房地产企业全成本控制浅析.doc
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4、收政策和限购措施。建成460万套,新开工600万套保障住房、农民土地补偿提高10倍等措施的出台,无疑对2013年的房地产企业在销售和成本上产生很大的影响。 “台风来了,猪也会飞”的暴利时代已经过去,房地产企业应该准备好过冬的准备,“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体“成为房地产商的5大过冬策略。在国家调控背景下,房地产企业必须强筋健骨,走集约经营、精细化管理的路子。房地产企业如何有效的控制成本,增加利润,笔者从以下几个方面予以解析 一、 树立全成本概念 房地产企业全成本是一个广义的成本概念,既包含传统意义上的开发成本,也包含期间费用,同时包含税金。即6+3+1的成本管理模式。“6”指
5、的是:开发成本土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。“3”指的是:管理费用、销售费用、财务费用。“1”指的是:营业税金及附加房地产企业专项用于项目工程的贷款利息,符合资本化条件的可以资本化,计入开发成本。树立全成本概念,是房地产企业实施全员成本控制的前提,是建立项目成本责任制的关键,是降低房地产企业成本,实现企业利润最大化的有效途径。二、 按照“6+3+1”的全成本模式,逐项分析成本可控点及可控成本的操作性1、房地产企业的开发成本按照对客户敏感性可以划分为三部分,一是结构性成本,二是功能性成本,三是敏感性成本如下图:结构性成本主要包含主体工
6、程建设。构成成本的钢筋、混凝土、砖等材料,这部分成本属于严控成本,从对客户的敏感性来分析,敏感性最差。这就要求房地产企业在设计阶段的设计优化,结构优化显得尤为重要,房地产企业的设计部和设计院的结合中,确保设计标准及安全的前提下,尽量降低每方钢筋含量,每方混凝土含量等单方成本,把建安成本降到最低。功能性成本主要包含房屋功能性的成本。包含门窗、装饰、卫浴、厨房等装饰性成本。这部分成本根据产品性质-毛坯房还是精装房的标准设定成本界限。从对客户的敏感性来分析,敏感性较高。这部分成本要做到成本的合理分布,哪重哪轻要做好规划。必须确保客户满意度,达到合同承诺的成本要求。敏感性成本包含景观设施,例如水系、景
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