珠海金鼎时尚潮流坊商业策划初步方案(39p).ppt

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规划利好,广珠轻轨,广珠西线,24,小时通关,横琴新区开发,广州市富尚商业投资管理公司,珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体,由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异,主要客群类型,主要消费场所及特征,珠海本地客群,中高端消费客群,主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力,年轻时尚消费客群,主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以,18-35,岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高,区域型就近消费客群,以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表,澳门客群,主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费,游客,相对集中在拱北口岸一带,珠海商业群体划分及特征,珠海主要商圈分布情况,：,目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场,（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,本案,广州市富尚商业投资管理公司,珠海六大商圈基本情况,商圈名称,商圈级别,辐射范围,档次,拱北商圈,市级商圈,珠海、澳门、游客,中档大众化、中档偏低,吉大商圈,市级商圈,珠海,中高档、高档,老香洲商圈,区域级商圈,老香洲,中档大众化,新香洲商圈,区域级商圈,新香洲,中档大众化、中低档,前山商圈,区域级商圈,前山,中档大众化,南屏商圈,新兴区域级商圈,珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分,广州市富尚商业投资管理公司,珠海商业地产概论3,临街小面积铺是目前销售最为理想的商业物业,临街商铺租售情况持续向好,底层商铺的招商速度较快,底层商铺的招商速度大大快于二层、三层商铺的招商进度。二层、三层的商铺招商率普遍偏低，出现大量空置率，甚至有滞销的情况。,商铺的价格是层层递减,一般来说二层商铺价格相当于一层价格的,60%,左右，三层价格相当于二层价格的,60%,，三层以上的商铺从收益上来看，甚至已经低于同楼层住宅的水平。,小面积商业更受置业者关注,就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看，大部分难以消化的铺位均在,100,以上，,60,平以下的商铺为市场的供求主力。,广州市富尚商业投资管理公司,珠海商业地产概论4,商业地产的开发及经营水平较低,商业项目开发的专业度不高,大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。,开发商倾向于急于销售商铺,持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱。,商业物业传统营销色彩浓郁,大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。,商业特色定位不明晰,项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。,广州市富尚商业投资管理公司,珠海金鼎地区年轻时尚消费市场 基础良好，发展潜力大,定位焦点,年轻时尚消费的市场机会？,基本判断,本案的机会,广州市富尚商业投资管理公司,时尚潮流元素遍及市区商圈，可借鉴,目前，珠海多个商圈均有以年轻时尚潮流为特色的主题商业区,商圈,商业项目,经营内容,香洲,乐淘城,潮流饰品、服饰精品、代购店,通大时尚百货,时尚潮流服饰精品,吉大,免税商场首层国贸海天城,潮流品牌服饰、休闲运动品牌服饰,朝响国贸城,休闲运动服饰,拱北,口岸购物广场,时尚潮流服饰精品、休闲餐饮,莲花路步行街,潮流服饰、休闲服饰,广州市富尚商业投资管理公司,广州市富尚商业投资管理公司,本案发展思路及规划建议,发展思路 SWOT分析,商业开发,优势,劣势,机会,威胁,位于金鼎成熟商圈，商业氛围浓厚,靠近中山，工厂多，周边交界处唯一成熟商圈。