2019年整理湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p资料.ppt
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1、单击此处编辑母版标题样式柜铺薯赘轰菩学醋皮榆痉涝怎哥朔甭载益泌映嗽逐埔笆吏咏圆丁痢崎确疲2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p杭州(策源)地产2011-5-2 营销代理报告营销代理报告天河置业西南分区项目顺欠该躇夺诊恢酌娱届芥铃榴煌鲍鞘著堵噪工销刀估腆氨羽娱锁悟辛槽婴2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2研究思路第一部分:市场研究第一部分:市场研究第二部分:客户研究第二部分:客户研究第三部分:项目定位第三部分:项目定位市场机会分析市场机会分析项目项目SWOTSWOT分析
2、分析项目总体定位项目总体定位第四部分:产品建议第四部分:产品建议产品定位产品定位产品深化建议产品深化建议第五部分:营销推广第五部分:营销推广湖州城市发展定位湖州城市发展定位湖州楼市概况分析湖州楼市概况分析板块市场细分分析板块市场细分分析未来市场供应未来市场供应别墅客户研究别墅客户研究公寓客户研究公寓客户研究年度蓄客策略年度蓄客策略年度营销策略年度营销策略年度推盘策略年度推盘策略样板区建议样板区建议龙豪页潮秸酬锁壮窒赫苦搔究躯奸燕郑汉辙蓬掩胖吏纹踞重哭需酱紫乾抑2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p231.1 湖州城市发展定位1.2
3、湖州楼市概况分析1.3 版块市场细分分析1.4 未来市场供应 1 1:市场研究市场研究滞痕写疆误烦硬闹期囱袒盲渗伐扔森苛敏私畏涝嗽羌史楚销检尼椎尊敖牡2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p34我们更了解本地市场我们更了解本地市场城市规划城市规划市场分析市场分析客户分析客户分析项目定位项目定位2 2PartPart壁朱犁臣逊惹静查篆湖索启毋杏解拄怕悉羌倪玩剪滥酞钟室虹惊抱扁沼债2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p45东邻上海,南接杭州,北濒太湖,湖州是长江三角洲重要的对外
4、开放城市,是国务院确定接轨浦东东邻上海,南接杭州,北濒太湖,湖州是长江三角洲重要的对外开放城市,是国务院确定接轨浦东“先行规划、先行发展先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一,定位南太湖中心城市的十五个重点城市之一,定位南太湖中心城市接轨浦东的15个重点城市:江苏省的南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、南通、泰州,浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山及上海市城市规划讳誉溃夺少葫揉缕颁琼笔申纵紫侯筒斜茹你锁君愚萌媚溶说脂达唱板陛漓2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p56湖州市制定一个中心发展战略,由市中心的中心城区、南浔区向
5、外扩张,呈现中心集中发展带动湖州市制定一个中心发展战略,由市中心的中心城区、南浔区向外扩张,呈现中心集中发展带动周边镇区的发展格局周边镇区的发展格局“中心集聚、轴线拓展”的城镇体系发展战略“一城两区、双心结构”的带型组团式城市湖州天河置业项目位置湖州天河置业项目位置咬等茶咏稗楼劈恢汾暂笛灌查绕他糟譬先花硷团肪师猾惺魄烷事烟净迪圈2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p67西南新区形象定位西南新区形象定位科技西南科技西南 新商务中心新商务中心 湖州的湖州的“陆家嘴陆家嘴”仁皇山新区:仁皇山新区:集中建设行政中心、文化中心、体育中心,集中
6、建设行政中心、文化中心、体育中心,并按照现代化城市的目标布局行政办公、文并按照现代化城市的目标布局行政办公、文教体卫等大型城市公共设施教体卫等大型城市公共设施 老城区片区:老城区片区:富有综合性的城市功能,缓解交通压力,充富有综合性的城市功能,缓解交通压力,充分挖掘老城区的商业潜力和提升建设品位,分挖掘老城区的商业潜力和提升建设品位,形成富有地方特色的传统商业中心形成富有地方特色的传统商业中心凤凰片区:凤凰片区:工贸、轻纺产业基地、机电、医工贸、轻纺产业基地、机电、医药、化工等新兴经济开发区药、化工等新兴经济开发区太湖旅游度假区(国家太湖旅游度假区(国家AAAA级旅游区级旅游区):):“都市生
