宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,当阳上城项目商业招商策划沟通案,2011/11/26,本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加,以初步分析研判，同时结合当地市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨,论，期望能通过本方案对贵公司招商执行有所帮助，并根据项目进展确定进,一步合作的事宜。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告体系,项目分析,基础数据,项目四至,项目资源,项目基本评价,招商核心问题,市场理解,城市属性,宏观市场,市场发展特征,城市规划,城市商业板块,竞争分析,板块研究,典型项目研究,产品分布盘点,板块竞争盘点,定位执行,市场占位,整体定位,商家组合建议,招商推广建议,招商执行建议,背景小结,版权归大家房地产顾问有限公司,所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告体系,项目分析,基础数据,项目四至,项目资源,项目基本评价,招商核心问题,市场理解,城市属性,宏观市场,市场发展特征,城市规划,城市商业板块,竞争分析,板块研究,典型项目研究,产品分布盘点,板块竞争盘点,定位执行,市场占位,整体定位,商家组合建议,招商推广建议,招商执行建议,背景小结,版权归大家房地产顾问有限公司,所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,N,项目分析,基础数据,作为拥有1600户超过5000人的传统高端社区，当阳上城集中了当阳市财富阶层；但,8000平方米以上的商业配套，超出了项目本身的配套所需。,成型别墅区，当阳市财富阶层聚集地,总住户超过1600户；,当阳上城总建面约15万方，住户总数约1200户；,商业配套总面积8166平方米。,项目地块分散，形成了一个片区氛围,别墅区,二期由A/B/C/D等四大片区组成形成一个片区，,一期别墅区被河景和二期所包围，氛围浓郁。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司,书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目分析,项目四至,项目位于当阳市坝陵开发区与主城区交汇处，拥有丰富的水景资源，建成后将成为咀河,休闲商业的重要组成部分和河北商业桥头堡。,项目四至为：,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它,任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目分析,基础数据,项目四至,项目资源,项目基本评价,招商核心问题,市场理解,城市属性,宏观市场,市场发展特征,城市规划,城市商业板块,竞争分析,板块研究,典型项目研究,产品分布盘点,板块竞争盘点,定位执行,市场占位,整体定位,商家组合建议,招商推广建议,招商执行建议,背景小结,版权归大家房地产顾问有限公司,所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目基本评述,拥有庞大而独特的消费者资源。开发区、社区、周边等消费者资源数量足以支持项目,的商业体量。；,位于城市核心商业延长线上。西作为子龙路的延长线，车站路除了承载出入当阳城区,的功能外，还将承载子龙路商业的补充功能；,水岸商业核心区的重要组成。香榭水岸将打造当阳市的水岸商业核心区，而与之一桥,相隔的当阳上城，必将成为该商圈的重要组成部分；,地块高差和项目本身设计方面的缺陷，导致其商业业态收到限制较大。由于地块的高,差原因，项目商铺的规划设计极不规则，对于商家的布局，具有较大挑战。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,需要从宏观中观的次序去理解本项目所处的市场，方能更准确的对项目,进行市场占位的判断。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,当,阳,市,市场理解,城市属性,当阳市是湖北省传统经济十强县市之一，其丰富的矿产资源、深厚的文化底蕴和广阔,的商业发展前景受到商家的高度重视。,湖北省-当阳市,地理位置,当阳市位于宜昌市区东部，与,荆门接壤。,交通便捷,当阳市位于焦柳线和汉宜铁路,的节点上，境内拥有汉宜高,速铁路等，是湖北省内向西,挺进的重要通道，也是南北,次动脉线。,经济快速发展,全省经济十强县，有近十万人,参与矿产资源活动，其消费,力非常强大，是全省商业地,产价格（最高价达到90000,元/）最高的地方之一。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,25,5,0,2007年 2008年 2009年 2010年,市场理解,宏观市场,近年来当阳市GDP高速发展，房地产市场处于高速发展时期,是商业地产也进入了开发,建设和运营的黄金期。