房地产营销操盘心得.doc
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1、.房地产营销操盘心得:精品如何操盘一个房地产工程?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销筹划对我是非常生的,看见营销筹划公司对工程的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个工程是如何操盘起来的,全程营销筹划包括那几大局部,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多工程都还没有进入营销筹划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系
2、来完成,现在让我们一起来温习和学习一下! 建设工程全方位全程筹划是从工程用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程,逐步完善而形成的理论体系,内容包括七大局部: 工程投资代理可行性研究工程规划设计筹划 工程质量工期筹划 工程形象筹划 工程推广筹划 工程销售管理与执行 工程客服筹划。第一局部:工程投资代理可行性研究 工程投资代理可行性研究是房地产全方位筹划关键的环节,这个过程操作好了,就意味着工程成功了一半,在这个过程中多下些功夫,以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对工程环境的综合考察和市场调研分析,以工程为核心,针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及
3、客户的购置行为进行调研分析,再结合工程进行SWOT分析,在以上根底上,对工程进行系统准确的市场定位和工程价值发现分析,然后根据根本资料,对某工程进行定价模拟和投入产出分析,并就躲避开发风险进行策略提示,并对开发节奏提出专业意见。工程投资代理可行性研究具体内容如下一、工程用地周边环境分析1工程土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及其红线图 七通一平现状。2工程用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况。3地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 工程对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入工程地块的直入交通网现状。4周边
4、市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融效劳 邮政效劳 娱乐、餐饮、运动 生活效劳 游乐休憩设施 周边可能存在的对工程不利的干扰因素 历史人文区位影响 。二、区域市场现状及其趋势1宏观经济运行情况2三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规3三亚房地产市场总体供求现状4三亚商品住宅市场板块的化分及其差异5三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现6三亚商品住宅客户构成及购置实态分析三、土地SWOT分析1工程地块的优势2工程地块的劣势3工程地块的时机点4工程地块的威胁及困难点四、工程市场地位1类比竞争楼盘调研2工程定位: a市场定位区域定位、主力客户群定位b功能定位 c建筑风格定位五、工程类
5、比可实现价值分析a选择可类比工程b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比工程价值实现的要素的比照值d比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值e根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价类比土地价值决定因素 a类比土地价值:地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 工程周边环境的差异,包括 周边自然和绿化景观的差异 教育、人文景观的差异 各种污染程度的差异 周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异 b工程可提升价值判断建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业管理形象包装和营销筹划开展商品牌和实力c价值实现的经济因素经济
6、因素政策因素2工程可实现价值分析类比楼盘分析与评价工程价值类比分析a价值提升和实现要素比照分析 b工程类比价值计算六、工程定价模拟1均价确实定 2工程中具体单位的定价模拟七、工程投入产出分析1工程经济技术指标模拟工程总体经济技术指标 首期经济技术指标 2工程受期本钱模拟 本钱模拟表及其说明 3工程收益局部模拟销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表敏感性分析a可变本钱变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其躲避方式提示 1工程风险性评价价值提升及其实现的风险性a工程的规划和建筑设计是否以提升工程同周边工程的类比价值b工程形象包
7、装和营销推广是否成功2资金运用的风险性减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务本钱对销售节奏和工程开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动工程,并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1影响工程开发节奏的根本因素政策法规因素 地块状况因素开展商操作水平因素 自己投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素上市时间要求2工程开发节奏及结果预测工程开发步骤工程投入产出评估结论第二局部工程规划设计筹划 通过完整科学的投资可行性分析研究,可以明确市场定位,从而进入产品设计阶段。
8、目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性,工程规划设计筹划是以工程的市场定位为根底,以满足目标市场的需求为出发点,对工程地块进行总体规划布局,确定建筑风格和色彩方案,紧紧围绕目标客户选定主力户型,引导室内装修风格,并对工程的环艺设计进行充分提示。工程规划设计筹划的具体内容一、总体规划1工程地块概述工程所属区域现状 工程临界四周状况 工程地貌状况2工程地块情况分析初步规划及设想影响工程总体规划的不可变的经济技术因素土地SWOT分析在总体规划上的利用或躲避市场定位下的主要经济指标参数3建筑空间布局总体平面规划及其说明 功能分区示意及说明4道路系统布局地块周边交通环境示意a地块周边根
9、本路网 b道路建设及未来开展状况工程道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置5绿化系统布局地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来开展方向工程环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计6公建与配套系统周边市政配套设施调查配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建如巴士站、围墙外立面设计提示公共建筑平面设计提示公共建筑风格设计的特别提示公共建筑外部环境概念设计7分期开发分期开发思路 首期开发思路8分组团开发强度二、建筑
10、风格定位、色彩方案1总体建筑风格及色彩方案总体建筑风格的构思 建筑色彩方案2建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示商业建筑风格设计提示三、主力户型选择1三亚同类楼盘户型比拟2业态分析及工程户型配置比例3主力户型设计提示4商业物业户型设计提示四、室内空间布局装修概念提示1室内空间布局提示2公共空间主题3选择庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示2.总体环境规划及艺术风格设想地块已有的自然环境利用 工程人文环境的营造3.各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计 组团内共
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