折旧求取.pptx
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1、工料测量法工料测量法(某工程直接费用计算表某工程直接费用计算表)项目项目数量数量单价单价分项成本分项成本(元元)水泥水泥吨吨元元/吨吨300000300000沙石沙石m m3 3元元/m m3 3640000640000砖块砖块万块万块元元/万块万块300000300000木材木材m m3 3元元/m m3 3450000450000瓦面瓦面万块万块元元/万块万块250000250000铁钉铁钉公斤公斤元元/公斤公斤150000150000工时工时小时小时元元/小时小时200000200000直接费直接费用合计用合计22900002290000第1页/共41页4.4.指数调整法指数调整法 指指
2、数数调调整整法法是是利利用用有有关关成成本本指指数数或或变变动动率率,将将估估价价对对象象建建筑筑物物的的原原始始价价值值调调整整到到估估价价时时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。指指数数调调整整法法将将原原始始价价值值调调整整到到估估价价时时点点的的价价值值的的具具体体方方法法,与与市市场场法法中中市市场场状状况况修修正正的原理一致。的原理一致。第2页/共41页第五节第五节 建筑物折旧建筑物折旧 估价上的折旧是指由于物质、功能和经估价上的折旧是指由于物质、功能和经济等方面的磨损造成济等方面的磨损造成建筑物的价值损失建筑物的价值损失,其,其数额为建
3、筑物在数额为建筑物在估价时点的市场价值估价时点的市场价值与与估价估价时点的重新购建价格时点的重新购建价格的差额,即:的差额,即:一、建筑物折旧的概念和原因一、建筑物折旧的概念和原因 1.1.建筑物折旧的概念建筑物折旧的概念建筑物建筑物折旧折旧=建筑物重新建筑物重新购建价格购建价格-建筑物建筑物市场价值市场价值第3页/共41页2.2.建筑物折旧的原因建筑物折旧的原因物质折旧物质折旧物物质质折折旧旧,又又称称物物质质磨磨损损,有有形形损损耗耗,是是指指建建筑筑物物在在实实体体上上的的老老化化、磨磨损损、损损坏坏所造成的建筑物价值损失。所造成的建筑物价值损失。物质折旧的具体原因:物质折旧的具体原因:
4、自然经过的老化;自然经过的老化;正常使用的磨损;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残余。延迟维修的损坏残余。第4页/共41页(1)自然经过的老化自然经过的老化主要是随着时间流逝由主要是随着时间流逝由自然力自然力作作用引起的,例如,风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物用引起的,例如,风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等,它与建筑物的实际腐朽、生锈、风化、基础沉降等,它与建筑物的实际年龄正相关。年龄正相关。(2)正常使用的磨损正常使用的磨损主要是由主要是由人工使用人工使用引起的,它与引起的,它与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。建筑物的使用性质
5、、使用强度和使用时间正相关。(3)意外破坏的损坏意外破坏的损坏主要是指由突发性的主要是指由突发性的天灾人祸天灾人祸引引起的,包括自然方面的,人为方面的。起的,包括自然方面的,人为方面的。(4)延迟维修的损坏残存延迟维修的损坏残存主要是指由于主要是指由于没有适时地采没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时取预防、养护措施或者修理不够及时引起的,它造成引起的,它造成的建筑物不应有的损坏或提前损坏,或者已有的损坏的建筑物不应有的损坏或提前损坏,或者已有的损坏还存在。还存在。第5页/共41页功能折旧功能折旧 功能折旧功能折旧又称精神磨损、无形损耗,是又称精神磨损、无形损耗,是指建筑物在功能上的相对
