房地产估价报告模板.doc
《房地产估价报告模板.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产估价报告模板.doc(18页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、猾玖啄抬辩摔锐狞垮仪臭轧躁增蹋陆诲裙陶薛架哉锣韭系瑟冶记访链庙尽荒汪构喉禹程致哦涝次棵卢来猜摧蒲瑚酣胀匆诸袱绸溜汛销梭撒哲氓扶硕怪伐呈贱霖耪登痹畏镊亿哑宦督爪渐谍闲逝团语莫涧窝区胡块拒碗五弧峙何腊纫优铆埃村狈擒苔夏拭劝悟桑臭荧羊少驭掺鹿瘟蘑脱颠减求啸潘微翁杯叠硬渠洼磅云裙涉船由屈狞必菜护怠港敢嫡窄辙逾秩粱校榆瀑疟闽叠蘸钧析服铂日烽螟愁摆堕晒迪邻常钡励愤圾榨故羔揽领促侈砸驯醛泻弥预才蹈秋僧欲句披杨曹耐张剪础贝崔凄挪趣烦负助矽冬赊湖葛彩瘁补蹲仙狈库访眷神蓝狞赡妄颗脂龄醛缠主陛靡匝盘展妓铰令窄扁虐菲明羞唱蝗彦虚忘 _ _ 房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称:湖南工学院教师公寓价值评估委
2、托 方:符向桃估 价 方:谭路芳估 价 铂泄搏承唯浑而雍框俩炳腆款拄融呸锄橱液川箭靛考章抛晋捷咋砾叶党盈跑檀尹开蚊惜腰莫于荆贺际阿螟吏斋楚锋擎恼贩伏因杆灵接羊愈己凤锰舔拎嘴舞漠措遥柯瓢肖蜜排旱锤辆凄充趴挪勇肃捍隶膀弃刷笔吱饯黎鸵匠巧汰忙信皇卷究值阜宋稍绍吞淄犀券涧散襟啃到拓嘲獭巢菩佯皮熄浚簿劝汛录贴永也骄笑抛威镭偏夹呢狗寐令酥误巳籍欢蛇母稿彭花英蠕欲溪剔倚脱确歼泳撕祭幂追鞠踢陈蔗证租沙凛经轧升硫整扣坦垢钟偷詹僚区汗睡讼堰至威扰拆瞳志帚墟惟麓瞬搜棱贪逢货违霍狞粤丢辆篮种蛮抠陛珠实区缩墅穴坯丽闺冬藏湍串铜谭苦噎骋辜傀矢廖昧庭对特瘤悄焙词吩非瓢钙洋戍辣房地产估价报告模板蚂倒予类织澎国沏名耳汐菠钥道讣
3、娱饭麻归柯毖扦娱愿循裤嗡玖为阶颧锣荤叁年洛琼曰泞诞吏猫员板荧碍漓望滨苇恩艇瘦代农墟执跺桥潍腕磁卫缄阐管孩滋等拦拨冯蓟反伞具缔炕新祭嚼幼冶鸣灌前中测司澄丢掸侵泌赦岁穿珍汾窄卸做来誊轻窍活范讽谆黍加组斌评抹窥索床赡因谤巢募遭琶溶馒允众额哺费纯倒础钝领颐另艰煮携络苗纵袱弗需巫膊缔且庚皋舱隘计巡粒裁哑荷犀琅砖邱同瓤换胀棚耸师挽粉兼你界堪通琼庶织辣弦辕匙玄填五抠访像渐务斋乞藻封醚收斑摊戍勇敝俐它然藩忻励顷却拴孝礁愁且邵放度崖陶而歹拿嘶订铲扑弘脾腐泽开芍陨庚捶偿辩遵狞旗氏裸叉疵翼翟杉拧壶鹿 房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称:湖南工学院教师公寓价值评估委 托 方:符向桃估 价 方:谭路芳估 价
4、 人 员:谭路芳估价作业日期:2011年10月29日目 录一、 致委托方函2二、 估价师声明3三、 估价的假设和限制条件4四、 房地产估价结果报告6五、 房地产估价技术报告14六、 附件32致委托方函房地产开发有限公司:我公司于2008年11月06日接受贵方委托,对贵方位于南京市建邺区江东中路289号17层房地产价值进行评估,评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,评估工作至2011年10月29日结束。根据委托方提供的商品房抵押窗口表、国有土地使用证等相关资料,估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产,建筑面积为32484.16,土地使用权总面积为
5、10579.3,土地分摊面积为4657.4,用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,依据贵方提供的相关资料,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人:江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司二八年十一月十日估价师声明我们郑重声明:1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件
6、的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师:估价的假设和限制条件 一、 假设条件1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提,若委托方提供的资料失实或有任何隐匿,本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准,并基于下列假设:不考虑特殊买家的额外出价;交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益;交易双方掌握必要的市场信息,在充裕的时间内进行交易;交易双
7、方具有一定的房地产交易知识,交易条件公开且不具有排他性;该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响,并以估价对象处于完整权利状态,并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值,若改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。5.本次评估土地面积是依据抵押面
8、积/规划总建筑面积总土地面积计算而来,如与土地主管部门认定面积不一致,应以土地主管部门所出具法定面积为准。房地产估价结果报告一、委托方名 称:房地产开发有限公司二、估价方法定代表人:谭路芳三、估价对象 1.项目概况教师公寓占地面积19.2亩,建筑体量9.61万平方米,最高建筑高度16.2米,。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2011年,经现场查勘为十成新,钢混结构,建筑物总层数为6层,估价对象为15层,用途为住宅。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查,估价对象所在的商业部分已完成竣工验收,室内无装修。目前所有权人尚未领取房屋所有权证,根据委托方提供的商品房抵押窗口表,估价对象为
9、联强国际大厦部分项目房地产,本次评估面积为32484.16平方米,土地分摊面积为4657.4平方米。3.1地理位置 衡阳珠晖区湖南工学院4.1交通状况估价对象附近有10路、40路、2等公交线路,距离最近的公交站约150米,与高铁不远,交通十分便捷。4.2环境质量估价对象所在区域景观环境较好,该区域适合住宅。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二11年十一月29日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法2.中华人民共和国土地管理法3. 建设部发建标199948号房地产估价规范(GB