7、态型都市生态型”滨湖休闲度假胜地,休闲旅游、滨湖休闲度假胜地,休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的城市特色版块;展的城市特色版块;湖东片区:湖东片区:以现代商贸、金融、旅游、会展、工业和生以现代商贸、金融、旅游、会展、工业和生活居住为主体,功能完善、结构合理、基础活居住为主体,功能完善、结构合理、基础服务设施齐全的现代化新城区。服务设施齐全的现代化新城区。西南片区:西南片区:集商务办公、大型娱乐、综合住宅、集商务办公、大型娱乐、综合住宅、医院、学校、生态公园等为一体的新医院、学校、生态公园等为一体的新“城区城区”。置位案本顽盟夫华花早槛
8、啊眯枪牢诅辽琼踏朔檄器丘争端摧姻摈铝陷恿晒吾辩煌抗2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p78纵观人类纵观人类发展史,城市往往是文明和兴盛的起点,湖州西南新城的规划构建,再次印发展史,城市往往是文明和兴盛的起点,湖州西南新城的规划构建,再次印证了这一规律,湖州多中心发展已成定局,西南新区作为最靠近湖州主城区的副中心,证了这一规律,湖州多中心发展已成定局,西南新区作为最靠近湖州主城区的副中心,拥有无比广阔的前景。拥有无比广阔的前景。西南新城片区(西南新城片区(本案所在区块)本案所在区块)是湖州商务休闲住宅尚选之地。是湖州商务休闲住宅尚选
9、之地。窟植京垒妻贷玖昭哭久攻缴媒鄂斜舍拆捍振泼寨卜贯尤窝据储崩加甩找哑2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p891.1 湖州城市研究1.2 湖州楼市分析1.3 典型个案分析1.4 未来市场供应 1 1:市场研究市场研究键麓蓉漾沪希宁肾噪查希郧厂殷虞逸敬吸末邢蹭吠矾该湖秆殉蓟饱从铁草2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p910湖州楼市分析-普通住宅老城区800014000湖东片区780010000西南片区60008200仁皇山片区800011000太湖度假区50007000
10、凤凰片区8000起普通住宅普通住宅经过这几年的发展,是换个普通消费者群体购买的商品房源明显增多,该板块对经过这几年的发展,是换个普通消费者群体购买的商品房源明显增多,该板块对于湖州楼市的重要性将逐步显现。于湖州楼市的重要性将逐步显现。西南新区西南新区60008200/平米,是湖州价格的平米,是湖州价格的低洼地,其漾区资源低洼地,其漾区资源价值有待挖掘价值有待挖掘功性腾庸阳幢洒晾胡舟外炎鸯犹简釜彼家矛盘从慈死敞线骚锦略苟缩腿贮2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p1011类别墅:类别墅:270400270400万万住宅:均价住宅:均价
11、82008200类别墅:类别墅:170350170350万万住宅:均价住宅:均价1400014000类别墅:类别墅:140200140200万万住宅:均价住宅:均价850011000850011000类别墅:类别墅:600600万起万起住宅:均价住宅:均价1200012000类别墅:类别墅:400600400600万万住宅:均价住宅:均价65006500类别墅:类别墅:200600200600万万住宅:均价住宅:均价75007500与其它区域在售别墅项目来看,西南新城片区别墅售价还有较大提升空间。与其它区域在售别墅项目来看,西南新城片区别墅售价还有较大提升空间。腿堰抒航稚惕郸商瞥芹蟹唤秆昼刷瑰
12、望选博娃肋生栅群蒲制欧挝笛怜窝萨2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p11121.1 湖州城市研究1.2 湖州楼市分析1.3 典型个案分析1.4 未来市场供应 1 1:市场研究市场研究腑式灌宽子苔阉根严弱亮斜油胀赘潍室害明地绕殴酶霖寻硕桨蛤嘉篱亡唁2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p1213公寓典型个案春江名城区域位置:区域位置:西南新区 发展商:发展商:湖州兴辰置业 产品指标:产品指标:用地面积53136 总建面积164418(含地下)容积率:2.5 绿化率:34.5
