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物业管理公司维修服务规范模版.docx
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1、深圳市保利物业管理有限公司文件名称:维修服务规范文件编号:POLY-WI-750-04版 次 :A/0第 11 页 共 13 页维修服务规范总目录序号内容版号/状态页码1名词与术语解释A/022公共设施安装/维修规定A/033保修项目管理规定A/074上门维修工作语言流程图 A/085大中修工程流程图A/096房屋室内维修服务标准A/0107有偿服务价目表A/0118910一、名词、术语解释1、土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2、土建小修工程(日常养护)凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小
2、修分零星养护和依据维修计划养护。3、土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 20%以上,中修后的房屋 70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。4、土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25%以上,大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。二、公共设施安装/维修规定1、公共设施维修人员进行室外维修时,如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、请绕道”、“危险,请止步”
3、等),必要时应设置安全围栏并派专人看守。2、坐厕堵塞疏通2.1 首先用胶吸泵吸 5 次以上,然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否去水顺畅,如顺畅则表明已疏通好;如仍去水慢则按 2.2 步骤进行。2.2 如堵塞严重则应拆开坐厕疏通:a) 先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷则应向业主说明情况并征得业主的同意后方可动手拆坐厕;b) 剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥,抬开坐厕;c) 如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母,然后才抬开坐厕;d) 反冲坐厕并用铁线勾出坐厕 S 形存水弯头内的脏物; e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或
4、用疏通机疏通排污管;f)用大水试排污管,如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞,则按 5 条款处置。3、厨房排水堵塞疏通3.1 用铁线勾出存水弯内的脏物。3.2 用疏通机疏通排水管。3.3 用大水试排水管,如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞,此时应按 5 条款处置。4、厨房/卫生间查漏4.1 确认室内给排水管的走向,并仔细查看具体渗漏部位。4.2 关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱),查看水表是否转动,如不转动则说明给水管不漏水; 如果水表转动说明给水管漏水。4.3 用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听,如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处,直至找到漏水处(一
5、般情况下给水管漏水,业主都会要求全部装明管)。4.4 排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖,挖掉地砖下面的泥沙,让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水,直至查出漏水的卫生器具。4.5 卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头,如接头漏水则应重新安装好接头,如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。4.6 更换排水排污横管按 5 条款进行。5、排水排污横管安装5.1 用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。5.2 用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。5.3 铲尽排水排污管上的
6、泥土。5.4 取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。5.5 平整夯实装排水排污横管的基础。5.6 排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按 5%的坡度坡向排水排污立管)。5.7 从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管:a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝,然后再加压半干的水泥,接口应全部塞满; b)如是 PVC 胶管接头则直接用 PVC 胶粘结,注意接口应注满 PVC 胶水。5.8 排水排污横管全部装好后,用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实,夯实时应注意装管部位的用力不能太大。6、做砂浆面层6.1 整理、夯实基
7、础。6.2 首先将水泥、砂按 1:1 配好并干拌到颜色一致。6.3 水泥砂浆摊铺后应立即拍实,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥终凝前做完压光工作。6.4 如表面水分较多可撒适量的 1:1 平水泥砂,撒布要均匀,撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。6.5 如做地面面层应保证厚度为 50mm 左右,如做墙面面层应保证厚度为 15mm 左右。7. 贴地面砖7.1 在房间四周墙面弹好500mm 水平线。7.2 基层处理:对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。7.3 做灰饼、做标筋:a) 从墙面500mm 水平线下返,在房间四周弹砖面上平线做灰饼,灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚
8、度;b) 根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时,应每隔 11.5m 做标筋一道。有地漏的房间,标筋应朝地漏方向以 5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在 2030mm。7.4 抹找平面:根据标筋高度用 1:2 或 1:3 水泥砂浆填至比标筋稍高,然后拍实并刮平,使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求,如不行则重新刮平。7.5 规方、弹线、拉线:a) 测量房间纵横方向的尺寸,考虑砖缝为 2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时,可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时,可用调整砖缝的方法来解决;b) 根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线,然后每隔
9、4 块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。7.6 铺贴地砖:a) 从房间里面向门口方向铺贴;b) 在找平面浇水泥浆并扫平,面积应控制在边铺砖边浇灰;c) 砖背面抹满、抹匀 1:2 粘浆的砖,准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上,砖的上楞要跟拉线找平,随时注意横平竖直;d) 用木锤敲实、找平,贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。7.7 勾缝:a) 用白水泥浆勾缝或擦缝,勾缝应密实,缝内要平整光滑;b) 如缝隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用扫帚将水泥扫入缝内并灌满,用水壶洒适量的水,并用木拍拍实缝隙;c) 水泥砂浆凝固后,用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹,清洁地砖地面。7.8 养护
10、:地砖铺完后应在上面洒少许水,24 小时内不准上人。8. 坐厕安装8.1 将预留排污管口周围清扫干净,取下临时管堵,清除排污管内的脏物。8.2 在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。8.3 在坐便器的排水口与预留排污管口对正,承插口上抹上玻璃胶,放下坐便器,并调整好坐厕位置。8.4 将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光,白水泥浆不足的地方应填满。8.5 将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫,找平、找正水箱与坐便器安装固定孔,插入 810mm 螺栓,套上胶垫和垫圈,拧至适当紧度。8.6 连接好水箱进水软管。9、立柱式洗面器安装9.1 按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。9.2 将立柱中心
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