房地产项目工程质量管理与通病防范.ppt
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1、房地产项目工程质量管理与通病防范2021/3/29 星期一1房地产项目工程项目管理体系的建立和实施地产行业到底是一个什么性质的行业?1、建筑行业?2、生产行业?3、金融行业?2021/3/29 星期一2房地产项目工程项目管理体系的建立和实施开发商项目管理常见的问题:1、设计工作被动管理,基本靠外部资源2、项目进度与工程质量、造价的相互冲突;3、二次设计严重漏项,施工过程中各专业不交圈4、总包单位尽不到总包的责任5、上级指定了承包商,不但缺乏绩效,还不听指挥 6、分包单位各自为阵7、监理形同虚设8、项目经理更换如走马灯9、过程洽商推挤成山10、后期结算双方严重扯皮11、合作方基本成为黑名单12、
2、名副其实的“工地”13、项目完工时,许多资料找不到,许多事不知是如何完成的2021/3/29 星期一3房地产项目工程项目管理体系的建立和实施没有质量的扩大规模是一条不归路 王石在万科2013年年会上的发言2021/3/29 星期一4房地产项目工程项目管理体系的建立和实施道、术因、果2021/3/29 星期一5房地产项目工程项目管理体系的建立和实施第一讲:项目管理体系的建立第二讲:产品、技术研究管理第三讲:防水节点汇编2021/3/29 星期一6第一讲 项目管理体系的建立第一部分:房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式分析第二部分:房地产行业要
3、建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求3、项目施工全过程实体控制要求房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3/29 星期一7房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3/29 星期一8房地产项目工程项目管理体系的建立和实施当前地产行业与外部资源的合作关系长期战略合作伙伴(70%以上,总包一定含在内的)通过真招投标定的通过假招投标定的政府关系强压的(土地关系、建委关系、垄断行业的关系)(不可避免)公司领导的关系(不可避免)2021/3/29 星期一9房地产项目工程项目管理体系的建立和实施对施工合作方考察时注意的几点问题:1、杜绝
4、挂靠2、资质等级、人员结构3、合同履约能力4、流动资金5、洽商与变更比例2021/3/29 星期一10第一讲 项目管理体系的建立第一部分:房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式分析第二部分:房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求3、项目施工全过程实体控制要求房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3/29 星期一11房地产项目工程项目管理体系的建立和实施都在肢体分包都在做总承包都在违反建筑法合理的合同应该怎么签订?(不违法合同)合理的合同数量应该是多少?案例分析:某项目的
5、合约管控表附件:某项目合同明细2021/3/29 星期一12房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产公司为什么做不了总承包?1、与国家监管机制不符合(没有资质)2、地产行业的工程管理没有机制,属于行业空白。3、机构和人力资源不健全4、社会资源整合能力差5、中国建筑市场的信任危机6、开发商把承包商做为融资手段地产行业实质是一个金融行业,其重要的职责是整合好社会各种资源,为国计民生做出更大的贡献2021/3/29 星期一13房地产项目工程项目管理体系的建立和实施设计总包建筑方案外装修施工图室内装修施工图市政规划方案 建筑施工图建筑结构水暖电消防园林开发商精装修设计提前介入2021/3/29 星
6、期一14房地产项目工程项目管理体系的建立和实施土建施工总包外装总包精装修总包监理 机电总包空调、通风电梯安装消防施工市政总包园林总包强弱电施工供货战略伙伴开发商虚线表示仅有管理职能,非合同关系2021/3/29 星期一15房地产项目工程项目管理体系的建立和实施第一讲 项目管理体系的建立第一部分:房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、项目承包模式探讨3、现场管理分析第二部分:房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求3、项目施工全过程实体控制要求2021/3/29 星期一16房地产项目工程项目管理体系的建立和实施
7、2021/3/29 星期一17房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、政府对开发商无奈:出了问题只有罚款或抓人,国家没有相应的管理机制2、开发商对总包无奈:总包只剩下骨头了,利润和风险不对等3、总包对劳务分包无奈:总包管理能力下降,依赖劳务分包,所谓的劳务扩大分包,实质就是转包。4、劳务分包商对民工无奈:人权意识提高了,农民工有新劳动法保护了5、民工对政府无奈:黑心老板该欠工资的照样欠,爬塔吊要被抓啊2021/3/29 星期一18房地产项目工程项目管理体系的建立和实施第一讲 项目管理体系的建立第一部分:房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式
