社会保障房制度的现状与问题.doc
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1、 3、我国保障性住房发展现状及问题 保障性住房发展缓慢,销售量占普通住宅的比重逐年下降 1998年我国确立了新的住房体系,共分为三类:廉租住房、经济适用住房、普通商品住房。2004年之后,我国房地产市场发展迅速,商品住宅销售面积逐年提高,但是经济适用房的销售面积增长缓慢,占普通商品住房销售面积的比重逐年下降。2000年,我国经适房销售面积3760万平方米,占普通住宅销售面积的23%(普通住宅销售面积16570万平方米)。而2009年,我国经济适用房销售面积3012万平方米,占普通住宅销售面积的4%(普通住宅销售面积85294万平方米)。图:1998-2009年我国经济适用房销售量数据来源:CR
2、EIS中指数据 保障性住房资金投入规模不断加大,但其占住宅投资比重明显下降 1998年以来,随着保障性住房体系在我国逐步确立,国家不断加大对保障性住房的投资建设力度,特别是2007年国务院出台国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,经济适用住房投资额不断增长,年增长率保持在15%以上。但是与其他住宅项目投资额相比,政府对其资金投入力度明显不足,自1998年到2009年,经济适用住房投资额占住宅投资总额的比重从13.0%降至4.4%。图:1998-2009年我国住宅及经济适用房投资额数据来源:CREIS中指数据 表:1998-2009年我国住宅投资额及其增长率数据来源:CREIS中指数据
3、 安居工程进展缓慢,项目施工赶不上投资增长速度2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元,2009年保障性住房支出达到550.56亿元,2010年又安排住房保障支出992.58亿元。但是投资额不断增长的同时,新开工面积及竣工套数增长却相对缓慢。2007年以来,我国经济适用住房新开工面积及竣工套数年增长率基本保持在15%以下,新开工面积2009年出现负增长。表:1998-2009年我国经济适用住房建设情况数据来源:CREIS中指数据 图:1999-2009年我国经济适用房投资额及新开工面积增长率数据来源:CREIS中指数据 保障性住房用地供应严重不足,供应结构不尽合理 供给严重不足是
4、我国保障性住房最大的现实问题。各省市地区均把商品住房用地作为主要的供给对象,而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足,完成率则均较低,保障性住房项目的建设情况也就可想而知。表:各个城市保障性住房用地完成率数据来源:CREIS中指数据 数据说明:本完成率数据是根据国土资源部及各地国土资源局正式公布的供地计划和实际供应的经济适用房用地、廉租房用地及部分中地价位中小套型(划拨出让)整理而来,仅供参考,后期或做调整。分析内容以此数据为前提。 仅从2010年的全国住房用地供应计划来看,廉租房用地计划供应总量占供地计划总量的4%,经济适用房用地占比为9%,20%为棚改房用地,商品住房用地(包括中小套型)
5、却占据了整个供地计划的67%。对于解决大中城市中低收入者居住问题意义重大的廉租住房只有4%的份额,加上经济适用房用地,保障性住房用地总量也不过占计划供地总量的13%。在新政波澜壮阔的2010年的供地计划尚且如此,以往年度的供地结构自然不言而喻。 公共租赁房严重缺失,难以实现应保尽保 目前我国保障性住房提供的对象主要是拥有本地户籍的中低收入者,而非本地常住人口中的中低收入者,这个问题在北京、上海、广州、深圳等大城市尤其突出。这与我国的户籍管理制度一脉相承,有其特定的社会历史根源,但是却也成为了增加社会不公平的因素之一,不利于社会公平、稳定和经济长远健康发展。二、我国保障性住房发展缓慢原因分析 1
6、、政府因素 过度追求经济的高增长率,忽视保障性住房建设 在以经济建设为中心的核心理论指导下,GDP的高速增长成为政绩考核最重要的指标。带动了50余个相关行业发展的房地产行业在我国经济发展中扮演着重要角色。受全球金融危机的影响,我国GDP增速由2007年的13%下降至2008年的9%。在此背景下,为了完成保八目标,中央政府出台了一系列经济刺激计划,其中包括为房地产行业松绑等。在天量投资、银根放松、购买优惠的前提下,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,同比增长42.1%,商品房销售额43995亿元,同比增长75.5%,均创下历史新高,而经济适用房建设各项指标均在2009年创下四年来的最
7、低点。2009年经济适用房年度完成投资额增速、施工面积增速和新开工面积增速分别为17%、3%和-5%,远低于2006年的34%、16%和25%。显然,在追求经济利益增长的前提下,保障性住房这种不能带来直接经济利益的投资显然不被政府所接受。 2、制度因素 保障性住房体系建立缺乏法律保障,保障性住房用地供应计划难以完成成为常态 我国虽然有一系列关于保障性住房的相关政策,但是却没有专门或相关法律对于保障性住房用地的供给、项目的审批、项目建设和销售标准等等问题予以明确的规范,这就为政府在保障性住房问题上的严重缺位和寻租行为提供了理由。 特别是在保障性住房用地供应上缺乏最基本的法律保障,从而导致计划是计
8、划,供应是供应,保障性住房用地完成率偏低成为常态。我们认为,加强保障性住房的法律建设是保障我国住房保障体系健康发展的前提。 3、财政因素 土地出让金是补充地方财政的重要来源,地方政府缺乏供应保障性住房用地的动力 不合理的财税体系使得地方政府每年都面临巨大的财政缺口,而不纳入财政范围的土地出让金自然成为各级地方政府的救命稻草。表:地方政府土地财政的依赖程度数据来源:CREIS中指数据 不难看出,土地出让金可以在很大程度上弥补地方政府的财政赤字。2007年,地方政府财政赤字14766.67亿元,当年土地出让金收入12000亿元,土地出让金占地方政府财政赤字的比例高达81%。保障性住房用地大多是采取
9、划拨和协议的出让方式,难以或较少产生政府收益,在财政本就紧张的前提下,地方政府对于不能带来直接经济效益的投资行为自然缺乏动力,甚至十分抵制,这也就是各级地方政府在保障性住房问题上严重缺位的原因所在。三、国内外保障性住房模式的成功经验 1、新加坡保障性住房制度 层次分明、全面覆盖式的保障性住房政策 作为一个高人口密度的城市型国家,新加坡一直将为本国居民提供合理的住房并保持住房价格的基本稳定作为一项基本国策。最为典型的政策,当属居者有其屋计划,按收入水平将居民区分为不同的收入阶层,并为其提供相应的购房政策。具体来说,即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共组屋,也可以购买,购屋首付款仅为房价款总
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