13、%产品特点:产品特点:1.物业类型共有1340套房源,90多平方米的小户型占总套数的50%以上。90多平方的的小户型为两室一厅一卫格局,厨房带阳台功能,朝南主卧带景观阳台;另有140150平米户型。社区建筑与水景相呼应,力体景观园林贯穿于整个社区,居住氛围和谐,社区功能营造统一、健康、自然。拥有一所三层9班制幼儿园;1000M会所;2层商业裙房。距离市中心3分钟路程(浙北商圈),毗邻湖州新天地CBD大约1公里路程。主力面积主力面积:90150 推广主题推广主题:1.红丰河畔首席法式风情住区 2.藏品级法式情韵名邸 物业管理:物业管理:宁波永成物业物业管理费:物业管理费:1.45元/平米/月开盘
14、日期:开盘日期:2010年12月、2011年3月销售进度销售进度:在售户型以大面积为主业务员介绍:业务员介绍:本地人购房居多本地人购房居多/购买目的自住兼投资购买目的自住兼投资/看中地段看中地段/对折扣比较对折扣比较敏感。敏感。1、基本都是本地人,湖州圈子小想买的都能找到点关系;2、织里买的的比较多,都是买来想住的,大部分是自住兼投资;3、我们这10年3月份开盘的,现在基本没房子了,1年卖了1000多套,主要是看中地段;4政府机关买的的也有都是托关系省诞洒噎佬玫瞧友添瘦弓犀族桓淋外黔吾幅买闲暑拦诛奖扶途陀耿讹融屉2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目
15、营销代理报告56p1314公寓典型个案春江名城开盘时间开盘时间推出面积段分析推出面积段分析2010年5月2010年10月2010年12月2011年3月面积段:89150/平米面积段:70140/平米面积段:90160/平米面积段:37130/平米单身公寓及跃层为主评荣烩氦绑掂湛疽拟辛淬抓阵熄届赵瘪愧独衰傻酝辞哟沃卤赞掘局是映顺2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p1415公寓典型个案春江名城已开盘产品面积段配比已开盘产品面积段配比各面积段产品去化情况各面积段产品去化情况面积段配比面积段配比90-120120-140140-16060
16、-9045%30%10%15%60-9090-120120-140140-16060%90%95%80%藩捍卒杂澡篙奄害铣沃帮鼠逆桌坦腊囤喂琶粒搪郑坦肢貌掩撂棵僚谭显艳2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p1516公寓、别墅典型个案太湖阳光假日区域位置:区域位置:南太湖片区 发展商:发展商:嘉业房产 建筑风格建筑风格:法式风格产品指标:产品指标:用地面积62万 总建面积约31万 容积率:0.45 绿化率:40%产品特点:产品特点:1 1、物业类型有花园洋房、叠排、联体别墅和景观公寓等;2、法式二层悦湖联排,共有二十余种房型,每户赠送
17、大面积地下室。距太湖仅200米,独拥五星级酒店会所、网球场、桌球房、乒乓室、室内游泳馆、温泉水疗馆等,另花园洋房有屋前花园、入户花园、大露台等;3 3、社区配套有两个休闲活动中心、幼儿园、商业风情街、体育公园(有三洞的高尔夫练习场、极限运动设施等其它运动场所)。主力面积主力面积:公寓3880(少量100130)排屋:170270 推广主题推广主题:1、地灵之处人杰聚 纯太湖别墅 2、别墅群落 高端配套太湖/景观湖泊/大型奥林匹克体育公园/五星级太湖阳光雷迪森度假酒店/嘉业阳光会物业管理:物业管理:湖州嘉业物业公司物业管理费:物业管理费:1.5元/平米/月开盘日期:开盘日期:2008年4月、20
18、09年5月、2010年12月 销售进度销售进度:目前剩30余套排屋在售,价格13000元/奔出瞧段煞必于伦搂颗巾曝涯堆帘泛嗓喷披圭抽联篮帽鼻酷滤贫绦渤馆碧2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p1617公寓、别墅典型个案太湖阳光假日开盘时间开盘时间2008年4月2009年5月2010年12月推出面积段分析推出面积段分析茎么选那捂肄臆陡向已岭外蛊携食汞啪蔬乡晃嗜意蠕碾柑瞒司钢奸稚访沃2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p1718公寓典型个案太湖阳光假日已开盘产品面积段配比已开
19、盘产品面积段配比各面积段产品去化情况各面积段产品去化情况面积段配比面积段配比40-9035%40%20%5%90-120140以上以上120-14040-9090-120120-140140以上以上70%80%85%60%你翟中陇悄摇眨逞樱沾途碌畅健勿技驶孵躯袖着浇碌杉怂暖猎巡滚馏短烘2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p1819区域位置:区域位置:仁皇山片区 发展商:发展商:绿城房产 建筑风格建筑风格:法式风格产品指标:产品指标:用地面积28.93万 总建面积约36万 容积率:0.86 绿化率:40%产品特点:产品特点:1 1、物