6、指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。所造成的建筑物价值损失。功能折旧可能是建筑设计上的缺陷。功能折旧可能是建筑设计上的缺陷。第6页/共41页功能缺乏功能缺乏是建筑物的某些部件、设备、设是建筑物的某些部件、设备、设施等施等没有没有其应有的功能。如:住宅没有其应有的功能。如:住宅没有卫生间、燃气等。卫生间、燃气等。功能落后功能落后是建筑物已有部件、设备、设施是建筑物已有部件、设备、设施等功能等功能低于低于正常标准或有缺陷。如:设正常标准或有缺陷。如:设备、设施陈旧或容量不够。备、设施陈旧或容量不够。功能过剩功能过剩是建筑物已有部件、设备、设施是建筑物已有部
7、件、设备、设施或系统等的标准或系统等的标准超过超过市场要求的标准而市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。对房地产价值的贡献小于其成本。第7页/共41页外部折旧外部折旧外部折旧外部折旧又称经济折旧,是指建筑物又称经济折旧,是指建筑物本身以本身以外的外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。各种不利因素所造成的建筑物价值损失。经济折旧经济折旧的具体原因:的具体原因:经济因素。如供求因素等。经济因素。如供求因素等。区位因素。如环境、景观因素等。区位因素。如环境、景观因素等。其他因素。如政策因素等。其他因素。如政策因素等。第8页/共41页二、建筑物折旧的求取方法二、建筑物折旧的求取方法1.1.年
8、限法年限法年限法和有关年限的概念年限法和有关年限的概念 年限法又称年限法又称年龄年龄-寿命法寿命法,是根据,是根据建筑物的建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命寿命来求取建筑物折旧的方法。来求取建筑物折旧的方法。主要有:年限法、市场提取法和分解法。主要有:年限法、市场提取法和分解法。第9页/共41页建筑物寿命建筑物寿命分为分为自然寿命自然寿命和和经济寿命经济寿命。自然寿命自然寿命是指从是指从建筑物竣工之日起建筑物竣工之日起到建筑到建筑物物主要结构构件和设备的老化或损坏而不能主要结构构件和设备的老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止继续保证建筑物安全使用为止的时
9、间。的时间。经济寿命经济寿命是指从是指从建筑物竣工之日起建筑物竣工之日起到到建筑建筑物对房地产价值不再有贡献为止物对房地产价值不再有贡献为止的时间。的时间。建筑物的经济寿命一般要短于其自然寿命。建筑物的经济寿命一般要短于其自然寿命。第10页/共41页建筑物年龄建筑物年龄分为分为实际年龄实际年龄和和有效年龄有效年龄。建筑物实际年龄建筑物实际年龄是指从建筑物竣工之日开始是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的年数。类似于人的实际到估价时点为止的年数。类似于人的实际年龄。年龄。建筑物有效年龄建筑物有效年龄是指估价时点的建筑物是指估价时点的建筑物状况状况和效用和效用所显示的年龄。类似于人看上去的所显示
10、的年龄。类似于人看上去的年龄。年龄。建筑物有效年龄可能建筑物有效年龄可能短于短于可能可能等于等于也可能也可能长长于于其实际年龄。其实际年龄。第11页/共41页(1 1)当建筑物的施工、使用、维护为当建筑物的施工、使用、维护为正常正常的,其有效年龄与实际年龄相当。的,其有效年龄与实际年龄相当。(2 2)当建筑物的施工、使用、维护比正常当建筑物的施工、使用、维护比正常施工、使用、维护施工、使用、维护好或者经过更新改造好或者经过更新改造的,的,其有效年龄小于实际年龄。其有效年龄小于实际年龄。(3 3)当建筑物的施工、使用、维护比正常当建筑物的施工、使用、维护比正常施工、使用、维护施工、使用、维护差差
11、的,其有效年龄大于实的,其有效年龄大于实际年龄。际年龄。第12页/共41页建筑物剩余寿命建筑物剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命,是其寿命减去年龄之后的寿命,分为分为剩余自然寿命剩余自然寿命和和剩余经济寿命剩余经济寿命。建筑物剩余自然寿命建筑物剩余自然寿命是其是其自然寿命自然寿命减去减去实际年实际年龄龄之后的寿命。之后的寿命。建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命是其是其经济寿命经济寿命减去减去有效寿有效寿命命之后的寿命。之后的寿命。利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的寿命利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的寿命应为经济寿命,年龄应为有效年龄,剩余寿命应为经济寿命,年龄应为有效年龄,剩余寿命应为