,有一定大学生忠实消费群体。,项目区域认知度差，一直给人以脏乱差感觉,广场前障碍多，商业可视性与展示性受到一定限制,外域交通通达性差，瓶颈现象明显，,港珠澳大桥等重大规划利好将会大幅提高珠海的城市地位和城市发展水平，一定程度惠及金鼎,珠海及金鼎未来商业发展规模和水平均将进一步提高,周边大型商业项目（如几大超市等）对本项目构成一定的竞争威胁,对面品牌商家（如以纯、潮流前线等）入驻给本项目造成一定的主题店招商压力,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路1：立足现实、适度超前,立足现实,不能脱离现实一味追求高档与高品质,适度超前,不能简单重复，必须适度超前，引领区域商业升级,本项目不能重复区域现有商业形态，必须在现有基础上适度升级提高，形成标杆性商业亮点，引领区域商业发展,目前金鼎区域商业形象较差、档次也以中档大众化为主,以服饰和品牌仿冒品为主，夜店、酒店、宾馆在区域算相当密集,客群复杂，包括珠海本地人、商务游客、大中学生客、打工群、以及一些从事特殊服务行业人员,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路2 突破传统、模式创新,突破传统,突破珠海与区域传统商业模式,模式创新,打造全新购物中心模式，提高综合竞争力,本项目需借鉴现代购物中心业态业种组合内容、规划设计及经营管理方法，提升综合竞争力,金鼎区域都以传统百货经营模式为主,商业单体规模相对较小,以零售功能为主，餐饮与休闲娱乐功能比例低,商场经营管理水平相对落后,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路 3 个性挖掘、亮点突出,个性挖掘,靠近中山及海边，个性特征鲜明,亮点突出,充分挖掘项目个性，打造差异化亮点,充分利用项目个性化特征，如客群多样性、窗口标志性、营业时间灵活等，打造项目差异化亮点，体现项目差异化,客群多样性：,包括珠海本地人、大中学生群、打工群等,窗口标志性：,是能起到展示金鼎乃至珠海重要形象窗口（靠中山）,其它个性：,是本区位集中消费点的龙头位置,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路4：功能复合，打造综合性消费场所,未来全部开发，功能需涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、创意五大版块，打造综合性消费场所,各功能版块又分别引入多种业态与品牌商家，实现多元商业元素的有效复合,购物,餐饮,休闲,娱乐,创意,五大功能版块,广州市富尚商业投资管理有限公司,发展思路5：适度超前，打造引领标杆,基础时尚消费：,项目区域基础消费群体仍然为中档大众化年轻时尚客群，因此本项目发展定位必须立足这帮基础年轻时尚消费群体,部分时尚精品消费：,本项目部分精品时尚消费内容能有效引领升级区域现有消费水平与商业形象,基础时尚消费部分精品时尚消费,商业环境杂乱传统,中档偏低,年轻,都市生活现代时尚潮流,广州市富尚商业投资管理有限公司,全层项目定位：目标消费客群,客户定位：以金鼎时尚年轻人（年龄介于,1835,岁之间）为主，兼顾中山工厂群与本地家庭客及商务消费需求,时尚消费型：,珠海与澳门,1835,岁时尚年轻人，消费特性以追求时尚、潮流型消费为主,家庭消费型：,珠海与澳门部分家庭客，追求购物环境舒适、餐饮与休闲娱乐配套完善,工厂及商务消费型：,以内地游客为主，兼顾过境游客，追求特色观光体验和特色商品,成熟消费型：以澳门成熟消费客为主，追求传统餐饮和特色休闲娱乐功能,40%,珠海本地人,商务群,流动人口及学生客,珠海年轻人（,18-35,岁）,珠海部分家庭客,40%,20%,实业中高层,出差、旅游群,年轻人（,18-35,岁）,客群多元，最大程度扩大受众面,客群多元,B,E,C,D,A,金鼎本地人,流动人口,工厂打工群客,工厂商务及游客群,大中学生群,项目定位：业态规划思路,造亮点,聚人气,角位，用LED大屏幕展示商业可视性,及未来升级广场档次从而打造项目亮点,利用主力店、餐饮或者休闲娱乐功能集聚商业人气到2楼,赚租金,利用主入口位置、高租值的品牌、零售店等赚取较高租金收