银行个人一手房屋按揭贷款管理暂行办法模版.docx
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1、个人一手房屋按揭贷款管理暂行办法第一章 总 则 第一条 为提升xx农村信用社(农合行、农商行、股份有限公司)信贷服务水平,打造特色信贷业务品牌,规范个人一手房屋按揭贷款管理,根据银监会个人贷款管理暂行办法,结合xx农村信用社实际,制定本办法。第二条本办法所称个人一手房屋按揭贷款是指xx农村信用社(以下简称贷款行社)向借款人发放的用于向房地产开发企业(以下简称开发商)购买房屋的贷款。第三条 个人一手房屋按揭贷款按照房屋性质划分为住房按揭贷款和商业用房按揭贷款。本办法所指的住房,包括住宅、公寓、别墅;商业用房包括商铺、写字楼、商住两用房、商务公寓等。第二章贷款对象和条件第四条个人一手房屋按揭贷款的
2、对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。 第五条借款人须同时具备下列条件:(一)能提供有效的身份证明或居留证明;(二)具有稳定的收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;(三)已经签署购房合同;(四)已经支付贷款行社要求的购房首付款,并在贷款行社开立个人结算账户;(五)贷款行社规定的其他条件。第三章贷款的期限、额度和利率第六条贷款期限贷款行社应结合借款人的年龄、收入状况、还款能力及房产使用年限等因素,合理确定贷款期限,贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年。其中,住房贷款期限最长不得超过30年(含),商业用房贷款期限最长不得超过10年(含)。第七条 贷款额度贷款行社应根据房屋地理位置、项
3、目规模、开发商实力等情况结合借款人年龄、收入状况、还款能力等综合因素,合理确定首付比例及贷款额度,原则上住房首付比例不得低于25%;商业用房首付比例一般不得低于50%,对于房屋位置好、变现能力强且借款人为贷款行社优质客户的,可适当放宽首付比例,最低不得低于40%。同时国家差别化住房信贷政策有要求的,应参照执行。第八条贷款利率(一)贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准执行,上浮比例由贷款行社根据自身经营成本及借款人综合情况自行确定,其中住房按揭贷款利率最低执行基准利率,商业用房按揭贷款利率最低执行基准利率上浮10%,同时国家差别化住房信贷政策有要求的,应参照执行;(二)贷款期限在
4、1年以内(含)的,执行合同约定的固定利率,贷款期间不予调整;贷款期限在1年以上的,执行浮动利率,遇中国人民银行基准利率调整,在合同期内按年调整,即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。第九条 个人一手房屋按揭贷款额度和利率的确定应按照国家差别化住房信贷政策要求对相关条件区别对待,如遇国家差别化住房信贷政策调整,则贷款最低首付比例及利率最低上浮比例随之调整。第四章 还款方式第十条 个人一手房屋按揭贷款的还款方式可采取等额本息还款或等额本金还款两种方法按月归还。(一)等额本息还款法:借款本金月利率(1+月利率)借款月数(1+月利率)借款月数-1每月还款金额=借款月数借款本金月数
5、每月还款金额=+(借款本金-累计已还本金额)月利率(二)等额本金还款法第十一条贷款行社与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还款日,并在约定还款日从约定的账户中扣收贷款本息。借款人提前全部或部分还清剩余贷款本金的,须提前30天向贷款行社提出申请。提前还款金额须为一万元的整数倍。第五章担保方式第十二条个人一手房屋按揭贷款的担保方式为开发商阶段性担保+所购房屋抵押。在所购买房屋办妥抵押登记之前,由开发商提供“阶段性担保”。本办法中的“阶段性担保”是指自贷款发放之日起,至保证人协助借款人办妥相应房产抵押登记手续,并取得房屋他项权证等抵押物权属证明之日止,由房地产开发商为全部贷款本息提供连责任保证。
6、第六章合作开发商及项目第十三条 合作开发商应具备以下条件:1.经工商行政管理部门核准登记,具有独立的法人资格,且货币形式实收资本金不低于2000万元;2.在辖区内有固定经营场所,经营管理规范;3.具备房地产开发资质;4.信誉良好,无重大不良信用记录,无烂尾工程记录;5.法定代表人、实际控制人无重大不良信用记录;6.财务状况良好,盈利能力、偿债能力较强;7.贷款行社要求的其他条件。第十四条 合作房地产项目应具备以下条件:1.房地产项目手续完备,具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售(销售)许可证;2.已缴纳土地出让金、土地转让费和有关配套费用
7、; 3.综合品质较好,有较强的变现能力和市场销售前景;4.商业项目且以所购房屋经营租赁收入为主要收入和还款来源的,需为现房;5.贷款行社规定的其他条件。第十五条 对在辖内办理开发贷款且在贷款存续期间无不良信用记录的开发商和项目,准入条件可适当放宽并优先安排信贷资金支持。第十六条 保证金管理。提供阶段性担保的开发商在开展合作业务时除开立一般结算账户外,还需在贷款行社开立保证金专户,该账户用于核算开发商因为借款人提供阶段性担保向贷款行社缴存的风险保证金,贷款行社实际控制、管理保证金专户,对保证金专户内保证金享有优先受偿权。单笔保证金比例原则上不低于所购房屋贷款额度的5%。未经贷款行社书面同意,经销
8、商不得支用和划转该账户的资金用于非保证金业务的日常结算。在借款人取得房屋产权证或不动产权证书并办理抵押登记手续,阶段性担保结束后,贷款行社将相应保证金转入房地产开发企业一般结算账户。第十七条合作项目的暂停对于符合准入条件并已开展合作的项目,贷款行社应定期了解开发商经营状况与项目工程进度。对于出现财务状况恶化等风险征兆的开发商及有发生房地产市场系统性风险的情况时,应及时采取暂停受理、发放贷款等措施,避免风险进一步扩大。第七章贷款程序第十八条 确定合作项目贷款行社应对合作开发商及项目进行准入调查,并与开发商签订个人购房贷款项目合作协议(附件1)和售房款监管协议(附件2)。第十九条 受理借款人贷款申
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