亿达蓝湾商务度假酒店产权式营销方案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/5/31,#,亿达蓝湾商务度假酒店产权式营销,方案,龙头电商产业园提案思路,YANG QINGJIAN,2013.5.31,项目,三方,利益,模式,分析,亿达模式,建设,+,资金回收周期快,酒店管理公司,管理,+,现金收益,散客投资,+,亿达品牌,+,投资价值,蓝湾酒店,项目销售,模式,酒店招商及经营管理定位,本项目采取酒店模式,”,统一经营统一管理,”,，酒店管理公司在本项目业主的物业返租期间，统一,按照,五,星级,酒店管理标准对业主的物业进行管理服务。本项目改建成功之后将委托有丰富的酒店管理经验的酒店管理公司经营管理,（,国际知名,公司,），包租期满以后可以通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理。,项目招商,1.,经营管理公司,确定,a.,通过市场化运作，公开招标，并由项目开发公司选定酒店经营管理公司对该酒店进行经营管理。,b.,项目开发公司、酒店经营管理公司及产权业主三方分别按权责签定相关合同。,c.,根据市场的需要，在特定情况下，酒店经营管理公司有权将酒店的部分业务委托其它酒店经营管理公司经营,管理,2.,酒店,日常,经营,管理,酒店,的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业；,酒店各项设施、设备的日常维护、维修及其改造；,酒店的宣传广告及公关促销活动,；,d.,酒店,人力资源管理；,e.,酒店,的安全防护,；,F.,培训,、服务水准提升。,项目,销售价格,年度单位面积客房经营收入,=,单间客房平均房价*年度自然营业天数（,365,）*年入住率,单间建筑面积,=670,元,/,间,/,夜*,365,天*,65,%50,平方米,/,间,=3180(,元,/,年,/,平方米,),一般酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占,60%,年度单位建筑面积客房净利润,=,年单位面积客房经营收入*（,1-60%,）,=,1270(,元,/,年,/,平方米,),酒店客房销售均价确定,以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定,r,6%,注：一般的资本化率,通常采用静态的资本化率，等于安全利率加风险调整利率，风险调整利率在,2-4%,之间，资本化率在,5%-8%,之间，,本次,选定,6%,作为,资本化率,使用,年限：本案的使用年限为,50,年,，,建设,使用,2,年，还剩,48,年,客房销售均价,=1270,6%1,1/(1+6%),48,=1270 5.63%,=22560(,元,/,平方米,),通过收益法确定项目均价约为,22560,元,/,平米。,市场比较验证,今年,在售,的,蓝湾别墅项目,的,成交价格为,18000,元,/,平方米,和,去年蓝湾,蓝岸住宅,成交,价格在,14000,元,左右,，以及蓝湾商业街均价,2,万元平左右；此价值更具有投资性高的特点，价格趋势合理,项目,投资,基础分析,项目,规划建筑面积,57506,平方米，室内外设计全部聘请境外国际著名设计单位设计。总投资人民币,6,亿元，预计回收周期,20,年，酒店将聘请国际五星级酒店管理公司管理，计划于,2015,年,6,月开始投入,使用,;,大连蓝湾酒店共有,240,间豪华客房和,3,栋别墅，设备完善。,总建筑面积：,57503,地上面积,33484,地下面积,24019,层数,十一层,地下一层,地上十层,酒店面积,45845,酒店首层,9255+,楼层,17610+,地下,17980+,屋顶,1000=45845,别墅,面积,11658,地下,3788,+,阁楼,2251,+,地上,5619,项目收购价格范围,按,总价,60000,万元,计算,，,经测算本,项目（地价,+,现有建筑及部分设施、设备）的,正常,建设,单价,范围应,在,10000,元,/,平米,左右,计算,.,时间,内容,建,设,期,2013,年,2014,年,2015,年,9,10,11,2,4,6,8,1,2,3,4,销售比例（,%,）,25,10,15,20,15,10,5,项目销售进度表,项目损益分析,项目损益表,单位：万元,项目,合计,计算期,2013,年,2014,年,2015,年,1.,销售收入,103151.3,25787.81,61890.75,15472.69,2.,总成本,45845,11461.25,27507,6876.75,3.,销售费用（,3%,）,3094.54,773.63,1856.72,464.18,3.,销售税金（,5.55%,）,5673.32,1418.33,3403.99,851,4.,利润,23595.85,56630.04,14157.51,5.,所得税,6.,净利润,48538.39,7.,净利润率,106%,项目总预计总销售收入,为,103151.3,万,元，总成本,为,45845,万,元，净利润可,达到,48538.39,万,元，,利润率,达到,105%,。