第四章—不动产估价方法之市场比较法.ppt
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1、第四章第四章 市市场场比比较较法法 市场比较法的基本原理1 市市场场比比较较法操作步法操作步骤骤2市市场场比比较较法法总结总结和运用和运用举举例例3l收集交易案例收集交易案例l选选取可比取可比实实例例l建立价格可比基建立价格可比基础础l交易情况修正交易情况修正l交易日期交易日期调调整整l求取比准价格求取比准价格l房地房地产产状况状况调调整整l市市场场比比较较法的概念法的概念l市市场场比比较较法法的理的理论论依据依据l市市场场比比较较法法适用的适用的对对象和条件象和条件l市市场场比比较较法法的操作步的操作步骤骤北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产
2、学院北京师范大学珠海分校不动产学院重点掌握内容:重点掌握内容:重点介重点介绍绍了市了市场场比比较较法的估价步法的估价步骤骤,其中因素修正是市,其中因素修正是市场场比比较较法的法的难难点和关点和关键键。因素修正注意包括交易情况、交因素修正注意包括交易情况、交易日期、不易日期、不动产动产状况(区域因素、个状况(区域因素、个别别因素、因素、权权益)三大益)三大方面的修正。方面的修正。经过这经过这三个方面的修正,就把可比三个方面的修正,就把可比实实例不例不动动产产的的实际实际成交价格成交价格调调整成估价整成估价对对象不象不动产动产在估价在估价时时点的客点的客观观合理价格。合理价格。北京师范大学珠海分校
3、不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院概念概念 是指将估价是指将估价对对象与同一供需圈内近期已象与同一供需圈内近期已发发生了交生了交易的易的类类似不似不动产进动产进行比行比较较,并根据后者已知的成交价,并根据后者已知的成交价格,修正得到估价格,修正得到估价对对象在一定象在一定时时点、一定点、一定产权产权状状态态下下市市场场价价值值的一种估价方法。求出的价格称的一种估价方法。求出的价格称为为比准价格。比准价格。市市场场比比较较法的本法的本质质是以不是以不动产动产交易价格交易价格为导为导向求向求取估价取估价对对象的价象的价值值。第第1节
4、节 市市场场比比较较法的基本原理法的基本原理北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院理理论论依据:依据:替代原理替代原理估价公式估价公式从比从比较较法的概念及房地法的概念及房地产产价格影响因素可知,将比价格影响因素可知,将比较较案例与案例与估价估价对对象象进进行比行比较较,其比,其比较较修正的修正的项项目主要有交易情况修正、目主要有交易情况修正、交易日期交易日期调调整、不整、不动产动产状况状况调调整(区位、整(区位、权权益、益、实实物)物)Va Pc 北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京
5、师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院适用适用对对象和条件象和条件适用适用对对象:市象:市场发场发达、有充足的比达、有充足的比较实较实例的地区中的具有交例的地区中的具有交易性的不易性的不动产动产;适用条件:适用条件:须须有充足的合法的市有充足的合法的市场场交易交易资资料(三个以上交易案例)料(三个以上交易案例)比比较实较实例例须须与估价与估价对对象有象有较较强强相关性和替代性相关性和替代性估价估价时时点近期的交易案例点近期的交易案例有可靠有可靠资资料来源料来源北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学
6、院市市场场比比较较法的操作步法的操作步骤骤运用市运用市场场比比较较法一般可以分法一般可以分为为下列下列4大步大步骤进骤进行:行:收集交易收集交易实实例例选选取可比取可比实实例例对对可比可比实实例成交价格做适当的例成交价格做适当的处处理理求取比准价格求取比准价格北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院收集交易收集交易实实例例1搜集途径搜集途径查阅查阅政府有关部政府有关部门资门资料;料;查阅报查阅报刊;刊;问讯问讯开开发发商和代理商(假装商和代理商(假装购买购买者或租者或租赁赁者);者);关注各关注各类类交易会和市交易
7、会和市场场行情;行情;调查调查当事人及相关机构;当事人及相关机构;同行同行间资间资料与信息的交流;料与信息的交流;2搜集内容(搜集内容(见见附表)附表)交易双方基本情况与交易目的;交易双方基本情况与交易目的;实实例不例不动产动产的状况(坐落、用途、面的状况(坐落、用途、面积积、形状、区位、价格、形状、区位、价格等);等);成交价格与成交日期;成交价格与成交日期;付款方式;付款方式;交易情况交易情况;第第2节节 市市场场比比较较法的估价步法的估价步骤骤北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院选选取可比取可比实实例例对
8、选对选取的可比取的可比实实例有例有3个以上,且符合下列个以上,且符合下列4个基本要求:个基本要求:可比可比实实例不例不动产应动产应是估价是估价对对象不象不动产动产的的类类似不似不动产动产(即不(即不动产动产状况状况类类似),并似),并处处在同一供需圈;在同一供需圈;可比可比实实例的成交日期例的成交日期应应与估价与估价时时点接近;点接近;可比可比实实例的交易例的交易类类型型应应与估价目的吻合;与估价目的吻合;可比可比实实例的成交价格例的成交价格应为应为正常市正常市场场价格或能价格或能够够修正修正为为正常正常市市场场价格;价格;北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大
9、学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院建立价格可比基建立价格可比基础础建立价格可比基建立价格可比基础础包括包括5 个个统统一:一:付款方式;付款方式;币币种和种和货币单货币单位(不同位(不同币币种价格之种价格之间间的的换换算,算,应应采用采用该该价价格格对应对应的日期的日期时时的的汇汇率。在通常情况下是采用成交日期率。在通常情况下是采用成交日期时时的的汇汇率。但如果先按照原率。但如果先按照原币币种的价格种的价格进进行交易期日行交易期日调调整,整,则对进则对进行了交易期日行了交易期日调调整后的价格,整后的价格,应应采用估价采用估价时时点点时时的的汇汇率率进进行行换换算);算);面面积