8、分析第二部分:房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求3、项目施工全过程实体控制要求2021/3/29 星期一19房地产项目工程项目管理体系的建立和实施施工企业有 八大员标配,地产行业各具特色项目标准数量配置(取决于管理形式)小项目制(矩阵式管理)大项目制(职能式管理)项目公司制(异地项目)人员素质要求(专业人员的要求)2021/3/29 星期一20房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3/29 星期一21房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3/29 星期一22房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3
9、/29 星期一23房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3/29 星期一24房地产项目工程项目管理体系的建立和实施“多项目开发综合症”多项目开发下,特别是多项目开发初期,许多企业都存在一些问题,表现在以下几个方面:公司与项目部(项目公司)之间职权分工不明确,工作接口关系不清晰;公司本部的支持和管理职能不能有效发挥,难以对项目部实施有效考核;项目部(项目公司)受项目经理的“人治”影响较大,或者过于依赖公司,或者不愿服从公司管理;项目部(项目公司)的执行力较差,计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差;与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽;人力资源、资金供应紧张,既有资源又不能实现共
10、享;对企业品牌建设贡献不大,等等。2021/3/29 星期一25房地产项目工程项目管理体系的建立和实施第一,业务发展战略不清晰第二、资源配置不合理第三,规章制度不健全 2021/3/29 星期一26房地产项目工程项目管理体系的建立和实施人员素质要求(专业人员的要求)HR“同病相怜”:1、老板希望你是千手观音,渴望“综合性人才”2、你总觉得力不从心3、能人用时方恨少4、开工资日就想减员2021/3/29 星期一27房地产项目工程项目管理体系的建立和实施地产行业到底需要什么样的管理人员?1、具备一定的专业知识2、协调能力一定要强,学会“弹钢琴”3、学习能力一定要强4、学会“妥协”与“忘记”的能力5
11、、善于将隐性知识转化为显性知识专业的人做专业的事附件 某项目公司编制2021/3/29 星期一28房地产项目工程项目管理体系的建立和实施讨论:1、我们公司采用的是什么的项目模式?2、这种模式是否适合公司的发展?3、我们公司的人员结构是怎样的?2021/3/29 星期一29房地产项目工程项目管理体系的建立和实施第一讲 项目管理体系的建立第一部分:房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式分析第二部分:房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求 3、项目施工全过程实体控制要求2021/3/2
12、9 星期一30房地产项目工程项目管理体系的建立和实施内部管理靠流程 附件:流程文件不能为流程而流程,最短的流程最有效的流程是最好的流程。流程的建立绝非一日之功,要循序渐进,不断完善外部管理靠合同台上十分钟,台下十年功2021/3/29 星期一31房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、开工前准备阶段管理2、施工阶段管理3、竣工验收阶段管理4、物业接管验收阶段管理5、客户入住及客户服务管理6、项目管理总结(项目后评估)2021/3/29 星期一32房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1 项目(进度)总控制计划的确定(附件1)(附件1A)2 项目招投标计划管理(附件2)附件2A3 项目工程保证
13、担保的管理(附件3)4 项目成本管理要求(附件4)成本管理文件5设计配合要求的确定(附件5)6监理管理要求的确定(附件6)7总包管理要求的确定(附件7)8 甲签合同工程供方管理要求的确定(附件8)2021/3/29 星期一33房地产项目工程项目管理体系的建立和实施9设计交底(附件9)10 施工组织设计审核(附件10)11 重大施工方案(工序)的提出及要求(附件11)案例附件11A12变更洽商的管理(附件12)13 施工前现场准备工作(附件13)14 项目会议制度要求(附件14)15工程档案及文件管理要求(附件15)16产品标准的管理要求(附件16)17 项目合同管理要求(含合同付款管理要求)(