,每年酒店经营收入预计：,年,单位面积客房经营收入*（,1-60%,）,=,1270(,元,/,年,/,平方米,)45848,平方米,=5822,万元年,投资案例分析：,以,50,平米,，,单价,22560,元,/,平方米，,总价,1128000,元,的标间为,例,;,贷款：,10,年,5,成贷款，实际,首付,56,，,4000,元,，以租养房，,10,年内平均年租金回报,8%,，,10,年后租金回报至少可涨到,10%,，,18,年的租金收益即可回收所有投资；按保守估计年平均,5%,的房价涨幅，第十年酒店客房升值出售,建筑面积（平米）,单价,（元,/M,2,）,总价,（元）,五成首付,（元）,一次性预付第一年租金,（元）,实际首付,（元）,五成贷款,（元）,贷款年利率,月供款,（元）,前,3,年租金收益,10,年内的净收益,10,年后租金回报率,投资回收年限,年租金回报率,税前年租金（元）,税前月租金,（元）,税后月租金,（元）,月净收益（税后抵月供后的收益）（元）,前,3,年净收益（税后抵月供之后的收益（元）,50,22560,1128000,564000,84375,479625,562500,6.12%,6278.86,7.5%,84376,7031.36,6668.78,400,24050,55578.76,10%,18,年,后,4,年租金收益,年租金回报率,税前年租金,税前月租金,税后月租金,月净收益（税后抵月供后的收益）,后,4,年净收益（税后抵月供之后的收益）,8.0%,90000,7500,7035,1692.28,40615,最后,3,年租金收益,年租金回报率,税前年租金,税前月租金,税后月租金,月净收益（税后抵月供后的收益）,最后,3,年净收益（税后抵月供之后的收益）,8.5%,95626,8068.76,7570.32,2572.92,46482.5,建筑面积（平米）,单价,（元）,总价（元）,一次性预付第一年租金,实际支付,（元）,前,3,年租金收益,10,年内的净租金收益,10,年内总投资回报率,投资回收年限,年租金回报率,税前年租金,（元）,税后月租金（,5%,税率）,年净收益,（元）,前,3,年净收益,（元）,50,2,2500,1128000,84275,479725,7.5%,82754,6678.78,80056.52,240468.75,855000,76%,13,年,后,4,年租金收益,年租金回报率,税前年租金,税后月租金（,5%,税率）,年净收益,后,4,年净收益,8.0%,90000,7045,85500,684000.0,最后,3,年租金收益,年租金回报率,税前年租金,税后月租金（,5%,税率）,年净收益,最后,3,年净收益,8.5%,95625,7570.32,90843.76,262531.25,一次性付款：,13,年内可收回投资,大连软件园企业与,10,万就业者的需求,游艇高端俱乐部,龙头电子商务,产业需求,投资,成功可能性潜在优势群体,分析,：,龙头,电子商务产业,园,开拓思路,项目需求：,希望,通过8-10年的努力，将CSN项目建成一张能支撑日均300亿（年度约10万亿）网络零售额,的物流网络,，让全中国任何一个地区做到24小时内送货必达。,CSN第一期投资额为1000亿人民币。,区,位,需求：,初定国内,8,个城市为中国智能物,流网,的“新型网络枢纽城市”,。,东北地区选址与企业选拔,项目建设：,础,设施主要包括两部分：一是在全国几百个城市通过“自建,+,合作”的方式建设物理层面的,仓储设施,；二是利用物联网、云计算等技术，建立基于这些仓储设施的,数据应用平台,，并共享给,电子商务企业,、,物流公司,、,仓储企业,、,第三方物流服务商,以及,供应链服务商,。,龙头电子商务,产业园,5-50,万平方米（,1-10,亿投资额度）,亿达软件园,亿达冷链,中国电商,中国电商各大集团,以上建议供参考,希望与亿达同行,!2013 YANG,