万宁旅游度假区(核心区)可研报告-深圳.doc

万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告

万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
目 录
第一章 概述 ....................................................................................................................................4
1.1项目概述 ................................................................................................................................4
1.1.1 项目名称 ..............................................................................................................4
1.1.2 项目位置 ..............................................................................................................4
1.1.3 项目任务 ..............................................................................................................5
1.2项目申请报告的编制目的 ....................................................................................................5
1.3项目申请报告的编制依据 ....................................................................................................6
第二章 旅游度假区（核心区）建设必要性 ........................................................................................6
2.1海南整体发展的需要 .............................................................................................................6
2．2海南中部崛起的需要 ..........................................................................................................7
2.3万宁城市化发展的需要 .........................................................................................................8
第三章 旅游度假区（核心区）建设可行性 ........................................................................................9
3.1解读万宁 ................................................................................................................................9
3.1.1从地理看万宁 .......................................................................................................9
3.1.2从生态看万宁 .......................................................................................................9
3.1.3从交通看万宁 .......................................................................................................9
3.1.4从经济看万宁 .....................................................................................................12
3.1.5从历史看万宁 .....................................................................................................13
3.1.6从文化看万宁 .....................................................................................................13
3.1.7概括万宁 .............................................................................................................13
3.2解读基地 ..............................................................................................................................14
3.2.1区位条件 .............................................................................................................14
3.2.2特色资源 .............................................................................................................14
3.2.3土地利用状况 .....................................................................................................15
3.2.4社会经济情况 .....................................................................................................17
3.2.5基础设施条件 .....................................................................................................17
3.2.6各界对项目实施的意见......................................................................................18
3.2.7管理机构、队伍力量配置等情况......................................................................18
3.3市场分析 ..............................................................................................................................19
3.3.1旅游产业分析 .....................................................................................................19
3.3.2旅游房地产分析 .................................................................................................24
3.3.3周边市场分析 .....................................................................................................25
第四章 旅游度假区（核心区）总体规划 ..........................................................................................28
4.1战略定位 ..............................................................................................................................28
4.2总体定位 ..............................................................................................................................28
4.2.1海南东部旅游综合服务中心..............................................................................28
4.2.2海南岛高效农业发展示范区..............................................................................29
4.3产业定位 ..............................................................................................................................29
4.4功能定位 ..............................................................................................................................30
4.4.1一大片区 .............................................................................................................30
4.4.2四大功能组团 .....................................................................................................30
4.5空间定位 ..............................................................................................................................32
第五章 项目的策划和运作 ........................................................................................................34
5．1项目组织开发方式 ............................................................................................................34
5．2拆迁补偿方式 ....................................................................................................................34
5．3项目实施进度计划 ............................................................................................................34
5．4资金筹措 ............................................................................................................................34
5．5土地销售时间和方式选择 ................................................................................................35
5．6收款方式与回款计划 ........................................................................................................35
5．7营销策略 ............................................................................................................................35
1）加强土地市场营销 ................................................................................................35
2）加强区域主题宣传 ................................................................................................35
第六章 一级开发总投资成本分析 ........................................................................................36
6.1规划方案条件 .......................................................................................................................36
6.2土地取得费估算...................................................................................................................37
6.3基础配套设施工程总投资估算...........................................................................................39
6.3.1道路、广场设施工程.................................................39
6.3.2景观绿地、休闲公园配套工程........................................ 39
6.3.3土地平整及土石方工程..............................................39
6.3.4其他市政基础配套设施工程..........................................40
6.3.5公共性配套服务设施项目............................................40
6.4开发总投资成本估算 ...........................................................................................................41
6.5资金使用计划.......................................................................................................................41
第七章 土地一级开发效益简析 ..............................................................................................43
7.1项目区商品性用地总面积...................................................................................................43
7.2项目区商品性用地平均开发成本.......................................................................................43
7.3项目商品性用地出让价格的预测.......................................................................................43
7.4项目区土地出让总收入的预测...........................................................................................44
7.5项目区一级开发的经济效益分析.......................................................................................44
7.6结论 ......................................................................................................................................44
第八章 风险分析 ....................................................................................................................45
8.1不确定性分析.......................................................................................................................45
8.2敏感性分析...........................................................................................................................45
8.3资金风险 ..............................................................................................................................45
8.4工程质量风险 .......................................................................................................................46
8.5政策风险 ..............................................................................................................................46
第九章 社会效益评价 ..............................................................................................................46
9.1对就业效益的影响............................................................................................................46
9.2对环境效益的影响............................................................................................................46
9.3对政府财政的影响............................................................................................................47
9.4对区域发展的影响............................................................................................................47
第十章 结论和建议 ..................................................................................................................48
10.1结论 ....................................................................................................................................48
10.2建议 ....................................................................................................................................48
第一章 概述
万宁市作为海南岛东部旅游经济走廊的重要连接点城市，亦是首批海南“国际旅游岛”建设城市。在《海南省旅游发展总体规划》 &《万宁市国民经济和社会发展“十一五规划纲要》：万宁要建设成为极富热带海岛特色，集高尔夫休闲度假、保健康复、疗养、水上运动、观光、宗教历史文化、红色文化、东南亚风情旅游于一体的国内外知名的休闲康复旅游目的地和最佳居住地的旅游城市。
万宁市政府目前正按照《万宁市国民经济和社会发展“十一五规划纲要》的工作重点发展“一带两区”及加快城市东扩、实现由内陆（半岛）城市向海滨城市转型的战略目标。近年来，境内外集团纷纷登陆万宁市场，占据几大湾点，共同构建万宁两百里“阳光旅游海岸带”。经过多方论证，选定保定～乌场湾作为万宁向滨海城市转型的旅游度假区。
《万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）控制性详细规划》为旅游度假区（核心区）的空间发展提供了规划依据，保定 -乌场湾地区已具备土地一级开发的基础条件，对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易，进行旅游度假区（核心区）的建设，实现由内陆（半岛）城市向海滨城市的转变。
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称
万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告。
1.1.2 项目位置

