中国房地产数字化转型现状与挑战分析.pptx
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1、中国房地产数字化转型现状与挑战分析拨云见日终有时3前言:研究范畴界定1背景:房地产行业挑战与机遇2探究:房地产数字化市场洞察3剖析:房企数字化转型现状4目录相关概念房地产行业与房地产数字化房房地地产产行行业业是以土 地和建筑物为对象,集开发、销售、租赁 和物业管理等多种经 济活动为一体的综合 性产业。房地房地产产行行业业房地房地产产数字化数字化数字化工具数字化工具包含但不 局限于云平台技术底座;BI、数据等能力建设产 品;ERP等内部经营管 理软件以及房地产行业 全链路外部场景应用工 具。数字化数字化工具工具房地房地产产行行业业与房地与房地产产数数字字化化房房地地产产数数字字化化是指房地产企
2、业通过自主研发或外采数字化 产品或解决方案,对业务进行 流程优化及资源整合,从而实 现降本提效的手段。42022.6.研究范畴界定开开发场发场地地选择选择及及 可行性分析可行性分析定位决策定位决策规规划划设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设物物业业服服务务装装饰饰装修装修投投资资开开发发设计设计建造建造流通交易流通交易空空间间运运营营房地房地产产行行业业范畴范畴研究范畴包括四大环节及三大主体根据国民经济行业分类(GB/T 47542017),房地产业包括房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁经营及 其他房地产业。其中按产业流程划分,本报告研究范畴涵盖投资开发、设计建造、流通交易、空间运营
3、四大环节,聚焦房 地产开发商、房地产经纪以及物业服务商三大主体,旨在洞察整体房地产数字化转型情况及各细分环节的数字化实践落地。鉴于施工建设、装饰装修环节和施工承建商、装饰装修公司等涉及主体从属于建筑行业范畴,该部分数字化情况在本报告 中不做重点展开叙述。房地房地产产行行业业与建筑与建筑业业建筑行建筑行业业范畴范畴房地产开发商房地产经纪物业服务商施工承建商装饰装修公司洞察整体房地产数字化,以及房地产行业在“投资开发-设计建造-流通交易-空间运营”各环节参与者的数字化转型发展。数 字 化 解 决 方案 厂 商施工建施工建设设 产产品交付品交付 推广推广销销售售52022.6.前言:研究范畴界定1背
4、景:房地产行业挑战与机遇2探究:房地产数字化市场洞察3剖析:房企数字化转型现状46目录时时乖运蹇乖运蹇7近年来,国家政策严控外加疫情影响,房地产行业进入振荡期。具有土地及资金周转双重优势 的龙头房企集中度或将继续提升;反之,中小房企资金有限,若在拿地方面孤注一掷,将面临 更高的融资成本及亏损风险,经营压力更大。房地房地产产行行业现业现存挑存挑战战国家政策严控行业竞争激烈82022.6.国家政策严控来源:国家统计局,研究院整理及绘制。2012-2021年中国房地年中国房地产产开开发发企企业业 土地土地购购置面置面积积及增及增长长率率开发商拿地更加谨慎,投资 策略需按照土地出让时间节 点进行调整,
5、且需前置考虑。市场竞争更激烈,具有资金 优势的龙头房企更有优势,市场集中度将继续提升。将零散土地集中出让,一定程度上稳定了地价和房价。公开年度计划和存量 住宅用地信息,使土 地竞拍规则更透明。弊弊利利土地及金融政策的收紧迫使房企谨慎经营近年来,中国房地产开发企业土地购置面积整体呈下降趋势。2021年初,自然资源部对全国22个重点城市下达供地“两 集中”政策通知,即集中发布出让公告和集中组织出让活动。该政策使土地竞拍规则更透明,对稳定地价和房价具有一定 积极影响,但也对房企在拿地环节的精准决策能力及资金筹措能力提出了更高要求,使得拿地市场竞争加剧。在金融方面,为响应“房住不炒”的总基调,央行、银
6、保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知,在 供给和需求端均限制了贷款比例,对房企的贷款规模及融资渠道产生一定消极影响。此外,亦受到“三道红线”政策的影 响,房企开始了降杠杆、减负债的“自救”行动,通过严控拿地预算,加快交付结转及项目回款以提升企业的短期偿债能 力;同时优化财务及债务结构,降低净负债率。22城供地城供地“两集中两集中”政政策策的影响的影响房地房地产产金融宏金融宏观审观审慎工慎工具具及其及其影影响响限制房地产 贷款比例限制个人住房 贷款比例对于利润主要为 存贷款利差的银 行而言,限制贷 款比例将带来贷 款规模的缩减,不利于银行盈利。开开发发商商剔除预收款后
