房地产开发经营与管理考试大纲.doc
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4、试内容第一节投资与房地产投资一、投资概述(一)投资的概念(二)投资的分类1.短期投资和长期投资2.直接投资和间接投资3.金融投资和实物投资4.生产性投资和非生产性投资(三)投资的特性(四)投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力2.投资与企业发展密切相关3.投资可以促进人民生活水平提高4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资概述(一)房地产投资的概念(二)房地产投资的分类1.按投资主体划分2.按经济活动类型划分3.按物业类型划分(三)房地产投资的特性1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.易
5、受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移(四)房地产投资的作用第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资(一)房地产开发投资(二)房地产置业投资二、房地产间接投资(一)投资房地产企业股票或债券(二)投资房地产投资信托基金(三)购买住房抵押支持证券三、房地产投资的利弊(一)房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.易于获得金融机构的支持3.能抵消通货膨胀的影响4.提高投资者的资信等级(二)房地产投资之弊1.投资数额巨大2.投资回收期较长3.需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念(一)风险的定义(二)风险分析的目的二、房地产投资的系统风险(一)通货膨胀风险(二
6、)市场供求风险(三)周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险(八)或然损失风险三、房地产投资的个别风险(一)收益现金流风险(二)未来运营费用风险(三)资本价值风险(四)机会成本风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响第四节风险与投资组合一、投资组合理论二、资本资产定价模型考试要求1.了解投资的概念、分类、特性和作用;2.掌握房地产投资的概念、分类、特点及作用;3.掌握房地产直接投资;4.掌握房地产间接投资;5.熟悉房地产投资的利弊;6.掌握房地产投资的风险;7.了解风险与投资组合。第二章房地产市场与市场运行考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对
7、房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的社会经济力量(一)金融业的发展(二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善(三)生产和工作方式的转变(四)人文环境的变化(五)自然环境的变化(六)政治制度的变迁四、房地产市场的参与者(一)土地所有者或当前的土地使用者(二)开发商(三)政府及政府机构(四)金融机构(五)建筑承包商(六)专业顾问1.建筑师2.工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师(七)消费者
8、或买家第二节房地产市场结构与指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分(一)按地域范围细分(二)按房地产用途细分(三)按增量存量细分(四)按交易方式细分(五)按目标市场细分三、房地产市场指标(一)供给指标(二)需求指标(三)市场交易指标(四)市场监测与预警指标第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性(一)市场供给的垄断性(二)市场需求的广泛性和多样性(三)市场交易的复杂性(四)房地产价格与位置密切相关(五)存在广泛的经济外部性(六)市场信息的不对称性二、房地产市场的功能(一)配置存量房地产资源和利益(二)显示房地产市场需求变化(三)指导供给以适应需求的变化1.建设新的房地产项目或改变原来
9、物业的使用方式2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划(五)引导需求适应供给条件的变化第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场(一)房地产空间市场(二)房地产资产市场(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态二、房地产市场的周期循环(一)房地产周期循环的定义(二)房地产周期循环的原因(三)传统房地产周期理论的主要内容(四)分析房地产周期运动的新观念(五)房地产市场的自然周期(六)房地产市场的投资周期(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系三、房地产泡沫与过热(一)房地产泡沫及成因1.房地产泡沫的定义2.房地产泡沫的成因(二)“
10、过度开发”及诱因1.房地产市场中的过度开发2.过度开发的诱因(三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系1.房地产泡沫和过度开发的区别2.房地产泡沫和过度开发的联系(四)房地产泡沫的衡量第五节房地产市场的政府干预一、政府干预房地产市场的必要性(一)房地产市场失灵(二)住房问题和住房保障(三)宏观经济周期循环(四)房地产价格剧烈波动(五)房地产市场非均衡二、政府干预房地产市场的手段(一)土地供应政策(二)金融政策(三)住房政策(四)城市规划(五)地价政策(六)税收政策(七)租金控制三、政府规范房地产市场行为的措施(一)健全市场准入制度(二)推动行业诚信体系建设(三)规范交易程序(四)加强产权管理考试要