益,强功能,通过引进新商业业态或元素做大做强某些功能，提升项目竞争力,休闲餐饮,特色餐饮,时尚创意家居主题店,2期配套餐饮,1期：时尚主力,1期：特色潮流,美食广场,潮流服饰,护肤彩妆,奥特莱斯,项目定位：业态规划体系,鞋皮专卖场,珠海-金鼎，,“时尚潮流坊”,动感酒吧,游艺中心,休闲/运动,主题餐饮,眼镜/精品,品牌服饰,一五一拾、酷漫居儿童家居体验馆、创意空间、梦幻年华等品牌,如：千足鞋城等品牌,初设,业态,布局图,业态案例参考,广州市富尚商业投资管理有限公司,档次建议：以国内一二线品牌为主的形象店，配合其他中档大众化品牌,品牌建议：歌莉娅、,MANGO,、,Theme,、欧时力、,Five,Plus,、,TOUCH,、,only,、,vero,moda,、哥弟、,AO2,、,ebase,、,princess,、,ochily,功能布局建议：设置在楼梯明显处，最高租值的位置，也是展示性最好的区域，用于提高整体形象档次,功能搭配：,旁边可,搭配小型便利休闲餐饮，如咖啡店、甜品店、水果捞、珍珠奶茶、果汁店等,时尚服饰精品,优雅服饰,档次建议：中档大众化品牌,业种建议：,白领服饰、少女服饰、饰品等,品牌建议：,JNBY,、,move,up,、,BC,uoga,、百丝、,elle TITI,、,maxenie,、麦考林,功能搭配：,搭配小型便利休闲餐饮，如咖啡店、甜品店、水果捞、珍珠奶茶、果汁店等,潮流服饰,档次建议：中档大众化时尚品牌,业种建议：,服饰、皮具、手表、饰品及配件等,品牌举例：,服饰穿戴类：,2%,、,tough,、,mastermind,、,banana baby,、,Levi,s,潮流手表、饰品及配件：,时间廊、,PUCCA,、,ZIPPO,潮流皮具：,米奇、,MAKU,功能搭配：,搭配小型便利休闲餐饮，如咖啡店、甜品店、水果捞、珍珠奶茶、果汁店等,运动服饰,业种建议：,包括运动服装、运动饰品、运动器材等,品牌建议：,涵盖国内外知名运动品牌，如耐克、阿迪达斯、,Kappa,、李宁、,361,等,商户组合：,以耐克、阿迪达斯、李宁等品牌为龙头，带动其它品牌进驻,环球食通天-美食广场,规模建议：约5001000,经营模式：,由不同特色的时尚餐饮商户组成，每个商户面积约,30-,80,，汇聚多家不同特色的餐饮商家，设置公共堂食区，营造人流畅旺的效果,类型建议：涵盖各国时尚特色餐饮,日本料理,韩国烧烤,意大利,Pizza,台湾火锅,精品川菜,精品湘菜,东南亚美食,澳门豆捞,东北菜,时尚自助餐厅,规模建议：300,500,档次：中高档,经营方式,自助餐是一种现代都会年轻人最喜欢的餐饮方式之一，因为可省略许多点菜的麻烦，还有配菜的心思礼让的虚套，更重要的是,合算,，出一个价钱，在最短时间和有限空间可尝尽各式美食,大型时尚主题餐厅,规模建议：300500,档次：中高档,经营方式,主题餐厅是通过一个或多个主题为吸引标志的饮食场所，希望人们身临其中的时候，经过观察和联想，进入期望的主题情境,作为主题餐厅，应该运用各种手段来凸显所表现的主题，建筑设计与内部装饰这方面是其中的重要组成部分,品牌建议：小肥羊火锅餐厅,大型室内游乐中心,规模建议：约5,00,8,00,档次建议：,中档大众化,品牌建议：,有较强经营实力的连锁品牌商家,功能说明：,满足家庭与年轻人的娱乐需求,大型室内游乐中心,大型室内游乐中心,动感酒吧,规模建议：,约500,800,目标客群：,潮流时尚的泡吧一族，包括本地有一定消费力的年轻人,档次建议：,中档偏高，以,disco,酒吧为定位，建议延长营业时间，可打造不夜城,金鼎金角,、财富旺角购物美食、休闲娱乐于一体的SHOPPING MALL。,副广告语：,金鼎的时尚潮流SHOPPING MALL，珠海又一聚宝盆,天时、地利、人和，占尽商机,商业、文化、社区，无限活力,抢占商业地王物业，稳获无尽投资回报！,好彩头：鸿运从此开始,十万消费人流，十足投资保障,投资小铺位，成就大富翁,珠海-金鼎商业旗舰，金鼎铺王之王,四面临街、八方聚宝,买一个好商铺，俾你一生的好、好、好、好,项目推广广告语参考：,广州市富尚商业投资管理有限公司,广州市富尚商业投资管理有限公司,期待携手，共创价值富尚策划，必属佳品,广州市富尚商业投资管理有限公司-WWW.MALL-888.COM,THANK YOU,赢商网,-,运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：,