,当阳市2007-2010年gdp,2010年，当阳市地区生产总值155亿元，同比增,长19.9%，增速在宜昌市各市、区、县中排名第,20,15,10,11.3,16.8,20.6,19.9,gdp,一；自2007年以来全市gdp增速一直保持在11.3%,以上，且增速每年递增，2010年达到19.9%的高速,增长。,目前当阳城区商铺售价高达89000元/，租金更,是达到了250元/月，超过武汉市核心区许多知名,2007年,2008年,2009年,2010年,商业价格水平，使当阳商业地产进入了黄金期。,当阳市2007-2010年gdp增幅,25,20,15,10,11.3,16.8,20.6,19.9,gdp,5,0,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,13,1,2,3,4,5,6,7,市场理解,市场发展特征,GDP在全省排名靠前，较小的人口基数所产生的高消费力，为商业地产进入高速发,展阶段奠定了市场基础，消费者需求也由生存需求为主向改善生活条件需求转化,受到人口总量小，城市化率,较高的影响，当阳市2010年,人均GDP达到22000元，排,名全市第一。市场整体购买,力较强，购房客群相对集中，,商业发展属于快速发展阶段，,消费者需求旺盛，市场易于,培养。,排名,8,9,10,城市,仙桃市,潜江市,天门市,大冶市,汉川市,钟祥市,枣阳市,宜都市,枝江市,当阳市,gdp（亿元）,233,211,187,169,165,165,164,162,157,155,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,市场理解,城市发展,三国文化的影响力和品牌商家巨头的进驻表明：当阳商业和商业地产进入了大发展的,黄金期，其发展前景非常广阔，为社区商业的开发经营创造了契机。,三国文化令当阳闻名于世。当阳市,因三国文化而闻名于世，三国时期,蜀国的主要人物关羽、赵云以及刘,备的夫人等在当阳演绎了许多生死,故事，令后人敬仰。,经济重镇商家必争。目前当阳市进,驻的知名商家包括工贸家电、国美,电器、银兴影院等。,交通优势发挥了当阳的资源价值。,当阳本地的支柱产业包括陶瓷、矿,业、化工等都得益于交通优势。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅,自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,市场理解,城市房地产板块,从商业网点分布情况看，当阳市商业市场主要分为4大板块。,南正街商圈（老商圈）,城市核心商圈，业态丰富，商家必,争，售价和租价都比较高。,汽车站商圈（市场类商圈）,滨河休闲商,圈,包括家居市场和农贸市场等，属于,商业价值空间有限的商圈。,体育商圈（盛泰商圈）,以盛泰华庭为核心的商圈，其进驻,了较多知名的电器和电脑商家，是,青年汇聚的商圈。,滨河休闲商圈（水岸-上城商圈）,拥有丰富的水景资源，是城市核心,商圈的延长线，是当阳市最有发展,前景的商圈。,南正街商,圈,汽车站商,圈,16,体育商圈,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,市场理解,总结,1/,经济发展较快，城市建设步伐加快，商业经营市场总,体处于高速发展期，客户向享受型需求提升；,宏观经济及,商业市场总,结,2/,城市向南、向北发展，但老城区永远是最核心位臵，,其现有价值和未来将之都是最大的；,3/,市场整体去化速度较慢，2011年商业整体价格上涨较,大，目前市场供大于求；,4/,未来,潜在供应量较大，市场开始进入大商角逐时,代，未来竞争会更加激烈。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任,何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告体系,项目分析,基础数据,项目四至,项目资源,项目基本评价,招商核心问题,市场理解,城市属性,宏观市场,市场发展特征,城市规划,城市商业板块,竞争分析,板块研究,典型项目研究,产品分布盘点,板块竞争盘点,定位执行,市场占位,整体定位,商家组合建议,招商推广建议,招商执行建议,背景小结,版权归大家房地产顾问有限公司,所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,在对市场有整体的理解之后，以微观的方法对区域房商业市场进行分析，成,为项目研判的重要依据。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,竞争分析,板块研究,考虑当阳城市商业的相对集中，竞争分析主要,集中在城区以板块分析上。,以板块和代表项目结合的形式找出板块的竞争,特征和价值点。,南正街板块:,代表项目：步行街、万象城,车站板块:,代表项目：金中环,体育馆板块:,代表项目：盛泰华庭,滨河板块:,代表项目：坝陵之星,版权归大家房地产顾问有限公,司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,规模,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,南正街板块,当阳市城市的核心，由子龙路和长坂坡路两条城市主要道路组成，集,中了当阳市最主要的商业业态和知名商家。,典型项目,依托,资源,产品,形式,是当阳市的传统商圈，形,成了当阳市的消费习惯，,商家和消费者集中地。