20、业类型有法式排屋、独立官邸和高层、多层等多种类型,吸收绿城玫瑰园系列及北京御园营造经验之精华;2 2、绿城御园法式排屋以法国经典官邸及宫廷建筑为原型,沿袭法式宫廷的建筑形态,以石材干挂立面、法式宫廷园林、首创精装修庭院生活等产品细节;3 3、御园的公寓定位为舒适型高端公寓,强调每户景观、朝向、日照、人流动线等要素的均好性,通过拉直版的建筑立面处理,户型更加方正、更合理、更通透。阳台区域采用大面玻璃窗和大面玻璃栏板,充分保证室内的采光、通风,同时让业主们有更大的观景视野;4 4、引进绿城全新的园区生活服务体系,提供包括健康服务系统、文化教育服务系统、生活服务系统等一系列优质的园区服务;超4000
21、平方米奢华会所提供包括室内外泳池、乒乓球室、老人活动中心、健康服务中心、棋牌室、多功能厅、红酒吧、书吧、健身练操房、台球室等。主力面积主力面积:公寓:140180 排屋:400 左右推广主题推广主题:1、仁者乐山 尊者御园 2、绿城第二代高层公寓 经典升级版 物业管理:物业管理:绿城物业物业管理费:物业管理费:高层:2.2元/月/,排屋:地上2元/月/,地下1元/月/开盘日期:开盘日期:2009年11月、2010年5月、11月销售进度销售进度:排屋、高层均剩余少量房源。高层起价7980元/,剩余可售房源 均价9500元/公寓、别墅典型个案绿城御园戊伤傻介届唁铭体兴愿令止康掳宪共旭辟刃帆讶迄垄埠
22、簧鞍怂菌夷采伟奏2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p1920公寓、别墅典型个案绿城御园推出面积段分析推出面积段分析开盘时间开盘时间2009年11月2010年5月2010年11月舱睫殉赠傅咐庄误楼伎集椰垄梳您朴地辊育峦咆斩较法蹲阔碟厉檀奉欧凉2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2021公寓、别墅典型个案绿城御园开盘时间开盘时间2008年4月2009年5月2010年12月推出面积段分析推出面积段分析枢菲振资丘湘杠消兄砒攀砍肪丰宪占夺七浑都曲募多抬婪坐滔偷弧岗始塌2011湖
23、州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2122欧式风格为主欧式风格为主别墅市场别墅市场以欧式风格联排为主,主流面积段在200300平米,主流总价在250400万之间。由此可以看出,湖州别墅客群仍以度假经济型别墅为主,远没达到消费奢侈型别墅;另外,在售价上来看,中式风格排屋整体价值稍逊。200300200300平米平米250400250400万万板块板块楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型风格类型户型区间户型区间价格(元价格(元/)主力总价(万)主力总价(万)南太湖区域南太湖区域天玺别墅天玺别墅联排、双拼南加州风格23029010000起26035
24、0半岛领邸半岛领邸联排西班牙风格284468均价11000300400太湖阳光假日太湖阳光假日联排法式风格17027013000220350山水人家山水人家联排中式庭院21030010000左右200300华萃庭院华萃庭院联排中式合院171350180万/套起180万/套起湖东区域湖东区域幸福里幸福里联排中式庭院200260均价14500300400诺德诺德上湖城上湖城联排英式风格220532均价12000250450东方国际别墅东方国际别墅联排、双拼东南亚风格217283均价13000200400升华升华红墅湾红墅湾独幢、联排英式庄园200340联排16000独幢30000300600仁皇山
25、区域仁皇山区域绿城绿城御园御园联排法式风格270420600万/套起600万/套起西南新城西南新城西西那堤西西那堤联排美式风格220300均价12000270400湖州楼市分析湖州楼市分析-别墅市场别墅市场别墅市场别墅市场碴逐插毙演徽客吨誉茫衔胁驴雹樱乃妄避架唇爵秧盯逊叫级盯俗珠挎耍软2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2011湖州天河置业西南新城项目营销代理报告56p2223欧式风格为主欧式风格为主住宅市场住宅市场以欧式风格联排为主,主流面积段在200300平米,主流总价在250400万之间。由此可以看出,湖州别墅客群仍以度假经济型别墅为主,远没达到消费奢侈型别墅;另外,在售价
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