14、附件17)18 品牌在项目上的推广应用准备(附件18)2021/3/29 星期一34房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、开工前准备阶段管理2、施工阶段管理3、竣工验收阶段管理4、物业接管验收阶段管理5、客户入住及客户服务管理6、项目管理总结(项目后评估)2021/3/29 星期一35房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1 施工样板管理(附件19)2 材料设备封样、进场及验收管理(附件20)3 施工过程关键工序检查管理(附件21)4 工程质量检查管理(附件22)附件22A5 施工过程验收的管理(附件23)6 合作伙伴的管理(附件24)(战略合作伙伴)7 重大安全和质量事故处理的原则(附件
15、25)2021/3/29 星期一36房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、开工前准备阶段管理2、施工阶段管理3、竣工验收阶段管理4、物业接管验收阶段管理5、客户入住及客户服务管理6、项目管理总结(项目后评估)2021/3/29 星期一37房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1 验收前的准备工作(附件26)2 专项验收及竣工验收(附件27)3 城市公司内部验收(附件28)4 保修合同及保修担保(附件29)5 物业接管验收的准备工作(附件30)2021/3/29 星期一38房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、开工前准备阶段管理2、施工阶段管理3、竣工验收阶段管理4、物业接管验收阶段管理
16、5、客户入住及客户服务管理6、项目管理总结(项目后评估)2021/3/29 星期一39房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1物业接管验收准备会(附件31)2 物业接管验收(附件32)3 保修工作的组织、原则及管理(附件33)4 整改及收尾工作(附件34)2021/3/29 星期一40房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、开工前准备阶段管理2、施工阶段管理3、竣工验收阶段管理4、物业接管验收阶段管理5、客户入住及客户服务管理6、项目管理总结(项目后评估)2021/3/29 星期一41房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1 入住前准备工作(附件35、附件35B)附件35C2 客户入住(附件
17、36)附件36A3 客户服务及投诉处理(附件37)客户入住也是一种经营活动南昌麦当劳案例2021/3/29 星期一42房地产工程项目管理核心理念剖析房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别房地产项目工程项目管理体系的建立和实施国家验收机构客户2021/3/29 星期一43房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3/29 星期一44房地产项目工程项目管理体系的建立和实施2021/3/29 星期一45客户满意调查表(整体功能)2021/3/29 星期一46客户满意调查表(住宅功能)2021/3/29 星期一47客户满意调查表(写字楼功能)2021/3/29 星期一48房地产项目工程项目管
18、理体系的建立和实施1、开工前准备阶段管理2、施工阶段管理3、竣工验收阶段管理4、物业接管验收阶段管理5、客户入住及客户服务管理6、项目管理总结(项目后评估)2021/3/29 星期一49房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1 项目整体施工组织管理总结2 进度、质量、安全文明施工总结3 技术管理(包括技术标准、产品标准)总结4 合同执行情况总结5 成本控制分析6 物业移交及客户保修服务总结7 存在问题及改进建议后评估案例(附件38)2021/3/29 星期一50房地产项目工程项目管理体系的建立和实施项目管理工具总结1、流程2、表格2021/3/29 星期一51房地产项目工程项目管理体系的建立和
19、实施经验交流:我们公司是怎么做的?小业主当天验房的入伙率?每户保修投诉数量多少?2021/3/29 星期一52房地产项目工程项目管理体系的建立和实施第一讲 项目管理体系的建立第一部分:房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式分析第二部分:房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求3、项目施工全过程实体控制要求2021/3/29 星期一53房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、施工图审查要点2、工程质量管控要点3、设计及二次深化设计4、计划与进度管理(龙湖地产计划管理)5、现场成本管