11、求1.掌握房地产市场的含义、运行环境,影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者;2.掌握房地产市场结构与指标;3.掌握房地产市场的特性与功能;4.熟悉房地产空间市场与资产市场;5.掌握房地产市场的周期循环; 6.了解房地产泡沫与过热;7.了解房地产市场的政府干预。第三章房地产开发程序与管理考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产开发程序概述一、房地产开发的基本概念二、房地产开发的一般程序第二节投资机会选择与决策分析一、投资机会选择二、投资决策分析第三节前期工作一、获取土地
12、(一)土地储备与土地一级开发1.土地储备2.土地一级开发(二)开发商获取土地的途径1.土地使用权出让2.土地使用权划拨3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让4.与当前土地使用权拥有者合作二、确定规划设计方案并获得规划许可(一)开发项目选址、定点审批阶段(二)建设用地规划许可证申领阶段(三)设计方案审查阶段(四)建设工程规划许可证申请阶段三、建设工程招标(一)开发建设项目的招标方式1.公开招标2.邀请招标(二)招标机构1.招标过程中的决策活动2.招标中的日常事务工作3.招标工作小组组成人员(三)招标程序1.申请招标2.编制招标文件3.编制招标工程标底4.确定招标方式,发布招标公告或邀请投标
13、函5.投标人资格审查6.招标工程交底及答疑7.开标、评标和决标8.签订合同四、开工申请与审批(一)申请领取建设工程施工许可证应具备的条件(二)申请办理建设工程施工许可证的程序五、前期工作的其他环节第四节建设阶段一、质量控制(一)对原材料的检验 (二)对工程采用的配套设备进行检验(三)确立施工中控制质量的具体措施(四)确立有关质量文件的档案制度二、进度控制(一)工程进度计划的编制(二)进度管理及计划调整1.横道图法2.网络计划(三)其他配套进度计划(四)进度控制中应关注的因素三、成本控制(一)成本控制的主要工作内容1.编制成本计划,确定成本控制的目标2.审查施工组织设计和施工方案3.控制工程款的
14、动态结算4.控制工程变更(二)控制工程成本的做法和手段1.强化“成本意识,加强全面管理2.确定成本控制的对象3。完善成本控制制度4.制定有效的奖励措施四、合同管理(一)合同管理的作用(二)房地产开发项目的主要合同关系(三)合同管理的主要工作内容五、安全管理六、竣工验收(一)竣工验收的要求(二)竣工验收的依据(三)竣工验收的工作程序1.单项工程竣工验收2.综合验收3.竣工验收备案(四)竣工结算(五)编制竣工档案1.技术资料的内容2.绘制竣工图第五节租售阶段一、选择物业销售形式(一)开发商自行销售(二)委托房地产经纪机构销售1.房地产经纪机构的作用2.房地产经纪机构的代理形式(三)选择房地产经纪机
15、构应注意的问题1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质2.了解房地产经纪机构可投人市场营销工作的资源3.考察房地产经纪机构过往的业绩4.针对物业的类型选择房地产经纪机构5.认真签订房地产经纪合同二、制定租售方案(一)出租还是出售(二)租售进度(三)租售价格1.成本导向定价2.购买者导向定价3.竞争导向定价三、制定宣传与广告策略(一)市场宣传策略1.确定宣传目标2.选择宣传的信息与工具3.实施宣传方案4.评价宣传效果(二)广告策略考试要求1.掌握房地产开发的基本概念及其一般程序;2.熟悉投资机会选择与决策分析;3.了解获取土地;4.熟悉确定规划设计方案并获得规划许可;5.熟悉建设工程招标
16、;6.熟悉开工申请与审批;7.了解前期工作的其他环节;8.熟悉建设阶段; 9.掌握选择物业租售形式;10.掌握制定租售方案; 11.了解制定宣传与广告策略。第四章房地产市场调查与分析考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分必及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节市场调查一、市场调查的意义和内容(一)市场调查的重要性(二)市场调查内容1.国内外市场环境调查2.技术发展调查3.市场需求容量调查4.消费者和消费者行为调查5.竞争情况调查6.市场营销因素调查 二、市场调查的步骤(一)确定问题和调查目标(二)制定调查计划1.资料来源2.调
17、查方法3.调查手段4.抽样方案5.联系方法(三)收集信息(四)分析信息(五)报告结果三、对市场调查的分析与评估第二节市场分析的手段与方法一、市场规模的估计(一)市场需求分析的基本概念1.市场规模2.市场总需求(二)市场需求预测二、市场趋势分析(一)购买者意图调查法(二)销售人员意见综合法(三)专家意见法(四)时间序列分析法1.简单平均法2.移动平均法3.加权移动平均法4.指数平滑法(五)相关分析法1.回归分析法2.市场因子推演法第三节 目标市场的细分与选择一、市场细分(一)市场细分与细分市场(二)市场细分的依据(三)市场细分的标准(四)消费者偏好模式与市场细分1.同质偏好2.分散偏好3.集群偏
18、好(五)市场细分的程序二、目标市场选择(一)市场集中化(二)选择专业化(三)产品专业化(四)市场专业化(五)全面覆盖(六)大量定制三、市场定位(一)市场定位的含义和方式(二)市场定位的步骤(三)市场定位战略第四节竞争者分析一、识别竞争者(一)产业竞争观念(二)市场竞争观念二、确定竞争者的目标三、确定竞争者的战略四、判断竞争者的反应模式(一)从容不迫型竞争者(二)选择型竞争者(三)凶猛型竞争者(四)随机型竞争者五、企业应采取的对策(一)竞争者的强弱(二)竞争者与本企业的相似程度(三)竞争者表现的好坏第五节消费者购买行为分析一、消费者市场及其购买对象(一)消费者市场及其特性(二)消费者市场的购买对
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