项目区位于海南省万宁市东部海滨的保定 —乌场湾，其位于海南岛东南部，地处东经 110°04～110°35，北纬 18°10´～19°10之间。东起乌场岭（含甘蔗岛）至新潭岭一线海岸线；西至保定村及其以南的太阳河旧河道两岸；南至太阳河分洪口两岸；北抵小海南岸及乌场港，规划总用地面积 10.59平方公里。

区域位置图
1.1.3 项目任务
项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“五通一平”，实行土地招拍挂出让，逐步推进二级土地开发，实现万宁由内陆向滨海城市的转变，实现经济效益、社会效益和环境效益的共赢和城市的可持续发展。
1.2 项目申请报告的编制目的
为政府提供旅游度假区（核心区）可行性开发依据；为土地一级开发单位提供决策依据；为金融部门提供审查贷款可行性的依据。
1.3 项目申请报告的编制依据
《万宁市城市总体规划（2005年-2020年）》《万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）控制性详细规划》《万宁基准地价》项目区基础资料万宁市拆迁、估价、市政预算等行业标准
第二章 旅游度假区（核心区）建设必要性
2.1海南整体发展的需要
海南省“十一五”规划中确定了整个海南岛划分为“琼北综合经济区、琼南旅游经济圈、西部工业走廊、东部旅游走廊、中部生态经济区”五个功能经济区。
万宁处于海南省城乡发展空间“4-1-2-5”结构中海岸带圈层，即产业与城市发展带城市群之一，提出其要发挥沿海地区的区位、交通、用地及产业基础优势，建立产业与城市发展带，以非农产业与大中城市建设为主，并作为海洋资源开发与保护的空间据点，是全省的重点开发区域。
在东部旅游走廊上，海口、三亚、博鳌等城市都完成了从内陆向滨海的向前发展，而万宁市长期以来一直还是一个以万城镇为中心的内陆城市，这与地处东部旅游走廊的中段、承担着重要的中转桥梁的作用极不相称。万宁需要实现内陆向滨海城市的转变，来承担中转桥梁的职责。

