奎林名府商品房可行性研究报告.doc
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1、奎林名府项目总体规划设计草案营口新世界房地产开发有限公司二一二年九月二十日目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、经济地理影响因素二、市政配套条件及发展规划第三章项目周边物业市场调查分析一、未来供应二、同类项目产品特征分析第四章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位三、客户定位第五章 项目开发建设建议一、项目总体规划建议二、项目建筑设计建议三、项目配套设施建议四、户型配置建议五、环境艺术设计建议第六章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算第七章 项目开发经营状况分析一、项目价格定位二、项目销售收入估算三、项目利润估
2、算第八章 项目开发经营风险分析 第九章 结论与建议第一章 前 言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析,并对项目决策及其实施的优化提出建议。5、前期与政府相关部门沟通并提出相关规划意见,使之符合政府相关区域整体规划要求,促进整体规划设计的合理化。二、报告编制依据1、绥化市规划局规划方案;2、国家建设部及绥化市颁布的与
3、房地产相关法律与政策;3、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况1位置与范围: 回迁安置项目位于绥化市望奎县繁华地段,北面紧邻望奎县客运中心枢纽,南侧临六道街,东侧为大龙商贸城,西临卫生路,占地面积:52734平方米,实际用地面积:47767平方米,2交通条件: 多条公交线路构成的交通网络,为居民的出行提供了快速,充分,便捷的交通条件。3环境:目前本项目北侧紧临正接近竣工的某楼盘,西侧规划为住宅,南侧将有大型小商品开发的商业项目。周边自然环境较差,未来环境主要依靠自身造景。项目北侧路路况较好,人流较多,作为未来进行本项目销售现场的主要道路,设计时需要进行重点考虑。本项目共设置两个主要大门,分
4、别设置在项目的南北两侧。项目南侧路路状一般,但车流较少,拟作为未来本项目车辆出入的主要道路。4规划要求(1)规划用地使用性质:一般居住用地、商业金融用地。(2)规划建设用地面积:52734平方米(3)建筑规划设计内容:容积率:2.443建筑密度:一般居住用地 %建筑控制高度:60米。建筑退让距离:退让规划用地边界线距离:原则上相邻单位就互退一半建筑间距。退让规划道路红线距离:住宅5米(4)绿化环境规划要求:绿地率:30%。(5)交通规划要求:主要出入口方位:住宅:南、北;商业:东、南。第二章 项目开发经营环境分析一、经济地理影响因素1自然环境本项目位于绥化市望奎县。望奎位于黑龙江省中部,地处松
5、嫩平原与小兴安岭西南边缘的过渡地带,平均海拔167 米,属于北温带大陆性半湿润季风气候区,全县幅员面积2314平方公 里,耕地212万亩。县境三面临河,东、南沿克音河、诺敏河、呼兰河与绥化市邻接,西南倚呼兰 河与兰西毗连,西部隔通肯河与青冈县相望,北部陆路与海伦市接壤。全县辖7镇8乡106个村,人口50万,5个国有农、林、牧、渔场。望奎县田肥地沃,粮丰林茂。种植业以盛产玉米、大豆、水稻、黄麻子土豆、瓜菜、烤烟、 亚麻、月苋草、芸豆、中药材而闻名龙江大地,是全省产粮大县。粮食产量连续四年超6亿公斤。 畜牧业以饲养生猪、大鹅响誉全省、全国,特别是生猪产量位居全省第一位,是国家瘦肉型猪生产基地县和禽
6、肉类生产基地县。全县现有林地面积4.5万公项,绿化覆被率达到20%,是国家“三北”防护林建设先进县。2交通条件望奎县地处绥化地区中心地带,是黑龙江省东北部重要城市,距省会城市哈尔滨市162公里,油城大庆市173公里,地区行署所在城市绥化50公里。基础设施完善,交通四通八达,十分便利,东、南有四望公路和绥望二级高等公路与滨北铁路相接;西有青望二级黑色公路与哈黑202国道相接;北有海望公路与海伦市相通。3区域经济望奎县地处绥化地区中心,市场辐射能力极强,是重要的商品集散地。全县现有各类市场 50处,其中工业品贸易市场和农副产品贸易市场31处,城乡商业、饮食和服务网点5360个, 平均每万人115个