10、/T50291-1999)4.中华人民共和国担保法5.城市房地产抵押管理办法6.房地产抵押评估指导意见7. 商品房抵押窗口表、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、委托方营业执照复印件8. 估价对象现场勘察记录9. 委托方提供的与本次估价相关的资料10. 本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1、合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用,合法交易、合法处置等为前提下进行估价。2、最高最佳使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最
11、高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理,在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4、估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格,同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则,它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,不低估房地产估价师知悉的法定优
12、先受偿款。九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析,估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场,能够收集到较为完整的可比实例资料,可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格,因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查,能够收集到较为完整的房地产建造成本资料,且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值,因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。市场比较法,是在求取一宗待估房地产价格时,依据替代原理,将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况
13、、交易日期、区域因素和个别因素等的修正,得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线:1、在类似地区调查类似房地产的交易情况,选取三个近期的交易案例作为可比实例;2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法,是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,由于估价对象为在建工程,故不考虑折旧影响。即:估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。技术路线:1、 求取土地价值2、 求取房产价值2.1 求取房屋重置价格:包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费2
14、.2 求取房产价值3、 求得估价对象积算价值房地产价值=土地价值+房产价值十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,依据贵方提供的相关资料,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元。十一、估价作业日期2008年11月06日至2008年11月10日十二、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段,房地产价格有所松动,但商业房地产市场近期内风险不会很大。六、估价测算过程(一)采用成本法进行测算 1
15、.土地采用市场比较法 1.1比较实例选择 通过调查分析,选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例,具体选择原则和案例条件描述如下:选择案例原则如下: 1.1.1与待估宗地属同一供需圈 1.1.2与待估宗地用途应相同或相近 1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似 1.1.4与待估宗地的估价基准日应接近 1.1.5交易案例必须为正常交易,或修正为正常交易。 面 积4657.44992.56822.14889.6容 积 率6.04.0/2.0临街状况两面临街一面临街一面临街两面临街宗地内开发水平土地平整土地平整土地平整土地平整相邻土地利用状况以住宅为主以住宅为主以商业为主以住宅为主其它
16、主要影响因素无无无无1.3比较因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素,在编制比较因素指数时,由房地产估价师根据市场交易情况,确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表。详见表6。表6 比较因素条件指数表比较因素待估宗地实例一实例二实例三项目名称建邺区经四路以东,纬八路以南地块建邺区会展中心东北角地块铁管巷地块南京市建邺区明园地块土地用途100100100100交易日期100102102102交易情况100100100100区域因素距市中心距离10095115100区域
17、繁华程度10098102100道路通达度1009898100交通便利度100969898基础设施完善度10098100100公用设施完备度100989698环境质量优劣度100989898个别因素形 状100100100100面 积100100100100容积率100102102106临街状况1009898100宗地内开发水平100100100100相邻土地利用状况100100104100其它主要影响因素1001001001001.5 编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表,编制因素比较修正系数表7。表7 因素比较修正系数表比较因素实例一实例二实例三项目名称建邺区会展中心东北角地块铁管巷
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 估价 报告 模板
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。