某区大学城地块可行性研究报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,04 十一月 2026,某区大学城地块可行性研究报告,目录,地块介绍,SWOT分析,市场情况分析,经济分析,总结,附件两地块经济测算,地块介绍区位情况,本次出让的2块地块均位于广州大学城。,地块所在区域,海珠区,番 禺 区,番 禺 区,生物岛,地块介绍区位介绍,出让地块位于大学城的综合发展区内。,地块所在区域,地块介绍区位规划,大学城规划人口为3540万人，其中学生约20万人，教师约2万人，员工人数约5万人。高科技产业从业人口约3万人左右，村镇人口5万人，不可预测人口35万人。,地块所在区域,地块介绍交通规划,地块所在区域,已开通的地铁四号线,预计2013年开通的,地铁七号线,南沙港快速公路,已开通的地铁四号线,大学城南站,未来将是地铁四号线和七号线的交汇站,番禺区,广州城区,规划中与番禺区南村连接的桥梁,番禺区,生物岛,已开通的地铁四号线,大学城南站,已开通的地铁四号线,大学城南站,未来将是地铁四号线和七号线的交汇站,N,地块介绍,地块编号：DS0401,性质：住宅用地,占地：8,821m,2,总建：27,522m,2,地块编号：DS0801,性质：住宅用地,占地：11,875m,2,总建：37,050m,2,2块地合计,占地：20,696m,2,总建：64,572m,2,地块编号：DS1601,2008年10月22日,政府预公告地块,地块编号：DS1102,2008年10月22日,政府预公告地块,地块介绍规划指标,编号,用地面积,（平方米）,容积率,总建面积,（平方米）,公建面积,（平方米）,限高,（米）,户型限制,DS0401,8,821,3.12,27,522,385,(,物业管理处、警务室、居委会、社区服务站),50,无,DS0801,11,875,3.12,37,050,554,(,垃圾收集站、星光老人之家、社区老人之家、物业管理),50,无,竞买时间要求,序号,内容,时间,1,公告,2008年10月24日,2,提交报名申请和,竞买保证金,2008年10月24日,11月13日16:00,报名前须须提交竞买保证金的银行进账单回执的原件，且账款已到账,3,资格确认结果,2008年11月17日,4,提交地块价格报价单,2008年11月17日,12月2日12:00,竞买要求,地块起始价为（地块设有保留价）,DS0401，起始总价为,0.8257亿元，AV3000元/m,2,DS0801，起始总价为,1.1115亿元，AV3000元/m,2,增价幅度,DS0401为人民币,200万元,DS0801为人民币,300万元,申请保证金,DS0401保证金为人民币,830万元,DS0801保证金为人民币,1100万元,2地块合计：1.9372亿元,2地块合计：1930万元,其它要求,土地出让金支付要求,第一期：2008年12月15日之前，支付出让价款的50%；,第二期：2009年10月15日之前，支付出让价款的余额。,(在支付第二期出让金时，须按照以第一期土地出让价款之日的贷款利率为基础，再乘以须支付款项，向政府支付利息。),建设要求：,签订合同后6个月内政府交地至受让方；,签订合同后18个月内动工（打桩）；,签订合同后48个月内竣工。,SWOT分析,优势,大学城环境优美，适宜居住；,地块区域规划主要为大学用地和商业、办公用地，配套完善，区域内可供开发的住宅地块少；,地块南向部分高层单位可望江；,地铁四号线大学城南站已开通使用，交通便捷。,地块付款时间与以往的土地挂牌不同，一年付清，时间宽松,以往要求数十万的建筑面积也要30多个月（建议举例员村地块），现该地块工期是48个月,地价总价不高，广州办目前有资金，可自行解决，不占用集团总部的资金,无户型限制,劣势,目前周边生活配套未完善，只有零星针对大学生生活配套的商业设施。,加总6地块的建筑面积，说明未来供应有多少，且是集中供应,机会,大学城内尚未有商品房，可享有先机；,规划住宅面积有限，资源稀缺。,威胁,周边还有四宗土地即将推出市场，未来供应集中、有可能出现同质竞争。,整体市场未来2年属于调整期。,2006-2007年，番禺区商品住宅供应呈大幅减少趋势。进入2008年，番禺区供应大幅增加，同比上升82%。,市场情况番禺区一手住宅供应,2003-2007年，番禺区商品住宅供不应求，价格大幅上涨。每年商品住宅的市场消化率均达到100%以上，最高达到153%，在此期间价格上涨了187%。