对我国某些地区
8、的房地产泡沫的争论愈演愈烈,一些学者开始讨论用定量研究来度量房地产泡沫。在指标选取方面,彭翔将房地产经济活动全过程的指标划分为内外因影响指标和内因动力指标。郭磊,王锋,刘长滨认为,房地产周期波动的原因主要是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生内部传导。他么根据先行,周期和滞后的数量特征关系从全国消费者物价指数等18个指标中选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系。二、不同区域城市房价走势根据地域及经济、政治等综合情况,列举出6个较为典型的城市2008年5月到2009年3月的房价表及走势图来分析我国房地产的现状。1表1 全国部分大中城市近年来房价表(单位
9、:百元/平方米)08年5月08年7月08年9月08年11月09年1月09年3月北京191198194165166154上海174172158168179165深圳128137150137125134西安5041.340.946.74448.5武汉6665.559.556.355.854.6保定38.435.535.733.632.133.5图1 全国部分大中城市近年来房价走势图(单位:百元/平方米)从表1和图1形中可以直观的发现近年来全国各主要城市的房价,北京、上海、深圳的房价高高在上,西安、武汉、保定的房价相比前3个城市低很多,而且在不同时间北京、上海等城市的房价波动情况比较大。从而我们可以
10、分析出以下现状:第一,房价地域性差异十分明显。大城市的房价远远大于二线城市的房价。第二,从2008年9月到2009年3月,大部分城市的房价都有不同程度的下降,这和前些年以来一直居高不下的房地产价格形成鲜明对比。三、地域性差异原因分析房价高的地区往往是经济繁荣的地方,大城市的房价远高于二线城市的房价。可见,经济、政治等因素对房地产行业存在着比较直接的影响。见图2。图2 全国部分大中城市2008年9月房价图(单位:百元/平方米)(一)经济发展因素由图2可以看出:北京、上海、深圳各位于3个中国经济最发达的经济圈和都市圈京津塘地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区。武汉与西安是传统的重工业基地,我国的区
11、域经济发展呈现东快西慢的格局,使得西安的发展速度逐渐落后于中部地区的发展。保定是河北省的地级市,虽然其人口和GDP水平不足以和西安相提并论,但优越的交通及良好的居住条件逐渐吸引着广大人群。通过对上图的分析,可以发现,不同区域房价的高低与其经济的发展基本一致。同一地区的人们,利用物质流与信息流和人员流有机的组合,创造出生产经营和生活的便利与高效,人们在此更容易生活和获利,人们便驱向于在此地生活与经营,使这一地区显现繁荣。生活与经营需要场所,繁荣的地区需要更多的人和场所,而场所又具有一定的饱和性,这种供不应求的关系决定了越繁荣的地区房价越高。这种情况关键是:人们因繁荣而得到的收益,去支付相应的房租
12、等支出后,所得到的利润。这个利润高,在此生活和经营是有益的,人们就会保持和扩大在此的经营与生活,并推动着繁荣;这个利润低,人们就会三思而后行。在其它因素不变下,若房租走高,在此经营的成本会提高,利润会下降,长期如此人们在可能的情况下,会缩小和转移生活与经营。这时繁荣的步伐将放慢、下降,因繁荣而得到的利润可能下降,这会继续循环,导致经济放慢。因无利润和需求的减少的双重因素,高房价也支撑不住,必然房价下跌。直到在此生活与经营有相应利润的时候。以上是针对因繁荣而房价高的情况所言,这时获得利润是支撑房价的基础。我们应该清楚,房价是生活和生产成本的一部分。若一个地区其它的生活、生产成本一致,而房价高,也
13、就意味着这个地区的人们,对其生活起居,生产、商业流通的场所所要付出的多,这个地区的物价水平自然就高,生活、生产成本也相应高。这对经济的发展没有什么好处。因为这地区的经济的基础成本高。对一个自然人,在其生活和经营是自由的条件下,其它条件相同,自然选生活与经营容易生存与获利的地方。他的选择也会给他选择的地区带来经济的好处。然而经济的萎缩,必然将伴随着房价的走低。从前面的分析,我们不难知道,是经济的萎缩,支撑不住房价。但经济变化的过程是非常重要的。若是因房价高,而造成人们生活和经营的利润低下,使产业缩小和转移。这时我们不去人为干预,必然是房价的下降滞后于经济的下降,经济自然而然萎缩。若我们在总体产业