,步行街、临街底商和大型,购物中心。,万象城,消费者,特征,价格,平台,主要以城区消费者为主，全,市消费者以及外来消费者主,要集中地。,销售价格在40000-90000元/,，租赁价格为200-250元/,月,步行街,规划总建筑面积2万,总建筑面积在约6万左右,产品形式,均价,户型面积,销售状况,产品特色,小高层住宅+商铺,约70000元/,30-100,较差,临主干道,多层住宅+商铺,约40000元/,40-120,较好，目前去化过半,传统商业街,投资客为主 投资自营各占一半,车站,板块,客户特征,22,是城市发展的基础动力区域之一，将来该区域将承担城市的基础物资,供应和对外交流两大功能。,依托,资源,产品,形式,长途汽车站和南环路,街铺、街区,客户,特征,价格,平台,乡镇客户和旅行客户,销售价格在20000元/；,租赁价格在80元/,典型楼盘,规模,产品形式,均价,户型面积,销售状况,产品特色,金中环,14000,街铺,销售20000元/，租赁80元/,401000,较差,不明显,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,投资客和自营客,客户特征,体育馆,板块,当阳二桥所在地和体育馆所在地，与本项目存在一定的分流效应。,依托,资源,产品,形式,体育馆、开发区客户资源,街铺,客户,特征,价格,平台,年轻人,22000元/，租金60元/,典型楼盘,规模,产品形式,均价,户型面积,销售状况,产品特色,盛泰华庭,6万方,街铺、公寓、办公楼,4000-22000元/,603000,较好,水景,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,投资为主,滨河,板块,客户特征,城市核心商圈延伸区，水景资源独享，扼守开发区客源,依托,资源,产品,形式,咀河水景资源、开发区消,费者资源,街铺,客户,特征,价格,平台,投资购买、休闲型消费和生活,型消费,16000元/，租金在20-30,元/。,典型楼盘,规模,产品形式,均价,户型面积,销售状况,产品特色,坝陵之星,9间商铺,街铺,16000元/，租价未定,80左右,完毕,临街商铺,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,投资型为主,项目分析,基础数据,项目四至,项目资源,项目基本评价,招商核心问题,市场理解,城市属性,宏观市场,市场发展特征,城市规划,城市商业板块,竞争分析,板块研究,典型项目研究,产品分布盘点,板块竞争盘点,定位执行,市场占位,整体定位,商家组合建议,招商推广建议,招商执行建议,背景小结,版权归大家房地产顾问有限公司,所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,有针对性和重点的分析和借鉴是项目自身发展定位的重要参考，而项目成功,与否，则取决于多重要素，如项目戓略定位、客群需求的把握以及在此基础,上产品规划的科学和合理性，多重合力方能取胜。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,市场占位,从定位（,Positioning),到,占位,（Placeholder）,在严峻市场形势和激烈,竞争态势下，我们选择,占位策略取代定位模,式这样更积极、更,主动,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部,分或全部内容。,项目研判,市场占位,占位：占什么？,以更主动的方式，实现当阳上城的商业市场占位，需从如下四个方面着手：,占概念商业概念策划,占资源水景资源，客户资源，消费者资源,占标准通过目标客群的消费形式的榜样形成当阳上层的生活标准,占通路价值营销体系，桥头堡效应,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,市场占位,以通路为手段，以本地化为基础，以资源为导向，,以概念创造价值，即可导出当阳上城的市场占位：,城北商业桥头堡,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书,面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,整体定位,当阳上城的商业如何才能实现占位目标？,当阳上城的商业要实现以上占位目标，必须做到“立足本地、挖掘潜力、利,用资源、巧妙借势”才有可能实现市场占位目标，从而在当阳激烈的商业地产竞,争中，获得应有的市场声誉和运作收益。,立足本地：当阳上城商业的开发建设和招商运营的立足点都必须是本地化的，即咀河以北,地区开发区内二桥以西地区内，该区域内人口数量众多、消费力强，只要能够做到“引得,来、留得住”，上城的商业经营必将大放异彩。,挖掘潜力：从别墅区、政府机构和开发区企业等方面挖潜力，读懂区域内有钱人的生活和,消费需求，量身定制，让他们在家门口实现其生活理想。,巧妙借势：香榭水岸的休闲商业将吸引当阳市域范围内的高端休闲消费者，本案通过对高,端人群的解读和引导，既可以有效借势水岸休闲商业区的区域商业大势而获得成功。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,整体定位,立足本地,挖掘潜力,当阳首席主题社区商业中心,立足本地：为本社区服务,为本地社区服务。