7、,个体工商户发展到2万余户。1998年全县社会商品零售总额实现5.32亿元, 其中,集市贸易交易额达1亿元。4人文环境望奎县委、县政府为改善投资环境,做出了关于进一步改善经济发展环境的决定和关于开展创建“六最”文明县活动的实施意见,努力营造“政策最宽松、道路最畅通、服务最热情、办事最快捷、环境最优美、治安最稳定”的投资环境,使外商到望奎投资安心、放心、舒心。在服务上,视投资者为上帝,按照望奎县招商引资管理办法的规定,为外商投资企业实行一条龙服务、一站式办公,以最快捷、最简便的方式办理招商引资项目的立项、审批等事宜。并且,21个经济杠杆和执法执纪部门公开对外商实行服务承诺,为外商提供全程优质服务
8、。二、市政配套条件及发展规划城镇基础设施日臻完善,县城内上下水管网、供电、供热等基础设施完备。通讯已形成光缆、微波传输、交换程控化的主体网络,实现了传输数字化。全县电话装机容量达2.5万门,192个村全部开通了程控电话。水电充足,城内拥有日供水量10000吨水处理厂一座,全县电力总容量65340千伏安,完全可以满足工农业生产和人民生活需要。1998年望奎县用于基础设施建设投资达5000万元。第三章项目周边物业市场调查分析一、未来供应:本项目即将奠基开工。其住宅总量达12万余平方米,住宅部分容积率必然在2以上。由市场目前状态推算,其未来售价将不低于2700元/平方米。根据其项目目前估计,产品定位
9、走中高端路线,项目主力户型为85100平方米左右的经济型。二、同类项目产品特征分析其周围的同类项目有客运小区等近五项。房价大多在26103150元左右。由于产业经济区的逐步形成和生活大环境的提升,未来房价有进一步的升值空间。第四章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场,公司要建立自己的品牌与形象,就必须长、短目标兼顾,为实施品牌战略,在本项目定位时,须将区域,交通环境、配套设施,人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位l目前市场经过长期的发展和数次的起伏跌宕已经十分成熟,市场的竞争也越来越激烈,大家都在对市场进行细分化基础上作产品,针对不同的客群,设计不同的产品,以达到在销售过程中尽量避免正面
10、的直接冲突情况。因此,现在的产品可以说是百花齐放、各有千秋。从客户需求和其它项目成交情况看,目前此类产品市场上成交量较大的户型集中在85110平方米左右,总价在30万左右的舒适三居户型。此类产品虽然定位较高,但仍属于中高档产品,更高层次的客户将会选择环境更加优秀、户型更大的多层洋房。商业的产品定位:以餐饮、休闲、酒店、会议、社区配套步行街为主要商业业态的综合商业体,业主俱乐部。二、客户定位从同类项目的客户和区域内的目标客户两方面,对客群的个体特征及行为特征进行了调查,结果如下:1.目标客户个体特征:(1)年龄主要在3545岁之间,一般多为三口之家的结构。购买高档项目的人群年龄有明显的年轻化趋势
11、,一些25岁以上的单身贵族或二人世界也颇为常见。(2)工作范围以政策机构、金融机构为主,职位普遍为企业中层以上管理人员,思维活跃,精力旺盛,见多识广。(3)普遍处于“上有老、下有小”的发展阶段,繁忙的工作与享受家庭生活之间存在着强烈的矛盾冲突。(4)主要从事高端管理的企业高管或个体私营主。2.目标客户群体对于项目的需求基本与我们的出发点相吻合:(1)对项目形象要求“三高”:即高尚、高档、高质量;“(2)个性化要求寄出“自我”性格:需要符合现有习惯、需要体现个人成功、同时还要做到与众不同。(3)关注项目群体特征和文化环境塑造:需要“物以类聚”的居住圈。(4)对产品本身:讲求生活空间、讲求生活质量
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