上海徐汇区市场调查报告.doc
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1、上海市徐汇区版块商务写字楼盘调查分析报告上海中企物业管理有限公司2011年11月11日目 录一、报告说明1二、数据分析1(一)徐家汇版块1(二)淮海西路版块4(三)万体馆版块5三、总结分析及建议6II一、 报告说明 此次报告的调查范围是上海市徐汇区,涉及到三个板块,分别是徐家汇版块、淮海西路版块、万体馆版块。调查的对象是甲级商务写字楼。调查目的是为了了解市场情况,对目前市场存在的相类似品质的商务楼盘进行有效的数据分析,让公司领导决策者能够更清楚地了解市场动态,给公司决策定位提供有力参考价值。本次报告的调查方式采取抽样式,但由于调查范围比较集中相对范围较小,因此数据较有代表性。二、 数据分析(一
2、)徐家汇版块商务楼名称地址开发商物业公司圣爱广场漕溪北路88号中房集团华东置业股份有限公司第一太平洋戴维斯汇鑫国际大厦蒲汇塘路150号上海盛汇置业有限公司高力国际百丽国际广场柳州路928号上海中晶置业有限公司上海丽程物业飞雕国际大厦肇嘉浜路1065号飞雕集团有限公司狮城怡安物业管理(上海)有限公司华宜大厦中山西路2020号大华集团上海华宜置业有限公司上海德一置行中金国际广场漕溪北路333号上海赛达置业发展有限公司新加坡狮城怡安(上海)物业管理有限公司金轩大厦南丹东路238号上海金轩大邸房地产项目开发有限公司上房物业管理有限公司之俊大厦斜土路1221号上海之俊置业有限公司上海陆家嘴物业管理有限公
3、司上海实业大厦漕溪北路18号上海实业开发有限公司上海上实物业管理有限公司均瑶国际广场肇嘉浜路789号上海均瑶实业投资有限公司上海仲量联行物业管理有限公司青松城肇嘉浜路777号上海青松城经济发展有限公司上海锦江国际管理有限公司港汇中心二座虹桥路3号上海港汇房地产开发有限公司仲量联行物业管理有限公司500视觉园瑞金南路500号锦和集团,上海锦瑞企业管理有限公司上海锦瑞企业管理有限公司亚太企业大楼肇嘉浜路333号上海兴大房地产发展有限公司兴大物业发展有限公司申通信息广场淮海西路55号上海交大产业投资管理(集团)有限公司上海申通物业管理有限公司美罗大厦天钥桥路30号上海汇美房产有限公司戴德梁行房地产咨
4、询(上海)有限公司汇峰大厦天钥桥路380弄向阳房地产有限公司惠新物业江山大厦肇嘉浜路1065号上海江山大厦房地产开发有限公司新加坡狮城怡安(上海)物业管理有限公司怡甸大厦肇嘉浜路746号上海怡甸置业有限公司上海怡甸物业有限公司坤阳国际商务广场肇嘉浜路798号坤阳房地产发展(上海)有限公司坤阳物业管理有限公司中粮大厦中山南二路440号上海中粮置业发展有限公司上海中粮物业管理有限公司表1 表1中的21个楼盘数据便是此次调查的主要对象。数据显示约28.5%的楼盘是聘请外资物业公司进行管理的,28.5%的楼盘是开发商自己旗下的物业公司管理即自管模式,33.3%的楼盘则是聘请国内的物业公司管理。基本三方
5、持平,还是体现了三分天下的格局:外资模式、国产模式、自管模式。商务楼名称物业费出租费车位费电梯数(客/货)车位数(上/下)汇峰大厦12元/平米*月2元左右/平米*天600元/月客:2货:1100/150之俊大厦14元/平米*月3元左右/平米*天800元/月客:4货:1200/100百丽国际广场15元/平米*月4.5元左右/平米*天1000元/月客:7货:135/267500视觉园15元/平米*月4元左右/平米*天620元/月客:1货:1150/300怡甸大厦15元/平米*月3元左右/平米*天1000元/月客:2货:120/30金轩大厦18元/平米*月3元左右/平米*天600元/月客:4货:17
6、0/305坤阳国际商务广场18元/平米*月4元左右/平米*天1000元/月客:4货:130/180中粮大厦18元/平米*月2.5元左右/平米*天1200元/月客:4货:110/50青松城21元/平米*月4元左右/平米*天1000元/月客:5货:120/200亚太企业大楼21元/平米*月4元左右/平米*天2000元/月客:4货:110/80圣爱广场22元/平米*月4元左右/平米*天1200元/月客:8货:1240/220华宜大厦24.5元/平米*月4元左右/平米*天1200元/月客:5货:150/179申通信息广场24元/平米*月4元左右/平米*天1000元/月客:5货:230/228飞雕国际大
