铜仁宏观市场分析报告.pptx

<p>Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,贵州铜仁宏观市场分析汇报,投资发展部,第1页,一、城市概况,铜仁市位于贵州高原东部，武陵山区腹地，东邻湖南，北接重庆，是连接中原地域与西南边陲纽带，享受“黔东门户”之美誉。,全市户籍人口,426,万人，其中：非农业人口,52,万人，农业人口,374,万人。常驻人口,309,万人。,少数民族人口占比,68.47%,。,政治、经济、文化中心碧江区,36,万人。,中国中小城市发展汇报（,）：中国中小城市绿色发展之路,城市划分标准为：,市区常住人口,50,万以下为小城市,，,50,万,100,万为中等城市，,100,万,300,万为大城市，,300,万,1000,万为特大城市，,1000,万以上为巨大型城市。,铜仁全市,427,万人，中心城区人口,36,万，属于小型城市，未来城市将向中型城市过渡发展。,第2页,二、行政区划,下辖,2,区（碧江区、万山区）,8,县（江口、石阡、思南、德江、玉屏、印江、松桃、沿河）,1,个省级开发区，共有,169,个乡（镇、办事处）。,国土面积,1.8,万平方公里,碧江区,1514,平方公里。建成区,30,平方公里。,铜仁市下辖两区八县，全市面积较大，但碧江区面积较小。,第3页,三、区位交通,铁路：湘黔铁路、株六铁路、渝怀铁路,航空：铜仁梵净山机场（先后开通贵阳、长沙、重庆、广州、上海、北京航线，现已并入首都机场集团,),公路：杭瑞、铜玉高速公路,从经济区位划分，铜仁属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部。当前没有直接从铜仁到贵阳火车，可乘火车到玉屏再转客车至贵阳，约,6,小时到省城贵阳，铜仁到重庆约,17,小时车程。,第4页,四、人文自然资源,铜仁旅游资源丰富,境内山青水秀，有,2,个国家级自然保护区，,3,个国家级风景名胜区，,8,个省级风景名胜区，,21,处文物古迹，,69,处红色旅游景点。,铜仁市,人文地理资源丰富，旅游业成为拉动经济主要引擎。,第5页,铜仁大峡谷,梵净山,九龙洞风景区,第6页,（,1,）国内生产总值,铜仁市实现生产总值447亿元，比上年增加15.3%。,贵州省各地GDP排名,宏观经济增加,房地产业发展情况,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,高速发展,铜仁市国民生产总值靠后，但经济发展速度较快，城市经济发展潜力较大，房地产发展空间较大。,五、社会经济发展情况,第7页,（,2,）人均,GDP,发展阶段,开启阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均,GDP,（美元）,8003000,30004000,40008000,8000以上,需求特征,生存需求,生存、改进需求兼有,改进需求为主,改进需求为主,发展特征,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,迟缓发展,综合发展型,地市,人均,GDP,（美元）,贵阳,6255,遵义,3489,六盘水,4121,黔南,2609,黔西南,2600,安顺,2428,铜仁,2288,黔东南,2168,毕节,2123,贵州各地人均,GDP,铜仁市人均,GDP,14379,元，净增,2796,元，同比增加,15.4%,，折合,2288,美元。,与贵州各市相比，铜仁市人均,GDP,较低，房地产市场处于开启阶段。,第8页,三次产业结构由上年：,28.93,：,27.93,：,43.14,变为,27.92:28.56:43.52,，第一产业占经济总量比重继续下降，第二、三产业占经济总量比重继续上升，第二、三产业占经济总量份额达,72.08%,。,支柱产业一烟草业,;,农副产品加工业,;,畜牧业,;,经济林木,;,冶金工业,;,旅游业。,（,3,）产业结构,铜仁市产业结构深入优化，二产所占比重历史性超出一产。旅游业为支柱产业。,铜仁市三产比重,第9页,（,4,）居民生活水平,恩格尔系数,59%,以上,50-59%,40-50%,30-40%,低于,30%,贫困,温饱,小康,富裕,最富裕,铜仁市（碧江区）居民生活水平分析,年份,人均可配收入（元）,增幅,恩格尔系数,15911,14.9%,35.4%,恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额比重。,国际上经常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平状况。,国际上通用恩格尔系数对于中国适用性存在着差异，但含有一定参考价值。