房地产市场调研报告范文.doc
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1、-范文最新推荐- 房地产市场调研报告范文 调研报告的核心是实事求是地反映和分析客观事实。调研报告不同于调查报告,调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查,然后写出报告。下面是小编为你整理的房地产市场调研报告范文,欢迎大家阅读。 房地产市场调研报告范文一一.调查背景及目的近些年来,出现全国性的房地产过热现象,房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视,2002年以来针对房地产过热、房价过高现象,出台了一系的宏观调控政策,希望有效的抑制房价的上涨,特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心,以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房
2、定位情况所进行问卷调查,便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习,为了加强对学科的理解和方法的应用,从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二.调查方法通过采取问卷调查的方法,对郑州市居民进行随机调查问答,调查对象年龄在20-60岁之间,共发放调查问卷40份,获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理,并经过严格的复核,以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。 三.调查结果 1.居住条件分析我们可以看出,在消费者的居住条件中,出租房和商品房所占比例较大,均占40%;其次是福利房占14%,然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出,郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品
3、房为主,而经济适用房较少,从而说明郑州市住房保障体系不完善,有待进一步加强。2.家庭收入分析从以上数据我们可以看出,郑州市消费者家庭月总收入主要集中到2000-4000元范围内,占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围,占到23.53%;排到第三位的是2000元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低,故消费者购房需求不旺,也即居民收入水平与购房能力有直接的关系,因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。 3.住房面积分析从以上数据我们可以看出,在消费者的住房面积中,80-
4、100平方米所占比例较大,为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出,消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米,开发商在设计住宅面积时,应把重心放在该面积范围内。 4.居民信息获得途径从以上数据我们可以看出,消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他,各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出,开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告,并且要注重服务水平和房产质量,使该房产在消费者的人
5、际关系网中得到大力推广。 5.居民购房计划分析.从以上数据我们可以看出,消费者计划在3-5年内购房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出,大多数消费者的购买能力和购买积极性不高,开发商应提高消费者的购买积极性。 6.居民购房目的分析以上数据我们可以看出,消费者的购房目的84%为自住;10%为出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出,大多数消费者购房是为自己和家人居住,靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。7.居民能承受房价分析 .由以上数据我们可以很明显的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-
6、5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平,能接受的房价还是在5000元/平米一下,而现实房价由于各种原因一直居高不下,让普通居民无法接受。 8.居民购房面积分析从以上数据我们可以看出,消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3,占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3为0。由此我们可以看出,大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3,开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。
7、9.居民购房付款方式分析选择分期付款方式的购房者占63%,选择银行付款的购房者占20%,选择一次性付清的购房者占17%,选择公积金贷款的购房者占3%。10.居民对购房配套设施的要求分析从以上数据我们可以看出,消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场,各占到被调查者的69%;其次是医疗卫生设施和绿地广场,各占到66%;排到第三位的是休闲场所,占51%;然后依次是商业步行街,占23%;餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出,学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施,开发商在开发一定要注意地段的选择。11.居民对建筑风格要求的分析从调查分析看,选择欧式风格的购房者的比
8、例占33.33%,选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%,选择中西结合购房者的比例占22.22%,选择中式风格的购房者的比例将近占20%。12.居民对未来两年郑州房价的分析从以上数据我们可以看出,对于未来两年郑州市的房价来说,认为有上涨可能性的占到多数,为37%,认为变化不大的占到了31%,不好说的占到20%,认为可能会下跌的占到了11%。 13.开发商与购房者矛盾分析从以上数据我们可以看出,开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高,占40%;其次是面积缩水,占22%;开发商的诚信问题占17%;质量缩水占16%;合同不平等占5%。由此我们可以看出,开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价
9、,并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。四、问题和建议就目前居民的住房条件来看,居民家庭月收入水平低,住房面积小是当前主要存在的问题;对于未来有购房计划的居民来说,大多数人只会为家人居住而购房,很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资,而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多,大家未来的购房需要也在100平米左右,满足家庭居住即可;针对郑州市未来几年的房价水平,多数认为会有上涨空间,但仍有部分人反映,如果房价继续上涨,居民无法支付房款,房价或许有下降的可能。从长远来看,如果越来越多的人买不起房子,甚至租不起房子。加快经济建设,政府制定惠民政策,提高居民收入水平,这是解决房价问题的关键;国家
10、要采用宏观调控手段,加大调控力度,稳定房价;政府要制定相关法律法规,约束开发商行为,提高房屋质量,增加保障房和经济适用房的数量,保证低收入居民的住房需求。 房地产市场调研报告范文二当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选。近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。2002年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占GDP的7.6%。房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带
11、动作用,与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。我县的房地产业从1998年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。2000年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,2003年全县房地产投资2.0376亿元,比上年增长162.7%,占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下:一、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅
12、速崛起。由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。到了2002年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家,民营企业16家。2002年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的主要动力。2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从2001年开始,受城建规模扩