10、积内涵;内涵;面面积单积单位;位;价格价格单单位;位;北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 比比较项较项目修正中各目修正中各项项目修正系数等于估价目修正系数等于估价对对象各象各项项目的条件与比目的条件与比较较案例房地案例房地产产相相应项应项目条件比,定量化后目条件比,定量化后的条件称的条件称为为条件指数。条件指数。这这里的条件指数是一个无量里的条件指数是一个无量纲纲的的数数值值,是相,是相对对于某种于某种标标准情况下的相准情况下的相对值对值。为为方便,不方便,不妨妨设设估价估价对对象或比象或比较较案例房地案例房
11、地产产中某中某项项条件条件为为准,条件准,条件指数指数为为1或或100,然后分析判断比,然后分析判断比较较案例案例对对象象该项该项目的目的条件指数。条件指数。值值得注意的是交易日期得注意的是交易日期调调整中易以比整中易以比较较案例案例为为基准。基准。Va Pc 100()()100100()北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院交易情况修正交易情况修正是指剔除交易行是指剔除交易行为为中一些特殊的或微中一些特殊的或微观观的情况而造成的的情况而造成的交易价格的偏差,使交易价格的概念建立在正常价格的交易价格的偏差,使交
12、易价格的概念建立在正常价格的基基础础上。上。非正常交易情况非正常交易情况类类型:型:1有利害关系;有利害关系;2急售或急急售或急买买;3受受债权债务债权债务关系影响;关系影响;4对对市市场场行情缺乏了解;行情缺乏了解;5有特有特别动别动机或偏好;机或偏好;6相相邻邻不不动产动产的合并交易;的合并交易;7特殊交易方式;特殊交易方式;8税税费费非正常非正常负负担担;北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 有上述特殊交易情况的交易有上述特殊交易情况的交易实实例一般不宜例一般不宜选为选为可比可比实实例,例,但当可供但当可
13、供选择选择的交易的交易实实例例较较少而不得不少而不得不选选用用时时,则应对则应对其其进进行行交易情况修正。交易情况修正。交易情况修正的方法主要有百分率法和差交易情况修正的方法主要有百分率法和差额额法。法。采用百分率法采用百分率法进进行交易情况修正的一般公式行交易情况修正的一般公式为为:可比可比实实例成交价格例成交价格 X 交易情况修正系数交易情况修正系数 可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格 采用差采用差额额法法进进行交易情况修正的一般公式行交易情况修正的一般公式为为:可比可比实实例成交价格例成交价格 土土 交易情况修正数交易情况修正数额额 可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格 北京师
14、范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 在百分率法中,在百分率法中,交易情况修正系数交易情况修正系数应应以正常市以正常市场场价格价格为为基基准来确定准来确定。假。假设设可比可比实实例成交价格比其正常市例成交价格比其正常市场场价格高低的百价格高低的百分率分率为为土土S(当可比当可比实实例成交价格比其正常市例成交价格比其正常市场场价格高的,价格高的,为为+S;低的,;低的,为为一一S)。为为何要以正常市何要以正常市场场价格价格为为基准基准北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产
15、学院北京师范大学珠海分校不动产学院答:答:这这是因是因为为只有只有这样这样,比,比较较的基准才会只有一个,而不会出的基准才会只有一个,而不会出现现多个。因多个。因为为在市在市场场法中要求法中要求选选取多个可比取多个可比实实例,如果以每个例,如果以每个可比可比实实例的例的实际实际成交价格成交价格为为基准,就会出基准,就会出现现多个比多个比较较基准。基准。例如:以可比例如:以可比实实例正常市例正常市场场价格价格为为基准,基准,说说可比可比实实例成交价例成交价格比其正常市格比其正常市场场价格高价格高10,意即,意即 可比可比实实例成交价格例成交价格 可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格 X(1+
16、10)假假设设可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格1 500元元m2,则则有有 可比可比实实例成交价格例成交价格 1 500X(1+10)l 650(元元m2)如果以可比如果以可比实实例成交价格例成交价格为为基准,基准,说说可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格比其比其实际实际成交价格低成交价格低10,意即,意即 可比可比实实例正常市例正常市场场价格可比价格可比实实例成交价格例成交价格X(110)假假设设可比可比实实例成交价格例成交价格1 650元元m2,则则有有 可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格1 650X(110)l 485(元元m2)为为此,在交易情况修正中此,在交易情况修
17、正中应统应统一采用可比一采用可比实实例成交价格比例成交价格比其正常市其正常市场场价格是高价格是高还还是低多少的是低多少的说说法。法。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院交易日期交易日期调调整整 将可比将可比实实例在其成交日期的价格例在其成交日期的价格调调整整为为在估价在估价时时点点时时的的价格,才可以将其作价格,才可以将其作为为估价估价对对象的价象的价值值,这这种种对对可比可比实实例例成交价格的成交价格的调调整称整称为为交易日期交易日期调调整。整。交易日期交易日期调调整整实质实质上是上是对对不不动产动产市市场场
18、状况状况对对不不动产动产价格价格的影响的影响进进行行调调整,故又可称之整,故又可称之为为不不动产动产市市场场状况状况调调整,整,简简称市称市场场状况状况调调整。整。经过经过交易日期交易日期调调整之后,就将可比整之后,就将可比实实例例在其成交日期在其成交日期时时的价格的价格变变成了在估价成了在估价时时点点时时的价格。的价格。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院交易日期交易日期调调整主要是采用百分率法。采用百分率法整主要是采用百分率法。采用百分率法进进行交行交日期日期调调整的一般公式整的一般公式为为:X 交易日期交
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