依据以上标准判断，铜仁市（碧江区）居民生活水平提速加紧，消费能力也在逐步提升。,第10页,小结：,1.,铜仁市经济稳定快速增加，整体增速,15%,左右，为城市建设和房地产发展奠定坚实基础。,2.,人均,GDP,不足,3000,美元，房地产市场尚处于开启阶段。,3.,旅游业成为铜仁市主要支柱产业。,4.,居民可支配收入高速增加，显示铜仁市居民收入渠道多元化，城市居民生活较为富裕。,第11页,六、城市发展规划,中心城区,“两大片区和二个组团”,锦江老城片区：由老城分区和谢桥分区组成，是城市关键区域。突出商业金融、居住、旅游服务、文化娱乐，基础教育等功效。,规划人口,30,万。,川硐,-,谭木桥新城片区：由川硐分区和谭木桥分区组成。其中川硐突出教育科研、文化体育、对外交通、商业服务、居住等功效；谭木桥突出行政办公、商业金融、旅游服务、商贸，文化娱乐、基础教育、居住等城市综合服务功效，并在茅坪、老塘一带形成新城市中心。,规划人家,50,万。,大兴工业组团：由尖岩农场、后林农场工业园和地落王工业园组成，是城市就业岗位区。,灯塔仓储物流及加工业组团：由万家庄和中木林组成，是城市就业岗位区。,第12页,现实状况图,规划图,发展方向：铜仁东西为峡谷、山峦地貌，限制了其只能向南北发展。,到，规划中心城区人口到达50万人，建设用地总规模到达4850公顷（含过境交通等用地），人均建设用地到达97平方米。,第13页,城镇化率到达70%，2030年到达85%。,人口增加率控制在6。城镇人口53万，2030年85万人。,第14页,七、土地市场,即使铜仁是个不缺山水城市，不过老城中心土地可发基本完成，未来土地供给主要集中在谢桥与川硐片区。,第15页,地块位置,土地用途,土地面积（万）,容积率,成交价格（万元）,土地单价（万元,/,亩）,楼面地价（元,/,）,竞得人,成交时间,出让方式,铜仁市大寨北路,23,号,住宅,0.9768,4,2212.58,151,566,贵州中裕房地产开发有限企业,/8/31,挂牌,铜仁市响塘龙、夜背湾片区控规,XY-B-06,住宅,0.1476,4,334.42,151,566,贵州中裕房地产开发有限企业,/8/31,挂牌,铜仁市快速路沿线檀木桥处,住宅,11.561,2.8,5203,30,161,铜仁中开置业有限企业,/3/15,挂牌,铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规,A-04-05,）,住宅,6.0586,2.6,2727,30,173,铜仁市祺霖房地产开发有限企业,/3/15,挂牌,铜仁市快速路沿线檀木桥（控规,A-04-12,）,住宅,11.56515,2.9,5023,29,150,铜仁中开置业有限企业、铜仁市祺霖房地产开发有限企业,/3/15,挂牌,铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规,A-04-11,）,住宅,9.3856,2.6,4224,30,173,铜仁中开置业有限企业,/3/15,挂牌,铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规,A-06-03,）,住宅,9.2678,2.9,4171,30,155,铜仁中开置业有限企业,/3/15,挂牌,第16页,地块位置,土地用途,土地面积（万）,容积率,成交价格（万元）,土地单价（万元,/,亩）,楼面地价（元,/,）,竞得人,成交时间,出让方式,川硐教育片区综合服务区（控规,A-1,地块）,住宅,10.3411,3.2,10704,69,323,贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限企业,/7/15,挂牌,川硐教育片区综合服务区（控规,A-2,地块）,住宅,11.1382,3.4,10843,65,286,贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限企业,/7/15,挂牌,铜仁市西外环市人事局东侧（控规,XW-E-17,）,住宅,0.7815,6,2750,235,586,铜仁市梵净山房地产开发有限责任企业,/7/31,挂牌,灯塔办事处南侧,商业,3.8262,2.5,3500,61,366,铜仁佳诚置业有限企业,/7/25,挂牌,灯塔大道南侧合心,商业,29.7987,2,18700,42,314,铜仁佳诚置业有限企业,/8/26,挂牌,铜仁市近两年出让土地成交量较少，住宅用地地价差距较大，市政府附近地价,200,万,/,亩以上，楼面价,600,元,/,平米左右。商业用地地价,4060,万,/,亩，楼面价,350,元,/,平米左右。