,挖掘潜力：通过解读本社,区和有效区域内富裕阶层,的生活方式与精神诉求，,创造合适的业态来满足并,引导城市的上层生活方式,以期获得商业开发与经营,的成功。,操作关键,寻找一个切入点,版权归大家房地产顾问,有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,商家组合是我们寻找项目操作的切入点,通过商家组合，将我们对目标消费群体的解读落到实处，尽可能从家庭的角度。虽,然女人在家庭中的地位已经可以领到男人，但是男人依旧是生活的中心：,照顾好男主人吧，也别忘记了女主人的心情。,如何照顾好男主人？从男人的基本爱好着手烟、酒、吹牛,烟：一支好烟可以体现一个男人的成功程度，因此，可以考虑雪茄吧；,酒：男人的品位在其饮用的酒中飘向周围，故一个洋酒庄必不可少；,吹牛：男人的精神支柱在于吹牛，而女人欣赏男人的也从其吹牛中开始，所以必须有个,吹牛的场所清吧,如何关注女主人的心情？女人最大的期望就是和男人分享一切。在男人的基本爱好中，,洋酒和吹牛是女主人可以随时分享而不至于失去淑女形象的事物。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,通过男女主人共同的高雅爱好，为商业街的,经营立势是上城商业成功的关键所在！,从对当阳富裕阶层的访谈得知，现阶段洋酒已经成为富裕阶层共同而高雅的爱好，,这已是共识所在。,这种共识，就是上城商业成功的立势点之所在，也是成功的关键所在。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,以洋酒立势的组合特色赢得高端消费者,以主打红酒消费为鲜明特色的商业是商业街的亮点，商业街须作为一个整体来规划,、使用、经营。,按照“统一规划、品牌高端、品质高端”的原则制定明确的规划，所有的业态都是,为了打造法兰西风情红酒商业街而服务。,尽快完善现场包装、引入商业配套、繁荣商业氛围、为销售提供支撑。,对商业街现场进行包装，整体设计、规划为法式风格，将商业打造为充满异国情调的风,情街，以体验式营销方式繁荣现场人气，创造商业氛围，为项目的整体营销提供支持。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,A区商家组合方面，以银行、电讯、超市、电玩网吧、红酒吧、,高级礼品等为主要目标商家。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用,、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,A区车站路一层商家组合为银行、电信等。,本区域商家总数在35家，以银,行电信为先导，其他为补充商家。,银行类目标商家：,工商银行、中国银行、农业银行,农村商业银行等,电信类目标商家：,中国移动、中国联通、中国电信,招商工作计划：,通过项目合作银行等机构与相关,商家进行接洽，了解其真实需求,然后量身设定政策。,版权归大家房地产顾问有限公司,所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,A区车站路负一层采取整租方式，目标商家为超市类、休闲娱,乐类、网吧电玩城类等。,本区域的招商商家优先等级为超,市休闲娱乐网吧电玩城。,超市类目标商家：,雅斯超市、好又多超市、丽红超,市、北冰洋超市等小型超市,休闲娱乐类目标商家：,家富富侨等以及网吧电玩等,招商工作计划：,通过合作方的资源直接引导商家,到现场考察，然后在众多商家中,选择最合适的商家。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个,人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,A区园林景观路A区，以红酒吧、酒庄和西餐厅等为主。,本区域商家以围绕洋酒的主题，,可以分别设置酒吧、酒庄和西餐,厅等。,目标商家圈定：,通过招商人员在当阳市区进行扫,街，摸清楚现有红酒庄和酒吧的,需求状况等来确定招商计划,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中,的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,A区园林景观路B区，以礼品和社区服务类等为主。,本区域商家以礼品和社区服务的,主题，可以分别设置礼品区和服,务区等。,目标商家圈定：,礼品类商家包括茅台酒代理等名,烟名酒和高级补品等；服务类以,皇冠蛋糕、华美西饼等为主要目,园林景观路B区,标。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,商家组合建议,商家示意图,版权归大家房地产顾问有限公司所有，,未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,风情商业街,项目研判,商家组合建议,休闲购物的自由感觉这条街有浪漫的味道,经营体量较大，格调优雅富有特色的酒吧戒咖啡吧，同,露天景观及桌椅，给顾客一个休憩与交流的第三空间。,咖啡，我蛮喜欢的。,速溶咖啡，我拒绝饮用。,我只喜欢喝自己煮的咖啡。,戒许我小资吧，无所谓了，总之那是我放松的一种生活方式,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内,容。