7、的资产负债率 大于70%净负债率大于100%现金短债比小于1倍借助贷款周转资 金的难度上升,房企急需降杠杆、减负债。房地房地产贷产贷款款集中度管理集中度管理房企房企“三道三道红线红线”银银行行融贷资款渠规道模收收缩缩44322333328.8%-14.0%-31.7%-3.4%15.8%14.9%-11.9%-1.1%-15.5%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021土地购置面积(亿平方米)增长率(%)92022.6.2022.6.行业竞争激烈行业集中度趋势凸显,市场呈现“马太效应”头部房企不仅在获得土地、资金等资源方面具有显著优势,
8、同时也主导着房地产销售市场。根据CRIC数据,Top10龙头 房企的销售门槛在2021年达到近2880亿元,近年来持续稳健增长,保有规模优势。Top50、Top100及Top200的房企则 在2021年较2020年的销售操盘金额有所下滑。另一方面,房地产企业注销数量逐年上升,2020年中国房地产企业注销数 量达98788家。中小型房企规模小、服务水平低、缺乏在资源及市场运作经验等方面的竞争力,企业“存活难”问题显著。综合来看,中国房地产市场呈现出“马太效应”,企业竞争激烈。在此背景下,数字化转型无疑成为房企提升竞争力的重 要手段。来源:天眼查,研究院整理及绘制。3158395518447361
9、797267698788201020122014201620182020年度注销企业数量(家)2028959528240411201148670 571202 221 20066 71 5519.8%28802.5%-14.9%-9.3%-22.6%42.0%19.7%8.0%-0.8%-16.8%TOP100TOP2002020(亿元)同比变动(%)TOP10TOP30TOP502019(亿元)2021(亿元)较2019年变动(%)来源:CRIC,研究院整理及绘制。2010-2020年中国房地年中国房地产产企企业业注注销销趋趋势势2019-2021年中年中国国top200房企房企 销销售操售
10、操盘盘金金额额入榜入榜门槛门槛及及变动变动情情况况10适逢其会适逢其会长远来看,房地产企业失去了赚快钱的“躺赢”时期,行业发展将逐步回归理性。多城市宽松政策的加码及数字化浪潮的深入或将助推房地产行业进行内部结构调整,迎来新的存量红利期。房地房地产产数字化数字化发发展机遇展机遇数字化趋势助推存量时代红利转变数字化趋势助推在产业数字化浪潮助推下,房地产行业转型成为“必答题”根据中国信通院统计数据,中国数字经济规模呈现高速增长态势,2020年中国数字经济规模达39.2万亿元。同时,数字 经济占GDP的比重也在逐年提高,2020年达38.6%,标志着数字经济对GDP的支撑作用日益明显。从数字经济的内部
11、结 构来看,随着技术和政策的发展及完善,产业数字化在数字经济中的主导地位逐渐增强,2020年产业数字化占数字经济 的比重为81%。由此可见,产业数字化为数字经济的发展注入了强劲动力,为房地产行业的“回暖”带来了新机遇。来源:中国信通院,研究院整理及绘制。26%23%23%21%74%77%77%80%80%81%20%19%201520162017201820192020数字产业化(%)产业数字化(%)3527161031363914.2%15.2%20.3%26.1%32.9%34.8%36.2%38.6%20052008201120142017201820192020数字经济规模(万亿元)
12、数字经济占GDP规模的比重(%)来源:中国信通院,研究院整理及绘制。112022.6.2022.6.2005-2020年中国数字年中国数字经济经济规规模模2015-2020年中国年中国产业产业数字数字化化和数和数字字产业产业化化 占数字占数字经济经济比例比例存量时代红利转变“地产+”模式成为存量运营时代的密钥在“房住不炒”的总基调下,中国商品房销售红利逐步见顶,房企经营呈现低增长、低盈利态势。2021年,全国商品房 销售额约18.2亿万元,同比增速由上一年的8.7%下滑至4.8%;同时,中国房地产百强企业的净利润均值增速相较2017年 出现了大幅下滑。长远来看,房企的业务重心必将由“拿地建房”
