容积率规划修.pptx
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1、容积率与规划在传统的思维模式中,容积率越高利润越高,在传统的思维模式中,容积率越高利润越高,于是开发商们:于是开发商们:不断的要求提高容积率;不断的要求提高容积率;不断的偷面积;不断的偷面积;不断的公关;不断的公关;你要是降低了他的容积率,他感觉就是让你要是降低了他的容积率,他感觉就是让他少赚钱;他少赚钱;维容积率第一的原则,以为容积率上去了,维容积率第一的原则,以为容积率上去了,自己就多赚了。自己就多赚了。谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的开发商挥之不去的心理底限心理底限容积率一定要做满!先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影响现象一现象一:洋房怎么:洋房怎么没有了没有了?当容积
2、率从当容积率从1.61.6到到2.22.2的时候,产品类型发生了变化,客户层面发生的时候,产品类型发生了变化,客户层面发生了变化,面积上去了,可是出现了:了变化,面积上去了,可是出现了:市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数?市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数?开发商想做、市场认可度高开发商想做、市场认可度高的洋房却没有的洋房却没有了?了?增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大?面积增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大?面积越多,利润越低,开发商问问什么?越多,利润越低,开发商问问什么?现象二:现象二:为何做为何做如此多的如此多的一梯四一梯
3、四户户?当容积率从当容积率从2.82.8到到3.43.4的时候,做出了不想要的产品,销售受阻,开发的时候,做出了不想要的产品,销售受阻,开发商反思:商反思:为何做市场为何做市场难以接受一梯四户的产品难以接受一梯四户的产品,想,想要的一梯两户没做出来?要的一梯两户没做出来?面积上去了,开发商却由喜到悲,后悔不已?面积上去了,开发商却由喜到悲,后悔不已?为什么没有做出想要的产品?为什么没有做出想要的产品?实际上应该怎样正确理解容积率?容积率定义一、专业解释项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。二、通俗解释说到底就是小区里户数、人数和小区面积
4、的关系,当然户越少、人越少,面积越大居住越舒适。容积率=总建筑面积/总用地面积 容积率可以更加准确地衡量地价水平楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率规划建筑面积=土地面积容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 决定了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 决定不同的产品类型决定不同的客户层面决定不同的决定不同的竞争格局竞争格局容积率开发决策过程中的最核心问题之一,他反映的问题不仅仅是数字那样简单决定住宅舒适性的因
5、素规划布局建筑密度舒适度产品类型容积率是决定住宅舒适度的重要因素一、容积率与产品类型建筑形式高品质,低容积率中品质,中容积率低品质,高容积率独栋、双拼别墅小于0.30.30.4大于0.4联排别墅0.50.60.60.70.70.94、5层叠拼、洋房0.70.80.80.90.91.16层多层1.11.31.31.51.51.711层小高层1.72.02.02.22.22.518层高层2.22.52.52.72.73.218-33层高层3-44-55-633-50层超高层6以上容积率最先决定产品类型,我们要做什么产品?别墅?洋房?高层?超高层?不同的产品组合容积率一般是多少?相同容积率不同建筑类
6、型组合高层高层+小高层高层+小高层+多层高层+多层对于一个项目来说,仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候,比如一些综合性的社区,不同的建筑类型之间,其容积率相差非常大。在实际操作过程中,这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型,灵活地针对不同的客户需求小高层+多层当一个楼盘容积率=3你会想到什么?中海寰宇天下如果是一个体量较大的盘,我们就可以很好的进行容积率的利用,利用不同组团大做文章,比如“中海寰宇天下”实现了别墅+洋房+小高层+高层多种形态的组合别墅洋房小高层高层二、容积率与规划布局现在我们已经不纠结建多高的楼了,容积率还会
7、影响什么?你要建点式楼还是板式楼?怎么排布才合理?排列形式优点缺点兵营式便于施工构图强烈易获得良好的日照通风空间易单调、呆板围合式形成院落防寒保暖节约用地日照通风较差难以适应地形排列形式现在市场上比较常见的两种排布方式兵营式、围合式围合式可以充分利用土地资源,提高容积率8栋兵营式&12栋围合式梯户类型梯户类型梯户类型优点优点缺点缺点点式楼可以最大限度做足容积率容易做出有线条感的立面户型舒适度不高,朝向各方向私密性较差板式楼可以做出通透的户型产品住户私密性佳对容积率来说是一种浪费点式楼:中心呈现点状,位于建筑中心,产品围绕中心筒排布板式楼:中轴为一条直线,贯穿整个建筑,一般分为多个单元板式楼舒适
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