7、厦25元/平米*月4.5元左右/平米*天800元/月客:5货:130/45均瑶国际广场25元/平米*月4元左右/平米*天1200元/月客:8货:230/150江山大厦25元/平米*月4.5元左右/平米*天1500元/月客:6货:250/170汇鑫国际大厦26元/平米*月4元左右/平米*天1200元/月客:6货:130/256上海实业大厦28元/平米*月4.5元左右/平米*天1600元/月客:7货:1300/253中金国际广场29元/平米*月6元左右/平米*天1500元/月客:4货:230/353美罗大厦30元/平米*月6元左右/平米*天1500元/月客:6货:120/220港汇中心二座32元/
8、平米*月9元左右/平米*天1500元/月客:14货:260/300表2通过表2中数据可以得出以下数据:徐家汇版块物业费均价为22.97元/平米*月。出租费均价为4.21元左右/平米*天。车位费均价1143元/月。电梯配置数据客梯是平均5部/楼,货梯基本上市每楼1部,个别是配备了2部货梯。车位平均数据显示:72/477(地上/地下)地下车位数基本是地上车位数的7倍左右。这些数据基本反映了该楼盘的基本概貌了。商务楼名称物业费总建筑面积是否涉外空调类型网络通讯汇峰大厦12元/平米*月7850平米否集中式中央空调电信之俊大厦14元/平米*月46000平米是集中式中央空调电信、联通、移动百丽国际广场15
9、元/平米*月45669平米是集中式中央空调电信、联通、移动500视觉园15元/平米*月5755平米否分体空调电信、联通、铁通怡甸大厦15元/平米*月14254平米是集中式中央空调电信、联通金轩大厦18元/平米*月32000平米否半集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动坤阳国际商务广场18元/平米*月29000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动中粮大厦18元/平米*月20606平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通青松城21元/平米*月40714平米是半集中式中央空调电信、联通、移动、有线通亚太企业大楼21元/平米*月30632平米是集中式中央空调电信、联通、铁通圣爱广场2
10、2元/平米*月46000平米是分体空调电信、联通、长城、移动华宜大厦24.5元/平米*月40412平米是集中式中央空调电信、联通、移动申通信息广场24元/平米*月26000平米是集中式中央空调电信、联通、移动飞雕国际大厦25元/平米*月33657平米是集中式中央空调电信、联通、长城、移动均瑶国际广场25元/平米*月75000平米是集中式中央空调电信、联通、移动江山大厦25元/平米*月47000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动、卫通汇鑫国际大厦26元/平米*月50000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、移动上海实业大厦28元/平米*月67000平米是集中式中央空调电信、联通、
11、长城、移动、有线通中金国际广场29元/平米*月103155平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动、有线通美罗大厦30元/平米*月43000平米是集中式中央空调电信、联通港汇中心二座32元/平米*月64000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动表3 表3数据显示,目前徐家汇版块基本85.7%的商务楼都是涉外商务楼,少数是不涉外的。另外数据显示从物业价格从低到高排列可以看到价格和楼盘总建筑面积基本成正比,所管理的面积越多自然物业费成本越高,很好理解。还可以从该表看出,目前徐家汇版块各商务楼在空调设备上基本都采用集中式中央空调,个别还采用家庭式的分体空调。此外结合表2和表3来看
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