20、理6、样板间先行7、洽商与变更8、成品保护管理(重点精装修管理)9、工程安全、文明施工检查要点10、对监理的管控11、材料检验与实验12、第三方质量检查(管理外包)斜字体重点讲解2021/3/29 星期一54房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1结构图设计检查要点(附件39)(美国TT案例)2给排水图设计检查要点(附件40)3电气图设计检查要点(附件41)4采暖通风图设计检查要点(附件42)5、关于精装修施工图2021/3/29 星期一55房地产项目工程项目管理体系的建立和实施图纸问题是怎么找出来的?附件一图纸问题是怎么落地的?附件二怎么才能避免图纸问题的多次重复出现?实践是检验真理的问题标
21、准!施工图审模拟查与现场施工2021/3/29 星期一56房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、施工图审查要点2、工程质量管控要点3、设计及二次深化设计4、计划与进度管理5、现场成本管理6、样板间先行7、洽商与变更8、成品保护管理(重点精装修管理)9、工程安全、文明施工检查要点10、对监理的管控11、材料检验与实验12、第三方质量检查(管理外包)2021/3/29 星期一57房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1地基基础工程质量检查要点(附件43)2砌体结构工程质量检查要点(附件44)3钢筋砼结构工程质量检查要点(附件45)4建筑装饰工程质量检查要点(附件46)5 门窗工程质量检查要点(
22、附件47)6 楼地面工程质量检查要点(附件48)7 屋面和防水工程质量检查要点(附件49)8 幕墙工程质量检查要点(附件50)9 给排水工程质量检查要点(附件51)10 电气工程质量检查要点(附件52)11 通风与空调公司质量检查要点(附件53)12 电梯安装工程质量检查要点(附件54)质量通病与防治2021/3/29 星期一58房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、施工图审查要点2、工程质量管控要点3、设计及二次深化设计4、计划与进度管理5、现场成本管理6、样板间先行7、洽商与变更8、成品保护管理(重点精装修管理)9、工程安全、文明施工检查要点10、对监理的管控11、材料检验与实验12、
23、第三方质量检查(管理外包)2021/3/29 星期一59房地产项目工程项目管理体系的建立和实施产品标准、设计任务书定位方案初设施工图(包含各专业)设计限额与技术指标2021/3/29 星期一60房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 上海万科设计经济指标上限2021/3/29 星期一61房地产项目工程项目管理体系的建立和实施见附件55(二次设计目录)2021/3/29 星期一62房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、施工图审查要点2、工程质量管控要点3、二次深化设计4、计划与进度管理5、现场成本管理6、样板间先行7、洽商与变更8、成品保护管理(重点精装修管理)9、工程安全、文明施工检查要点
24、10、对监理的管控11、材料检验与实验12、第三方质量检查(管理外包)2021/3/29 星期一63房地产项目工程项目管理体系的建立和实施见附件56(计划案例)尊重客观规律、保证经营目标三级计划管理体系一级计划管经营二级计划管成果三级计划管过程案例:龙湖地产开发计划2021/3/29 星期一64房地产项目工程项目管理体系的建立和实施1、项目(进度)总控制计划的确定兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金,才是房地产企业的最佳选择!2021/3/29 星期一65房地产项目工程项目管理体系的建立和实施“向关键工作要时间,向非关键工作要资源”惠普执行力:计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。2021/3/
25、29 星期一662021/3/29 星期一67房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产三级计划管理体系案例分析房地产项目时间计划管理一般可以分解如下:房地产项目开发发展控制计划,工程实施控制计划,现金流分析与控制,承建单位和甲供材料进场计划;承建单位和甲供材料招标计划,施工图出图与样板确认计划,售楼卖场工程计划,时间计划案例。项目开发计划集成管理案例,营销推广计划,计划控制节点案例 案例一 案例二2021/3/29 星期一682021/3/29 星期一69房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目施工进度控制计划的本质意义就是:把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划。这是房地产工程
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