万宁区位分析图
2．2海南中部崛起的需要
随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极的区域经济格局雏形。
海口是海南都市旅游的代表，是一个功能复合型海湾城市，呈现经济、文化和旅游三方面同时发展的特点。2007年全市 GDP达 396.35亿元，占全省的 32.2% ；面向岛外，是一个全国人民比较理想的“温馨宜居”城市。三亚是海南度假旅游的代表，是一个外向型的服务城市，也是中国最成功的国际化度假城市，主要单一发展旅游度假功能。三亚是中国唯一的热带滨海城市，在全国乃至亚洲都具有不可替代性。
然而，虽有三亚和海口的辐射、带动，海南城市发展依然难掩 “北有海口、南有三亚、中部塌陷”的尴尬现状，海南发展需要中部的崛起。海南的东线拥有稀缺的滨海度假旅游资源，因此，寻求海南东线中部城市战略支撑点，推动琼中城市的崛起，将是海南中部崛起的核心和关键。

万宁滨海旅游度假区在海南东线中部崛起示意
2.3万宁城市化发展的需要
从万宁城市的空间格局看，可确定为东、中、西三个空间功能带。城市西面为山区，发展空间有限，是万宁重要的生态环境保育带；城市中部区域是城镇发展的人口集聚区，随着新一轮城市化进程的加快，已经不能负荷新的城市功能需求和人口增长；而只有东部沿海区域带状面海尚有许多发展空间，万宁建设中的由万城镇连接东部小海的景观大道及滨海旅游公路，必然使万宁市由目前的万城镇为中心向滨海空间拓展，城市发展东扩至滨海地段。
以规模化的旅游度假项目开发，迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中的目的地地位，突破过境旅游的产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多、更大的实惠。
以开发手段达成对万宁市东部海滨地区生态环境的彻底治理、恢复与保护，促进万宁市区及周边地带形成良好的生态与人居环境，带动万宁市旅游房地产业的发展，改善万宁的城市形象，提升万宁市区城市基础、配套设施的建设水平。
与神洲半岛开发区共同成为万宁市旅游度假产业发展的两翼，成为万宁市两大国际性的旅游度假品牌，托举起万宁市旅游度假产业迅速腾飞，拉动万宁市旅游经济、城市经济和周边地区的共同繁荣。
万宁市一带两区万宁市东扩

第三章旅游度假区（核心区）建设可行性
3.1解读万宁
3.1.1从地理看万宁
万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆的门户，属典型的热带、亚热带海洋性季风气候区，是我国唯一的热带滨海旅游目的地。万宁市地处海南岛东岸线城市群的中段，滨海岸线资源极其丰富，海岸带长达 109公里，约占东部海岸线 1/3，海滩质量良好。
3.1.2从生态看万宁
城市生态环境的建设和保护将成为未来城市之间、区域之间竞争的关键，是关系到城市是否有足够吸引力的重要环节。
万宁市地形大势背山面海，西高东低。境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。具有五分山，三分坡，一分半田，半分水的特点。万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大的特点。年平均降雨量为 2268 毫米，年产地表径流 28.1亿立方米。浅森林总面积 169.94万亩，森林覆盖率 60.15%。万宁市海岸线长达 109公里，有大小岛屿 6个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼、马鲛鱼、金枪鱼、鱿鱼等，发展捕捞条件优越。市内还有面积 49.5平方公里的港北小海和面积为 26平方公里的“老爷海”。
3.1.3从交通看万宁
万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。南北长 56公里，东西宽 59.5公里。南距三亚市 112公里，北离海口市 139公里，处于东线高速公路中部，地理位置优越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线 223 国道及东线高速公路的必经之地。乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。

区域交通分析图
万宁市在海南省所处的交通地位较为重要。万宁市位于规划中的海南岛东线高速铁路的中段位置，在建中的东线高铁与西线铁路的对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市的联系。东环铁路开工，海南交通一体化趋势加快，东部各城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万宁承上启下、左右逢源的区位优势日益明显。

海南岛东线高速铁路万宁段
同时处于架起海南省田字型交通结构，沟通东西岸线的万宁至洋浦高速公路的东部起点。此外，根据《海南省城乡总体规划（2005-2020）》，万宁市与琼海市交界处附近规划有博鳌支线机场，承担首脑专机、商务机起降功能，同时乌场港也规划为地方性货运港口之一。交通条件的改善，投资机遇的开拓使得东岸线城市从海口、文昌、琼海、万宁、陵水到三亚都在积极的进行滨海岸线的旅游开发。这将使万宁成为连接琼东与琼中、琼西的交通枢纽，对万宁的城市化进程将起极大的推动作用。

