(2016)物业公司管理办法.doc
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1、齐齐哈尔北方中冶置业有限公司文件齐冶置项20161号关于印发中冶滨江国际城项目物业公司管理办法的通知齐齐哈尔世纪阳光物业管理有限公司: 为了保证入驻业主能够享受高端的品质服务,置业公司本着“诚信社会为本,客户满意为荣”的经营理念,特制定中冶滨江国际城项目物业公司管理办法。本办法自2016年1月1日起执行(2015年12月14日至2016年1月1日期间参照执行),如有疑问,由齐齐哈尔北方中冶置业有限公司进行解释。 二一五年十二月十四日主题词:物业 管理 服务 实施 通知录入:孙永旭 校对:牛二伟 审批:李松平中冶滨江国际城项目物业公司管理办法为了保证世纪阳光物业公司能够社会化、专业化、管家化的进
2、行服务管理,保证为中冶滨江国际城小区业主打造一个安全、舒适、文明、和谐的居住与生活环境,使高品质的物业服务实现保值、增值,特明确物业管理范围及具体管理办法如下: 一、物业管理范围及自我管理(一)房屋管理、维护规划、设计的严肃性,禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。、对房屋定期进行检查、维修,禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。(二)环境管理1、管理和保护小区的环境,制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染,做好美化环境工作。(三)卫生管理1、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁(尤其死角保洁清理)。2、及时清运垃圾,对卫生设施进行清理、保洁,保持住宅
3、区卫生。3、制止楼道及公共部位等乱堆放废品。4、制止楼道乱贴乱画现象,并及时清理。5、制止饲养家禽、家畜行为(经有关部门批准饲养的犬类除外)。(四)景观管理1、对住宅区进行绿化,对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。2、制止破坏住宅区绿化工作行为。3、对小区硬景(假山、雕塑、水系、喷泉、水电等)进行管理维护。4、制止庭院私拆乱改现象。(五)治安管理1、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导,建立住宅安全报警联网。2、建立住宅小区安全、防护档案,设立24小时小区安保巡逻制度。(六)车辆管理1、包括机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)及停车位的管理。2、设车辆看护站,制止车辆乱停乱放
4、,为用户提供服务。(七)配套设施管理1、公共区域消防设施的维护及管理。2、电梯的养护、运行、维护。3、小区内道路、供水、排水设施的维护管理。4、小区公共照明、广播、监控的维护及管理。5、小区地下停车库的自行车停车位的维护及管理。6、小区人车分离车档石及其它隔离物的维护及管理。(八)市场管理对住宅区内的市场进行管理,禁止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。(九)人员配备及着装管理1、人员配备按照小区业主入驻户数进行合理配置。2、物业人员按照相关规定进行培训、统一服装,保证物业良好形象。(十)售后维修服务 售后维修服务严格按照报修程序,对于房管员确认实属施工责任的问题必须进行书面确认,各单位书面
5、确认后严格按照会议所定报修办法实施。(十一)物业公司管理措施 为激励员工的工作热情及敬业精神,物业公司强化自身管理,建立完善的各岗位责任制度,设置物业管理奖罚制度,并切实实施。二、物业管理要求1、物业公司做到二次装修施工全过程监控。针对存在违反房屋管理的情况, 由物业公司依据住宅室内装饰装修管理办法(建设部令 第 110 号)第三十八条规定:“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款”。依据黑龙江省建筑装饰装修管理规定(省政府令第7号)第三十八条规定:“装饰装修人在装饰装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,责令改正,限期恢复原状,达到安全要求;逾期
6、未改正的,对公共空间装饰装修人处五万元以上十万元以下罚款,对家庭装饰装修人处一千元罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任”。依据齐齐哈尔市城市房屋安全管理办法(市政府令第4号)第二十二条规定:“违反本办法第七条之一项规定,危害房屋结构安全的,责令其停止施工,恢复原状,并处500元以上5000元以下罚款”。2、针对环境问题,针对乱贴乱画的现象,一方面物业公司必须采取封闭管理措施,另一方面物业公司采取措施对责任单位进行处理,杜绝上述事情的重复发生。对乱堆乱放的现象,物业公司提前告知,及时处理。3、针对卫生问题,物业公司设立卫生责任制,并进行考核评比,保证住宅楼室内公共部位、室外小区整洁卫生。4、针对景
7、观管理,安排绿化专业人员进行绿化补植、灌溉、施肥等后续维护工作,针对硬景喷泉、天鹅湖做好越冬排水(9月30日完成)及夏季注水投入使用(6月1日开始)。针对一层业主庭院外扩损坏绿化及占用公共绿地的情况,物业公司必须采取强制措施按照相关条例进行处理,杜绝庭院外扩事情的再次发生。5、针对治安管理工作,物业公司成立治安管理队,设立队长,进行职责分工并明确考核,保证电子巡更设施正常投入使用,满足24小时小区治安巡逻全覆盖。6、针对车辆管理,首先通过公示告知车辆管理相关规定,针对人行步道停车的情况,首先告知并登记,对重复发生违停的车辆进行锁车,并承担人行步道损坏的责任。小区业主车辆禁止非停车位道路停放,产
8、生碰损事件由车主自行负责。外来车辆一律进门卫室登记后方可进入小区。物业公司建立自行车管理制度,对自行车进行统一管理,保证地上无自行车停放。7、针对配套设施管理,物业公司按规定配备专职的水暖工程师、机电工程师,保证水电设施、控制室等配套设施正常投入使用。针对道路、给排水井盖、地库、车档、电梯、消防器材、管网、路灯等进行日常维护,保证安全正常使用。8、针对市场管理,禁止商贩等门口摆摊及小区内经营。对小区内业主经营的超市等应严格管理,禁止破坏外墙、绿化等违规事情的发生,对出现的情况物业公司按照相关条例进行限期处理。9、依据目前业主入驻户数,要求物业公司配备物业经理1人,工程经理1人,客服经理1人,保
9、安经理1人,保洁绿化经理1人,人事后勤经理1人,主管会计1人,管理人员共7人。 水暖工程师2人,机电工程师2人,弱电工程师2人,家装管理1人,财务收费出纳1人。办公室内勤1人,房管员6人(每150户配置1个),保洁22人(每1.5万平米配置1人),保安23人(3大门、小区、地库等固定岗及流动岗),绿化员2人。 各专业等共62人。整个物业管理公司共计69人,要求物业全体人员进行上下班指纹采集管理并考核。10、物业公司每年制定物业培训计划,明确培训目的、体系、职能、在职前后及整体工作服务思想。人员要求服装统一规范花,工作行为标准化。11、售后服务措施售后问题处理程序为业主发现问题上报物业公司,物业
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