,第17页,快速路沿线檀木桥处，住宅，土地单价,30,万,/,亩，楼面价,150175,元,/,平，,/3/15,大寨北路,23,号，住宅，土地单价,151,万,/,亩，楼面价,566,元,/,平，,/8/31,响塘龙、夜背湾片区，住宅，土地单价,151,万,/,亩，楼面价,566,元,/,平，,/8/31,西外环市人事局东侧，住宅，土地单价,235,万,/,亩，楼面价,586,元,/,平米，,/7/31,第18页,八、房地产市场,铜仁市房地产开发投资额依然保持快速增加，投资热情高涨；尤其是增幅达327%，年达63.08亿元。,铜仁市房地产开发投资从快车道向稳定方向发生细微转变，房地产开发正步入成长时期，随之而来将是市场激烈竞争。,第19页,，铜仁市房屋施工面积218.8万平方米，同比增加1.3%，房屋完工面积80.1万平方米,下降12.6%。,城镇居民居住面积小幅下降。年末城镇居民人均建筑面积27.43平方米，比上年下降了1.8%。,据铜仁市城市总体规划，到 年五年中若每年新增人口约1万人，每人按30计算，每年需新增住房30万，加上旧房拆迁每年2-3万和部分居民换房等原因，全市每年新增住房面积应在3035万左右。,第20页,铜仁城区房地产市场主要分布在五大片区：城北片区、凉水井片区、北门片区、城南片区与谢桥片区。,铜仁市房地产市场板块划分,城北片区：交通生活配套等相当完善，开发较早，区域优势非常好，大量人流车流聚集了相当人气，当前已是铜仁市新型居住区，产品颇具规模，定位档次较高，居住品质很好。,凉水井片区：商务会务聚集地，商业气氛浓厚。片区项目相对较少。,城南片区：含有一定人气和人流，楼盘较集中，产品规模普通，定位档次不高，居住品质差异化不强。,北门片区：成熟居住区，但受城市规划制约土地供给量少，项目分散，定位档次不高，居住品质普通。,谢桥片区：当前人气较欠缺，但发展势头很好，新盘大盘较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造区域，定位档次较高，未来多年前景很好。,第21页,，全县住宅同意预售面积136万平米，铜仁市住宅同意预售面积62万平米，碧江区、万山区住宅同意预售面积74.7万平米。,铜仁市住宅市场供求分析,第22页,，全县住宅预售签约面积129万平米，铜仁市住宅预售签约面积122万平米，碧江区、万山区住宅预售签约面积为5.4万平米。,第23页,新建商品房住宅市场消化率为,95%,，整体而言供需较为平衡。但地域分化现象显著。,碧江区和万山区新建商品房市场消化率为,7.2%,，市场供过于求！去化压力较大！,铜仁市其它各地新建商品房住宅市场消化率为,197%,，商业市场消化率为,230%,，市场供不应求！,第24页,全县住宅均价,2529,元,/,平米，碧江区均价最高，均价,3369,元,/,平米，万山区均价,3205,元,/,平米。,铜仁市新建商品房价格分析,第25页,依据历史数据，从到年，成交户型主要以120平米以内为主。,截止到20九月底数据统计，铜仁市120平米以上商住去化百分比最高，占比50%。,不一样套型新建商品住宅面积分析,第26页,依据数据显示，,3000,元,/,平米去化占比最高（,40.27%,），其次为,30004000,元,/,平米区间。,不一样价位新建商品住宅供求情况分析,第27页,小结：,1.,铜仁市房地产开发投资额依然保持快速增加，投资热情高涨。,2.,当前铜仁市整体而言供需较为平衡，但各地分化现象显著。,碧江区及万山区去化率,7.2%,，竞争激烈，去化压力较大。,其它各地新建商品房住宅市场去化率,197%,，商业市场去化率,230%,，供不应求。,3.,房屋价格低于全省平均水平。与很多一、二线城市相比，铜仁市房价基数一直相对较低，多年来一直低于全省平均水平。,当前整体住宅均价,2529,元,/,平米，碧江区住宅均价,3369,元,/,平米，万山区住宅均价,3205,元,/,平米。,4.,主要缘于铜仁房价近年来基本处于稳中有升理性上涨态势，商品房主要是当地居民购置居住，炒房现象相对较少。,5.120,平米以上商品住宅产品去化最好。,第28页,九、投资提议,铜仁市城市发展潜力较大，房地产市场相对乐观，住宅市场房价上升态势不改。现阶段整体而言铜仁市供需较为平衡，不过中心辖区碧江区与特区万山区去化压力较大，竞争较为激烈。,若考虑在铜仁拿地，提议本公司尽可能避开此两区，另寻蓝海贮备土地。,第29页,铜仁楼市概览,第30页,天都锦绣天地,均价：,3800,元,/,平米,第31页,盛世铭城,均价：,3900,元,/,平米,第32页,金滩,半岛豪苑,均价：,3600,元,/,平米,第33页,公园道,1,号,均价：,4000,元,/,平米,第34页,伊顿小镇,均价：,3500,元,/,平米,第35页,</p>