3.1.4从经济看万宁
经济总量及结构:2007年万宁市 GDP达到 51.4亿元，三次产业比重为 37:22:41，虽然第二产业对经济的贡献率较高，但第一、第三产业仍是国民经济的主导。农林牧渔业和旅游业发展潜力较大。
旅游产业:2007年万宁市旅游收入达 8.6亿元，占第三产业增加值 16.7%，旅游业已成为支柱产业之一。接待旅游人数约为三亚的一半，但饭店数量仅为三亚的 1/3；开房率为海南五大旅游名城中最低。旅游设施较薄弱，近年来旅游业发展速度放缓，旅游产业还有待进一步提升。
万宁市单位 GDP 能耗、工业增加值能耗、GDP 电耗指标均低于全省的平均值，
说明万宁市的经济发展环境压力较小，为经济发展预留了较大的环境承载力空间。
2006 年海南各地区单位 GDP 能耗、工业增加值能耗、GDP 电耗

3.1.5从历史看万宁
万宁有 1280余年建城史，历史悠久，是海南著名古城之一。历经郡、州、县、军等行政区划的改制更迭。万宁汉代属珠崖郡紫贝县地；唐隶属琼州；至南宋绍始设 “万宁县”；明改称万州；直到民国改为万宁县，县名沿用至今。
3.1.6从文化看万宁
万宁是海南著名的侨乡之一；有 30多万华侨和港澳台同胞分布世界 26个国家和地区。且居住着黎苗等 18个少数民族。在万宁，放文灯是盛行已久的民间习俗，以祈求家庭事业安康平顺、吉祥幸福等美好心愿。万宁市借助拓展文灯民俗文化内涵，举办国际文灯节，以灯会友，以灯招商。此外，万宁还盛行“港北龙舟”、“黎族海猎”等风俗。保定村文化底蕴相当深厚，历代人才辈出。保定村早在宋代就于永宁堂内建设了文庙，此外，村里还设有私塾、小学、初中和教育基金会等机构，保定重教育。
3.1.7概括万宁

万宁滨海资源非常丰富，109公里的海岸带上有山钦湾、春园湾、神州半岛、石梅湾、南燕湾、日月湾等 9个优质海湾、2个神奇的内海、7个风光旖旎的岛屿和半岛。这些优质要素最密集的滨海生态资源是万宁吸引世界眼球、招商引资的先决条件和万宁沿滨海发展的关键因素，是建构万宁市“海南东部最佳旅游度假目的地”和中国“第二居住地”项目的理想区域。同时历史文化悠久，交通条件逐步完善，整体开发环境正在不断提升，为旅游度假区的发展建设提供了很好的基础条件。
3.2解读基地
3.2.1区位条件
基地距万城镇（市区）约 7.5公里，距海南东线高速公路约 12公里，西连万宁市万城镇，南接新潭湾与神洲半岛旅游开发区，北邻小海和春园湾，东南濒临万里无垠的南中国海。

旅游度假区（核心区）距离市区仅 7.5 公里，与市区联系紧密
3.2.2特色资源
乌场湾海水水质优良，基地内有长达 6.5公里的优质沙滩。和乐镇与北坡镇之间有一近于闭合的港湾——小海，水域面积 49平方公里，是海南岛最大的海岸泻湖，具有独特的景观与生态价值。基地内太阳河流过，太阳河是万宁的母亲河，河流两岸青山绿水、土地肥沃。也孕育了独特的黎苗文化、归侨文化和乡土文化。基地内乌场港原为天然渔港，已兴建 2座 1000吨级码头，逐步转向商渔兼用港，乌场港也是出发去大洲岛等周围岛屿的客运船只的重要港口。散落着黎族村落，世代以捕鱼、耕种为生。民风淳朴，建筑还具有侨乡的一些特点。
保定-乌场湾开发条件良好，滨海旅游、热作、水产、黎族等万宁“自然+人文”的资源禀赋，是海南岛作为全国唯一热带滨海资源的代表，也是未来海南岛东线滨海旅游发展元素最丰富的区域。

海滩、建筑、乌场