13、向“大资管”、“大运营”方向转变。存量运营时代的 到来对房企的精细化运营提出了更高要求,如何以用户为中心挖掘新需求,创新“地产+”的产品及服务模式,成为房企 在现阶段及未来发展中提升竞争力的密钥。来源:国家统计局,研究院整理及绘制。来源:中指院,研究院整理及绘制。1617171718181213151617187.7%1.3%-0.1%2.6%1.9%13.7%12.2%6.5%8.7%4.8%201620172021201820192020商品房销售面积(亿平方米)商品房销售额(万亿元)商品房销售面积增速(%)商品房销售额增速(%)2016-2021年中国商品房年中国商品房销销售售面面积积、
14、金金额额及及其增速其增速256312417294357657233.40%21.10%18.30%47.90%21.80%33.40%14.20%5059.80%59720162017201820192020营业收入均值(亿元)营收均值增速(%)净利润均值(亿元)净利润均值增速(%)销售红利见顶2016-2020年中国房地年中国房地产产百百强强企企业业营营业业收入收入 与与净净利利润润均均值变值变化情况化情况利润红利见顶122022.6.2022.6.13前言:研究范畴界定1背景:房地产行业挑战与机遇2探究:房地产数字化市场洞察3剖析:房企数字化转型现状4目录中国房地产数字化发展历程从流程化到
15、大运营管理,向着数智一体化前进随着经营地区的不断扩展,跨区域发展的房企对职能和管理效率提出了更高的要求,房地产数字化从以无纸化办公为目的 的信息化建设进入注重内部管理的ERP阶段。为了满足各职能部门之间的协同和衔接,部分头部房企率先开始以数字化系 统为核心的大运营模式的探索,力求实现多方信息协同。同时,房产经纪的数字化也在不断演进,房源及客源信息线上化 为经纪人与C端客户双方的信息对称奠定基础,目前已逐步向经纪人线上化作业的方向发展。未来,房地产数字化将致力 于建设系统一体化、实现数据互联互通等,向着智能化和集成化的方向发展。中国房地中国房地产产数字化数字化发发展展历历程程本世纪初,房企主要以
16、无无 纸纸化化办办公公为目的开展初级 信信息息化化建建设设。该阶段的信 息化建设首先从财务领域 兴起,房企开始采用无无纸纸 化化记记账账的方式取代手工记 账。随着需求爆发,信息化逐 渐从财务领域延伸至营营销销 领领域域,出现了互互联联网网房房产产 交易平交易平台台。2005年-2012年2012年-2019年部分房企开始拓展跨区域 业务,业务流程信息化需 求凸显。该阶段的信息化 建设主要聚焦在职能部门,以提升提升职职能能和和业务业务管管理理效效 率率为目标,产生了一些营 销管理、成本管理和计划 运营的ERP工具。头部开发商及房产经纪开 始进行核心核心业务线业务线上化。上化。房地产调控常态化,房
17、企 不再追求单一的资本红利。房企在该阶段的数字化建 设更注重职职能部能部门门之之间间的的 衔衔接和接和协协同同,力求,力求精精细细化化 管理。管理。部分头部房企以数字化底 座为核心建立大大运运营营系系统统,通过模块化搭建,实现“集团+区域+城市+项 目”多多级协级协同。同。2019年-2021年2021年-future信息化阶段流程化阶段大运营管理阶段数智一体化阶段搭建数据中台底座管理客户资产以降本增效为目的的 移动化和智能化统一技术集成化142022.6.中外房地产数字化对比来源:专家访谈,研究院自主研究及绘制。中国总体进程较缓,房产经纪数字化为特例中美房地产数字化的出发点不同,且中国总体发
18、展较缓。从出发点来看,美国希望通过数字化追求房地产相关数据的安全 性及数据的统一管控;而中国的出发点集中在通过无纸化办公以提高业务效率。从发展进程上看,美国房地产数字化发展 已接近成熟阶段,而中国目前处于起步阶段,依靠部分头部房企带动。着眼于房产经纪,中国该行业的数字化虽起步较晚,但发展进程较快,近年来迅速拉齐甚至赶超美国房产经纪数字化水平。其原因主要为美国存有较为成熟的线下房产营销体 系(MSL),而中国房产经纪行业绕开了线下生态及行业体系,更便于直接拥抱数字化。中外房地中外房地产产数字化数字化对对比比2010s逐步流 程化2000s信息化 起步中国中国美国美国仅头部房数字化企达到数进入成字