,受供应的影响，08年（1-9月）出现供过于求现象，商品住宅市场消化率仅56%，价格虽未回落，但增幅明显放缓。,市场情况番禺区一手住宅成交（2003年2008年）,由于成交价格的下调，番禺区商品住宅成交量明显回升。虽然2008年番禺区商品住宅成交量较往年同期大幅下降，但从6月起，全区成交量稳定在每月8-10万平方米的水平。,与此相反，成交均价逐步下降。9月均价为7110元/平方米，较1月份下降17%。,市场情况番禺区一手住宅成交（2008年19月）,本项目,市场情况周边比较项目（住宅）,2,4,1,3,大学城内暂无住宅供应，周边楼盘情况选取与地块距离较接近的项目。,序,号,项目,名称,开发商,规模,售价,（元/m2）,1,罗马家园,广东珠江投资有限公司,占地：21万平方米,总建：63万平方米,在售洋房：9,000（装修）,2,珠江御景湾,广州市珠江湾房地产有限公司,占地：16万平方米,总建：36万平方米,在售洋房：,望江：16,000（带3000元/m,2,装修）,不望江：12,000（带3000元/m,2,装修）,3,华南新城,广州合生创展集团有限公司,占地：210万平方米,总建：300万平方米,在售洋房：,望江：13,000（精装修）,4,广州雅居乐花园,广州番禺雅居乐房地产开发有限公司,占地：320万平方米,总建：434万平方米,在售洋房：7,500（装修）,市场情况周边比较项目（住宅）,N,性质：旅馆用地,占地：14195 m,2,总建：24361 m,2,08年9月18日成交,AV：2082元/m,2,总价：0.5072亿元,竞得者：广东华盛投资集团有限公司,市场情况土地成交,性质：购书中心,占地：10988 m,2,总建：36260 m,2,07年9月11日流拍,起拍AV：1875元/m,2,总价：0.68亿元,性质：旅馆用地,占地：28302 m,2,总建：67925 m,2,07年7月19日成交,AV：2429元/m,2,总价：1.65亿元,竞得者：广州市凌辉房地产开发有限公司,项目指标,项目定位,*测算基于两地块由我司以底价竞得为基础，并对DS0401地块首先进行开发，故两地块存在800元/平方米的价差。住宅起步价为毛坯交楼。,经济分析,*说明：成交价按国土局公告起始楼面价为基础，并按此价底价成交进行经济测算。,容积率面积64,572平方米,经济分析结果,*说明：成交价按国土局公告起始楼面价为基础，并按此价底价成交进行经济测算。,容积率面积64,572平方米,现金流量,住宅起步价9000元/平方米和9800元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价12万/个。,增价幅度为500万元。,敏感性分析,总结,2地块地理位置优越，环境佳，区域发展潜力大。,本报告以,国土局起拍价作为基础进行计算：,DS0401地块，ROE=，IRR，净利润万元。,DS0801地块，ROE=，IRR，净利润万元。,广州办目前有资金，可自行解决，不占用集团总部的资金；楼面地价以目前的市场情况略为偏高，但总价低，且支付时间及工期宽松，既可以静待市场转好，也可以让广州办持续发展，长远看，该片区发展空间巨大，因此建议公司参与挂牌,附件项目指标（DS0401）,住宅：,起步价：9,500元/平方米（毛坯）,每年递增：5%,均 价：9,896元/平方米,车位,：,均 价：15万元/个,整体销售周期为19个月（2010年3月2011年9月）,附件,项目价格定位,（DS0401）,容积率面积27,522平方米,注：此测算基于按起始价0.83亿成交计算。,附件,项目经济分析,（DS0401）,附件,经济分析结果,（DS0401）,容积率面积27,522平方米,注：此测算基于按起始价0.83亿成交计算。,附件,现金流量,（DS0401）,住宅起步价9500元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价15万/个。,增价幅度为200万元。,附件,敏感性分析,（DS0401）,附件项目指标（DS0801）,住宅：,起步价：9,500元/平方米（毛坯）,每年递增：5%,均 价：9,896元/平方米,车位,：,均 价：15万元/个,整体销售周期为19个月（2010年3月2011年9月）,附件,项目价格定位,（DS0801）,容积率面积37,050平方米,附件,项目经济分析,（DS0801）,注：此测算基于按起始价1.11亿成交计算。,附件,经济分析结果,（DS0801）,容积率面积37,050平方米,注：此测算基于按起始价1.11亿成交计算。,