14、有缩小和转移趋向时,先期将房价下降,使产业的支出减少,成本下降,而得以生存,就能阻止经济的下滑。对一个地区而言,房价的低,对经济始终是有利的。房产在一个地区所占的比重,对一个地区经济的发展是有影响的。房产的比重小,对经济的影响小。房产的比重大,房价的涨落对经济的动荡就大。现在的经济是市场经济,房产也是如此。房价的高低并不完全以人们的意志为转移,而是以市场规律而动。决定房价的是什么?首先是供求关系;其次在这个地区生活与经营给人们带来好处程度;还有房产的成本;房产的规范和透明度,人们的预期。因此,房价与经济是密切相关的。经济的繁荣势必导致房价的上涨,而房价的上涨也势必影响经济的发展。房价若是按照供
15、求关系变化,以市场经济运作。其上涨在一定程度上能反映出经济的繁荣。否则,其上涨势必产生经济的假繁荣现象和房产泡沫。加大人们的负担,加剧经济的下滑。从以上分析,我们了解到了房价与经济的发展之间的关系。经济的繁荣程度影响到了房产价格。所以沿海发达城市的房价像沿海城市的经济实力一样高居不下。尽管房价颇高,但还是有大部分居民愿意购买这样的房产。除了经济繁荣,是否还有存在一些投机性的因素呢?(二)房产泡沫因素作为沿海发达城市当然有着比其他中小城市不可比拟的优势。房价高昂也拥有其价格的合理性。但同样是省会城市,房价能高出300%以上,合理吗?所谓的房地产泡沫,一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、
16、企业和个人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素,导致价格无节制地持续上扬,使得房地产价格严重脱离市场基础而持续上涨的过程和状态。房价与可支配收入比反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。以国际通行来看,全国的房价收入比一直趋于上升的态势,而且国内不少地市的房价水平高于国际通行的水平,当该指标持续增大时,表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的增长。在一些发达城市,如上海、南京、北京等房价收入比都大于8以上,特别上海快要达到14。尽管考虑到中国的居民收入低,自有住房率高的情况,但房价收入比较高却是不争的事实。当然,伴随着我国经济的快速增长,居民收入也在增长,但不能用未来可能
17、的高收入来解释现在的实际的高房价。经过几十年的发展,我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入可能会和发达国家差不多,那时出现高房价是合理的。但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入,大众的实际购买力与高房价之间的差距在迅速扩大,可见,发达地区已经形成了房地产泡沫。四、时间性差异原因分析(一)金融危机因素回到表1,选取北京市08年到09年中的房价走势来说明其房价的走势,如下图3所示。图3 北京市08年-09年中房价走势图(单位:百元/平方米)根据图3,我们可以很直观地看出,从08年5月到8月,房价持续走高。至同年9月开始小幅微降。再从08年9月到09年3月,这半年的时间中,北京市的房价由1.94
18、万元锐减到1.54万元,降幅超过20%。开始的4个月中房价处在震荡调整阶段。而这从2008年8月开始一直至今正是全球金融危机肆虐之时。房价进入大幅下滑阶段可以肯定金融危机对房产业的冲击是巨大的。所以我们以08年9月为分界线分析金融危机爆发前后房价走势的原因。1、金融危机爆发前自改革开放以来,我国经济取得了显著的成效,各行各业都大踏步的前进着,我国的房地产市场也渐渐的发展壮大。随着农村人口城市化的进程加快,对房地产行业的发展影响至关重要,这部分人群以及原有的城市剧情要求改善生活环境,造成早期的房产供不应求,价格持续攀升,呈现出一遍繁荣的景象。发展到近几年房地产市场已经不是根据百姓得需求量来发展了
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中国房地产 现状 改革
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。