上半年湖北省房地产估价师相关知识房地产测绘的内涵考试试卷.doc

上半年湖北省房地产估价师相关知识房地产测绘的内涵考试试卷

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上半年湖北省房地产估价师《相关知识》：房地产测绘的内涵考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22
B．28
C．38
D．50
2、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．通风
C．日照
D．隔热
3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
4、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。
A．67.60
B．811.24
C．1622.48
D．2433.72
5、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为．【 考题】
A：签订估价委托合同之日
B：发放抵押贷款之日
C：完成估价对象实地查看之日
D：未来处理抵押房地产之日
E：工业用地的监测点评估价格
6、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【 考题】
A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
E：工业用地的监测点评估价格
7、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。
A：0.95
B：0.99
C：1.01
D：1.05
E：工业用地的监测点评估价格
8、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。
A：最低价格
B：平均价格
C：出让地价
D：标定地价
E：工业用地的监测点评估价格
9、一般房地产开发投资利润率的计算基数为。
A：土地取得成本+开发成本
B：土地取得成本+开发成本+管理费用
C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D：开发完成后的房地产价值
E：工业用地的监测点评估价格
10、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
11、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。
A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国内生产净值
D．国民收入
12、某可比实例价格为 元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。
A．区域因素
B．1
C．2
D．3
E．权重 估价对象 可比实例
F．0.5 100 90
G．0.3 100 90
H．0.2 100 125
13、房地产估价所评估的是房地产的。
A：交换价值
B：使用价值
C：成交价格
D：咨询价格
E：工业用地的监测点评估价格
14、 1月21日，B房地产开发公司经过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于 3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到 10月20日仍未进行。这时土地出让者。
A：能够无偿收回土地使用权
B：能够征收200万元以下的土地闲置费
C：能够对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款
D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。
A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。
A：新开发房地产项目
B：用于出售用途的房地产项目
C：具有投资开发或再开发潜力的房地产
D：用于投资或再开发的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
17、契税实行的是__税率。
A．比例
B．定额
C．累进
D．幅度定额
18、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。
A．人力资源和社会保障部
B．住房和城乡建设部
C．所在地省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
19、未封闭的挑廊，属于__的范围。
A．计算全部建筑面积
B．不计算建筑面积
C．计算少半建筑面积
D．计算一半建筑面积
20、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A．经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
21、投资者所要求的最低利率是__。
A．基础利率
B．存款利率
C．贷款利率
D．同业拆借利率
22、根据权利是否具有转移性，可分为__。
A．财产权和人身权
B．支配权、请求权、形成权和提高效率权
C．绝对权和相对权
D．专属权和非专属权
23、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意能够无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
24、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。
A：生活方式
B：受教育程度
C：购买动机
D：自我形象
E：借款合同
25、某地区商品住宅价格自 至 分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、 781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 的价格为， 【 考题】
A：849元／㎡
B：865元／㎡
C：882元／㎡
D：915元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产抵押合同，属于__。
A．主合同
B．从合同
C．债权合同
D．担保合同
2、风险估计与评价常见方法有__。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
3、某房地产开发企业经过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
4、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。
A：买受人无权退房
B：买受人有权退房
C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同
D：买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任
E：买受人退房的，由规划部门承担违约责任
5、最小二乘法的基本原理是__。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
6、当前，中国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．80%
B．60%
C．90%
D．70%
7、下列属于损益表内容的有。
A：负债
B：投资收益、营业外收入
C：销售收入、销售成本、销售税金、销售利润
D：营业外支出、所得税
E：净利润
8、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括。
A：方法科学
B：调查方法专一性
C：创造性
D：合理信息价值和成本比率
E：政策性
9、下列关于担保公司设立，表述正确的是。
A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照
B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准
C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司
D：担保公司的组织形式为合伙企业
E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业
10、下列关于地籍图的阐述错误的是__。
A．地籍测量绘制的图件称为地籍图
B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素
C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料
D．地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料
11、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，而且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
12、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇)人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
13、教育费附加的税率在城市一般为营业税的__%。
A．3
B．5
C．7
D．33
14、物业管理的基本特征包括__
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．国际化
E．规模化
15、求取建筑物重新建造成本的方法有__。
A．指数调整法
B．实际观察法
C．工料测量法
D．分部分项法
16、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。
A：长期趋势
B：季节波动
C：不规则波动
D：循环波动
E：执行层的组织协调
17、结构施工图的特征是。
A：各建筑部位具体构造的施工依据
B：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系
C：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水排水、暖通、电气等专业对结构的要求
D：指导结构施工、编制预算的依据
E：指导施工组织设计和施工进度计划的依据
18、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
19、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。
A．买卖
B．租赁
C．抵押
D．分配
20、甲、乙两个物业 10月的价值均为1000万元，预计甲物业 10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％，预计乙物业 10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。
A：甲物业投资风险大
B：乙物业投资风险大
C：甲、乙两个物业投资风险相同
D：无法判断
E：借款合同
21、按中国现行规定，预备费包括两部分。
A：基本预备费
B：人工预备费
C：涨价预备费
D：工程预备费
E：材料预备费
22、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
A．租售价格
B．开发期
C．容积率
D．建筑密度
23、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。
A：按地域细分
B：按房地产用途细分
C：按增量存量细分
D：按交易形式细分
E：按目标市场细分
24、征收土地由用地单位支付。
A：土地补偿费
B：安置补助费
C：地上附着物补偿费
D：最低生活费
E：青苗补偿费
25、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。
A．3000元
B．6000元
C．1.5万元
D．3万元