,商业价值提升建议,将商业街的招商品牌以广告位戒预留广告位的形式,形成端口建筑，增加视觉商业性，醒目、有特点,入口导示牌,商铺的庖面陈列风格,街边小品,灯光的处理,灯箱及招牌设计风格,户外灯箱广告增强商业氛围，射灯的应用凸显商,夜,魅力,统一的招牌、导示牌及门头,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,用指示牌作为商业街端口设计用指示牌作为商业街端口设计,项目研判,招商推广建议,占据产业链中最令人敬仰的高度,本项目所在商圈以休闲娱乐产业为主，但是该产业很难打动一般消费者，而项目所,在地拥有众多高端消费者。因此,本项目的推广首先必须打动消费者的心，然后才有上将乘虚而入。,主题商业产业链的构成包括：,商家组合的高度和媒体通道的占有度,商家组合前面已经给出了建议,将以下对媒体通道做简要提示。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机,构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报纸,电视,DM,短信 目标性强，但档次不高,项目研判,招商推广建议,全面的媒体通道组合提示,媒体,户外高炮,车体,路旗,分众,网络,杂志,电台,点评,权威性强，可信度高。信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客,户进行理性诉求。,形象生动，感染力强，受众范围广，市场反应快，深入家庭,冲击力强劲，覆盖面广泛，适用于建立形象,繁华路段的流动广告，有冲击力,渲染现场热烈气氛，调动情绪,覆盖目标客户生活轨迹,易于浏览查阅，专业人士首选,权威性强，可反复阅读,覆盖开车一族，适于增强印象,目标客户清晰，但流失率高,版权归大家房地产顾问有限公司,所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,招商执行建议,招商与销售初步排期,招商及蓄筹期,招商/销售期,装修进场/开街,1月,2月,五一节，开盘销售,10月,本项目的招商执行和销售分为三个阶段：,第一阶段：招商及销售的积客期，本阶段需完成现场包装和对外炒作，大致需要一个月时间,第二阶段：招商/销售实施期，本阶段的招商工作大概需要三个月时间，而销售则将延续到开,街才能完成,装修进场/开街：一般装修需要3个月左右时间。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,招商执行建议,招商团队组建,本项目招商必须组建专门的团队才能保证其预期目标的达成。我们建议：,招商总监由罗总或者王总直接担任；,指定专人担任招商策划、招商经理和平面广告，保证找执行到位,招商专员45人，其中大商家2人，普通商家23人。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,招商执行建议,一、招商及认筹期,目的：通过营销渗透，吸引主力店入场，带动商业氛围，同时吸收前期意向客,户下筹。,销售手段：1、租户按每平米均价32元的价格出租，租期三年起，租金三年内,不变。,2、对于经营户，下筹采用20000抵50000，延期开盘每月优惠10000,元的手段蓄筹。按认筹编号顺序确定认购顺序。,营销攻势：商业投资论坛（商业投资铁律）,发展商配合：商业街两侧园林维护，商业街休闲椅的放臵，商业街包装的完成,媒体通路：户外广告、媒体广告、DM及短信,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,招商执行建议,二、招商及进场装修,目的：为商业街的开售提前预势氛围，商家入驻增强购买者信心。,销售手段：1、租金政策不变，但是成交周期须缩短，逼定力度加大。,2、对于经营户，购买可以享受比投资多1%的优惠,营销攻势：主力商家入场仪式,发展商配合：商业街两侧园林维护,配合商户进行装修,媒体通路：户外广告、媒体广告、DM及短信,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,招商执行建议,三、开业,目的：以开街的氛围推动开售的效果,销售手段：1、商业街整体开街,2、对优质商铺进行拍卖开盘，提升项目价格预期,营销攻势：商业街整体开街,发展商配合：商业街两侧园林维护，商业街氛围的营造,媒体通路：户外广告、媒体广告、DM及短信，现场活动,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研判,招商执行建议,四、预期目标,推售预期：,除去招商引入的商家占用店铺剩余约5000 m,2,。在发展商相关的工程、展示、宣,传工作得到配合前提下，其余商铺预计解筹率达到50，力争在年前达到,70,销,售率。,按照均价1,8000元/m,2,的售价，实现回笼,60000000,元。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，,未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,THANKS,END,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,