12、剩余经济寿命。应为剩余经济寿命。第13页/共41页直线折旧法直线折旧法直线折旧法是年限法中最主要的方法。直线折旧法是年限法中最主要的方法。直线折旧法是最简单和迄今应用最普遍的直线折旧法是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧方法,他假设在建筑物的经济一种折旧方法,他假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。寿命期间每年的折旧额相等。第14页/共41页直线法的年折旧额计算公式为:直线法的年折旧额计算公式为:D Di i=D=(C-S)/N=D=(C-S)/N =C(1-R)/N =C(1-R)/N式中式中:D Di i第第i i年的折旧额年的折旧额(是一个常数是一个常数D)D)。C C建筑物的重新购
13、建价格。建筑物的重新购建价格。S S建筑物的净残值。建筑物的净残值。N N建筑物的经济寿命。建筑物的经济寿命。R R建筑物的净残值率,是建筑物的净残建筑物的净残值率,是建筑物的净残 值与其重新购建价格的比率。值与其重新购建价格的比率。第15页/共41页 E Et t=D=Dt=(C-S)t/Nt=(C-S)t/N =C(1-R)t/N =C(1-R)t/N 式中:式中:E Et t-t-t年的建筑物折旧总额。年的建筑物折旧总额。有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算建筑物现值的计算 V=C-EV=C-Et t=C-(C-S)t/N=C-(C-S)t/N =C1-(1-R)t/N =C1-(1-R
14、)t/N 式中:式中:V-V-建筑物的现值。建筑物的现值。第16页/共41页 例例 某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积10001000m m2 2,单位建筑单位建筑面积的重置价格为面积的重置价格为20002000元元/m m2 2,其有效年,其有效年龄为龄为1010年,经济寿命为年,经济寿命为4040年,残值为年,残值为5%5%。试用直线折旧法计算该建筑物的年折。试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。旧额、折旧总额和现值。第17页/共41页 解解 已知:已知:C=2000C=20001000=2000000=200(1000=2000000=200(万元万元);R=5%R=5
15、%;N=40N=40年;年;t=10t=10年。年。则:则:年折旧费年折旧费=C(1-R)/NC(1-R)/N =200(1-5%)/40 =200(1-5%)/40 =4.75(=4.75(万元万元)折旧总额折旧总额=C(1-R)t/NC(1-R)t/N =200(1-5%)10/40200(1-5%)10/40 =47.5(=47.5(万元万元)建筑物现值建筑物现值=C1-(1-R)t/NC1-(1-R)t/N =2001-(1-5%)=2001-(1-5%)10/4010/40 =152.5(=152.5(万元万元)第18页/共41页 成成新新折折旧旧法法是是根根据据建建筑筑物物的的建建
16、成成年年代代、新新旧旧程程度度或或完完损损程程度度等等,判判断断出出建建筑筑物物的的成成新新率率,或或者者用用建建筑筑物物的的寿寿命命、年年龄龄计计算算出出建建筑筑物物的的成成新新率率,然然后后将将建建筑筑物物的的重重新新购购建建价价格格乘乘以以该成新率来直接求取建筑物的现值。该成新率来直接求取建筑物的现值。公式:公式:V=CV=Cqq V-V-建建筑筑物物的的现现值值;C-C-建建筑筑物物的的重重新新构构建建价价格;格;q-q-建筑物的成新率;建筑物的成新率;三、成新折旧法三、成新折旧法第19页/共41页建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命(N)N)、有效年龄有效年龄(t)t)和剩和剩余经济寿命
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