房地产公司合作项目财务管理实施细则模版.docx
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1、xx地产合作项目财务管理实施细则编制xx地产财务管理中心日期年8月审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 总则为规范我司财务人员在合作项目中的业务操作,维护我司在合作项目的利益,特制定本实施细则,本实施细则适用xx地产下属所有的合作项目,包括:主导操盘项目、联席操盘项目、协助操盘项目、不参与操盘项目。收购集团公司,不适用于本实施细则。2. 定义主导操盘项目,由我司全权组建开发团队,并行使项目操盘决策权的项目。联席操盘项目,股东各方联合组建开发团队,我司拥有联席项目总席位,行使对等操盘权利的合作项目。协助操盘项目,股东各方联合组建开发团队,我司负责部分部门组建,但无联
2、席项目总席位的合作项目。不参与操盘项目,我司不负责任何部门组建,且不参与项目日常管理的合作项目。3. 项目谈判期在项目谈判期应就项目相关财务管理事项加以明确,以确保后期合作项目财务管理工作的顺利进行。3.1财务并表条件3.1.1对于净利润率高于10%,且负债较少的项目,需要在前期谈判中争取财务并表。3.1.2项目是否能满足财务并表,在我司股权比例落在0%100%的不同区间范围时,必须满足不同的必要条件,具体情况如下图所示:3.1.3根据会计准则,我司上市后需要在合并报表层面按照子公司、合营企业和联营企业的口径,披露相关财务信息。从会计准则角度,并表的项目公司,均作为子公司;不并表的项目公司,作
3、为合营企业和联营企业。3.2财务管控3.2.1根据合作项目对于操盘和并表的不同要求,我司对其各项财务要点管控的要求不一,具体参见“附件1合作项目财务管控要求”。其中,操盘包括主导操盘、联系操盘和协助操盘三种操盘类型。4. 项目经营期4.1一般条款(1)我司财务管理工作事项需要基于合作协议的相关条款、股东会或者董事会的相关决议,维护我司在合作项目中利益最大化;(2)项目公司需允许我司按照跟投管理规定在我司对应权益范围内进行跟投,并保证其他各方积极配合股权变更手续。4.2资金管理4.2.1合作项目前期土地款的投入(1)合作协议签订前,我司因摘牌支付了部分土地款的,需要根据合作各方股权比率计算各方应
4、支付金额,并建议按年利率10%-12%收取资金占用费。计息期间:参照合作协议约定时间;(2)合作协议签订后,项目公司应缴纳的土地款及税费,合作各方应按照股权比例同时投入,原则上不接受垫付,若对方资金紧缺提出我司垫付需求,则我司根据资金头寸及风险把控来确定同意与否。一旦确定垫付,则按不低于日息千分之一收取资金占用费,该部分收益可另行签订协议。此外,需与对方约定最迟归还日期,保证资金的安全性;(3)若合作方土地款未按约定时间到账,协议应规定向如约履行一方支付违约金;若在支付土地款时,协议尚未最终签订,应充分沟通土地款到账时间,确保项目顺利进行及利益最大;(4)在合作初期至项目团队成立前,合作项目的
5、土地款支付申请由区域公司投资部门发起,财务部复核;如若新进城市尚未成立区域公司,则由地产总部财务管理中心做好相应补位工作。4.2.2合作项目经营资金投入(1)原则上合作各方按合作协议规定执行,按股权比例同时投入。对于除注册资本之外的经营资金投入(外部融资条件不具备或外部融资不能满足公司资金需求时),由股东方与项目公司签署借款协议,借款成本按照合作协议条款执行。项目公司须至少提前15天通知及申请拨付资金;(2)若一方垫付经营资金,按不低于日息千分之一或合作协议中规定的利率计取垫款利息或违约金;对于操盘项目,可约定合作各方不按时足额拨付资金超过一定时限(90天),足额方有权将垫付资金按照项目公司净
6、资产评估价格作价入股,或按照合作各方实际投入资金比例重新计算股权份额,对方须无条件配合股权变更手续,且无论股权变更手续是否完成,足额方按重新计算后的股权比例享有利润分配权;(3)若各合作方中,有一方不能足额提供担保,导致另一方超额提供担保的,不能足额提供担保的一方,应就另一方超额提供担保的部分向另一方提供反担保并将其在项目公司的全部股权质押于该另一方。由未足额提供担保的一方按2%/年就双方实际提供担保的差额向另一方支付担保费;(4)优先考虑开发贷款、前端融资或其他外部融资,但需综合考虑融资成本、项目现金流量、项目综合收益。4.2.3合作项目盈余资金分配(1)合作项目前端融资、开发贷款放款后,在
7、满足项目自身未来三个月正常开发经营资金后仍有盈余的前提下,原则上双方可以在符合财务运作规范条件下按股权比例同时抽回使用;(2)合作项目实现销售回款之后,在满足项目自身未来三个月正常开发经营资金后仍有盈余的前提下,原则上双方可以在符合财务运作规范条件下按股权比例分配,优先归还股东借款。仍有富余资金的,原则上双方可按股权比例同时抽回使用;(3)除以上规定,未经合作项目董事会或股东会同意,项目公司不得以任何方式向股东或其他单位、个人提供担保(按揭除外),不得外借资金,违约方承担一切后果。4.3融资管理根据股东会或者董事会制定的前期资金规划、融资方案策略及合作协议相关条款约定,制定具体的融资方案以获取
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