19、化水平熟时期1970s多种技术 综合化1960s出现信息 管理系统1950s提出OA概念中国整体数字化起步中国整体数字化起步较较晚晚中中国国房地产数字化的出发点 集中在通过无纸化办公管理 业务数据、提升业务效率。美国美国房地产数字化的出发点 基于对数据层面安全性的追 求,希望通过统一治理实现 数据的规则化和透明化管控。中国中国房地产数字化总 体渗透率较低美国美国房地产数字化总 体的渗透率较高中美房地中美房地产产数字化数字化出出发发点不同点不同中美房地中美房地产产数字化数字化总总体体渗透差异渗透差异特例特例中国房产经济数字化 发展迅速,发展进程拉齐甚至赶超美国。中国中国房房产经纪产经纪 数字化数
20、字化美国美国房房产经纪产经纪 数字化数字化美国房地美国房地产产线线下下营销营销生生态态完善完善,评估师、律师、线下平台等行业152022.6.发展成熟,数字化发展阻力较大。而中国中国跳跳过线过线下下营营销销生生态态的建的建设设,直接拥抱数字化。截至2021年6月,中中国国网网民民数数量量 突突破破10亿亿,受需求端影响,中国 交易线上化进程明显加快,推动 了房产经纪数字化进程。市场规模注释:中国房地产数字化市场规模包含房地产企业在经营管理及场景应用类核心数字化软件产品的投入,不包含基础网络层以及硬件的投入,不包含头部房企自主研发投入。2021年市场规模近100亿元,未来三年CAGR为4.9%据
21、核算,2021年中国房地产数字化市场规模约100亿元,同比增长7.2%;预计到2024年该市场规模将增至116亿元,2021-2024年期间复合增长率为4.9%。整体来看,房地产数字化发展仍处于早期,与零售、金融等行业数字化相比,规 模较小。另外,受疫情“黑天鹅事件”及政策风向等因素影响,大部分房地产企业的经营环境仍不容乐观,且资本、服务 商观望气氛浓,因此未来三年房地产数字化市场的规模会保持较低位的增长。如何破解僵局,需要全生态合力拔丁抽楔。2019-2024年中国房地年中国房地产产数数字字化市化市场场规规模模CAGR=4.9%849310010410911610.7%7.2%4.2%4.9
22、%5.7%201920202024e20212022房地产数字化市场规模(亿元)2023e增长率(%)来源:根据公开资料、专家访谈,根据数据测算模型,自主研究及绘制2022.6.16服务图谱注释:仅展示部分典型企业,图谱中所展示的公司logo顺序及大小并无实际意义。ERP投资开发技技术术底座底座经营经营管理管理场场景景应应用用设计建造流通交易空间运营营销获客智慧案场商办运营智慧社区设计规划工程管理AR/VR经纪人SaaSBI平台数据中台能力建能力建设设数字化数字化转转型咨型咨询询 172022.6.服务类型赋能夯实技术底座和数据能力,融合技术于内外业务场景目前市场上为房地产行业数字化建设添砖加
23、瓦的产品及服务主要分为技术底座型、能力建设型、经营管理型、场景应用型 和数字化转型咨询。技术底座型构建地产行业的数字化升级基础;能力建设型夯实企业数据基础,释放企业数据价值;经 营管理型帮助企业实现对财务、人力和物资等内部业务流信息的一体化管理、监控、预测和提前应对,激发企业内部的数 字能力;场景应用型针对设计建造、流通交易和空间运营等细分场景,有的放矢提供技术和应用的赋能;数字化转型咨询 则从第三方视角帮助企业通过技术释放新业务价值。上述类型产品和服务构成榫卯,点面结合为房地产数字化发展提供“万丈高楼平地起”的稳固保障。房地房地产产数字化数字化产产品及服品及服务务的分的分类类与功能与功能技技
24、术术底座型底座型为房地产企业提供云计算服务,构建数字基础设施,推动地产行业转型升级能力建能力建设设型型为地产企业提供数据中台、商业智能等技术工具,提升对内外业务的处理速度和准确度经营经营管理型管理型以ERP为主的数字化应用,用于房企内部各业务流信息的一体化经营管理,协助房企由内而外构建 数字能力场场景景应应用型用型面向各细分业务场景,将数字化技术结合业务理解、需求把握等,赋能各场景降本增效数字化数字化转转型咨型咨询询分析、诊断问题,解构行业解决方案和数字化产品,配合以实施和定制,帮助企业落地数字化转型 182022.6.192022.6.竞争格局数字化服数字化服务务商市占率商市占率对对比比能力
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