13、大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;2002年完成房地产开发投资额20376万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,2000年为3.32%,2001猛增至13.25%,2002年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量。应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的泡沫问题。3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地
14、位突出。九五末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。据统计部门数据显示,2000年-2002年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出。4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县总投放为16
15、亩;2001年总投放为98亩,是上年的6倍;2002年总投放达236亩,同比增长2.2倍。同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,2001年为10.59亩,2002年为21.83亩,房地产开发规模越来越大。5、房地产开发水平存在明显地区差异,住宅商品化程度逐渐提高。受城乡二元格局的影响,一直以来,房地产开发投资主要以县城为主,县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2002年,县城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的22%,其他乡镇约占6%。因受近几年规划控制的影响,城镇和矿区
16、私人建房投资额年逐年减少。2001年比2000下降69.06%,2002年比2001年下降22.55%。私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。6、房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源,居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看,国内贷 款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐
17、年上升。2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。(二)房地产市场需求状况1、房地产市场需求趋旺,呈现出两头轻、中间重的销售态势。近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,市场需求趋旺。2000年-2002年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从2001年开始,预售面积超过了销售面积。20
18、02年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2。在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出两头轻、中间重的销售态势。2、个人消费成为市场需求的主体,县内需求占商品房销售的全部。随着住房体制改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞台,个人购房比重大幅上升。2001年,全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;2002年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为市场消费的主体,是房地产市场发展的
19、主导因素。目前,个人购买房屋的类型以住宅为主,2002年个人购买住宅面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看,购房的全部是县内居民,基本以自用为主,因而,我县尚不存在房地产泡沫。3、商品住宅价格上升较快,相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛,商品房价格放开,市场处于卖方市场,经济适用房启动较晚,土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快,升幅较大。据最新调查资料统计,2001年商品住宅平均售价约987元/m2,比上年度上升14.76%,2002年平均售价约1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升
20、幅为6.48%、10.63%。4、存量房交易活跃,房改房成为生力军。自1999年房改房上市政策出台后,存量房交易活跃,交易面积逐年放大,2000年共成交184起,面积16396.17m2,2001年共成交243起,面积20405.54m2,2002年共成交225起,面积21300m2。近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易市场的生力军。房改房的上市,不仅增加了住房市场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。二、当前我县房地产市场存在的主要问题。(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的
21、指导,没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。(二)市场化运作不规范,政策性的土地协议出让,拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。(三)房地产开发企业市场准入门槛低,开发企业数量多,规模普遍偏小,行业集中度低。部分企业资金实力不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,加大了投资风险。(四)房地产开发企业行为不规范,如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。(五)城镇规划区范围内商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地产
22、市场的高消费群体,给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在,清一色的商住楼布局不利于提高城市品位,不利于改善居住环境。(六)市场配套体系不完善,物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。(七)住宅体系不完善,经济适用房投放少,廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快,价格偏高。(八)房地产开发结构不合理,住宅品种单一,难以满足不同的消费需求,刺激消费的增长,商业营业用房比重偏高,出现供大于求的现象。三、房地产市场发展趋势(一)行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定。1、房地产开发企业将趋于整合,行业集中度将明显提高。随着城市建设规模的不断扩大,按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场
23、开发的现实需要,商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展,这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调,要加强房地产货款监管和市场监管,这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强,我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合,集中度将明显提高,并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出,而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。2、房地产开发结构将面临调整,低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变,个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住
24、房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费,将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我县房地产起步较晚,目前处于发展阶段,前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕,而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切,因而对开发商而言,销售风险较小,且利润空间较大。近年来的开发,已基本消耗了这一群体的购买力,对他们而言,住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。而目前,尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体,因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工,乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工
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