郑州城市可进入性研究1.pptx
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1、PART4 定位篇 片区总体发展定位研究 郑州城市可进入性研究控股集团控股集团控股集团控股集团 投资中心投资中心投资中心投资中心investment center investment center 郑州市2013年GDP:6201.9亿,位列河南省城市排名1位2013年城镇居民人均可支配收入:26615元,位列河南省城市排名1位常住人口:919万,其中市区460万2013年市区商品住宅成交量及均价:771.8万、8400元/左右市场供求:郑州市区商品住宅市场整体供求平衡,供求比约为0.975。截止2014年7月末存量达509.95万,去化周期约10个月,市场较好。全国性房企和本地房企平分秋色
2、。结论及建议:郑州的区位、交通、经济基础较好,人口基数大,2014年以来的土地供应不足,近一年来商品住宅市场供求基本平衡,市场火爆。如要进入郑州市场,建议在距中心城区15公里内可拿地,注重刚改和改善类产品。Part.1 城市介绍3城市概况郑州市内辖九区五市一县,是河南省会,地处中原腹地,中原城市群及中原经济区中心城市。新亚欧大陆桥上的重要城市,国家重要的综合交通枢纽。中心城区行政区划:郑州辖九区五市一县(其中二七区、高新区、管城区、惠济区、金水区、经开区、郑东新区、中原区为中心城区,市政府在中原区);地域面积:7446.2平方公里,其中市区1010.3平方公里;常住人口:919万人,其中市区4
3、60万人;郑州Zheng Zhou郑州市2013年GDP总量排名河南省第一位,位于华中、华东第8位。郑州市人均可支配收入位列河南省第一位,位列位于华中、华东主要城市第10位。2013年郑州市在华中/华东的GDP排名2013年郑州市在华中/华东人均可支配收入排名经济基础排名排名名称名称行政级别行政级别所属省份所属省份2013GDP(亿亿元)元)1上海直辖市上海21602.122苏州地级市江苏 13015.73武汉省会湖北9051.274杭州省会浙江8343.525无锡地级市江苏 8070.186南京省会江苏 8011.787长沙省会湖南7153.138郑州 省会河南 6201.99南通地级市江苏
4、5038.910合肥省会安徽4672.91排名排名2013年数据年数据1上海市 438512苏州市 411433南京市 398814杭州市 393105无锡市 389996长沙市 33662 7南通市310598武汉市 298219合肥市 2808310郑州市 26615根据2013年河南人口发展报告的数据,郑州市常住人口919万,但是市内八区常住人口约有460万.(备注:2010年市区由中原区、二七区、管城区、金水区、惠济区五区组成,后扩展成八区:二七区、高新区、管城区、惠济区、金水区、经开区、郑东新区、中原区,上街区不属于市区。)市内八区常住人口市内八区常住人口460460万万人口概况区域
5、区域常住人口常住人口(万人)(万人)人口密度人口密度中原区 100.14.16万人/平方公里二七区 80.850.52万人/平方公里管城区 74.180.52万人/平方公里金水区 168.52.9万人/平方公里惠济区 36.550.16万人/平方公里上街区 13.15中牟县72.73巩义市 80.78荥阳市 61.37新密市 79.72新郑市 75.8登封市 66.8东部方向:依托郑东新区、国家郑州经济技术开发区、河南出口加工区、郑汴产业带,推进与开封对接,重点发展现代服务业及先进制造业。东南方向:依托航空港、新郑州站综合交通枢纽和国家干线公路物流港,大力发展航空、铁路、公路联运,重点发展航空
6、物流、保 税物流等现代物流业,推进与许昌对接。郑州市城市空间布局结构为“两轴八片多中心”,主城区实行主要向东、东南两个方向展开的战略。兼顾西部发展方向主要向东、东南两个方向展开。“十一五期间”(2006-20102006-2010)“十二五期间”(2011-20152011-2015)东进 依托郑州国家高新技术产业开发区和荥阳、上街、巩义等城,加强与偃师、洛阳的衔接,形成郑洛城市工业走廊,重点发展高新技术产业和建材、煤炭、铝加工、制药、电缆、机械、化工等产业。城市规划东西向城市发展轴:依托郑汴洛发展带南北向城市发展轴:构建新郑漯产业带的核心区域Part.2 市场分析89郑州市八区商品住宅土地市
7、场近三年成交楼板均价1220元/平,二七区楼板价最高,高新区次之。郑州市八区商品住宅土地市场历年成交情况商品住宅土地市场情况时间总计成交幅数成交占地面积(万M2)成交建设用地(万M2)成交建筑面积(万M2)成交总价(万元)成交楼板价(元/平米)溢价率(%)2013年109447.9447.91549.2170.91,103.6411.292012年88342.5342.51240.1165.31,333.4610.572011年43187.3187.370887.91,241.9942.67合计240977.8977.83497.4424.1-10郑州市八区商品住宅市场整体供求平衡,供求比为0
8、.975。年度商品住宅供应面积(万)成交面积(万)2011年658.5359.22012年621.7622.62013年559.3771.82014年241379.9合计2080.52133.5供求比0.975郑州市八区商品住宅历年供求走势商品住宅市场情况11郑州市区商品住宅供求比维持在合理水平,市场火爆,8月取消限购以来,成交量明显回升,供求比0.33。郑州市八区商品住宅历年供求走势商品住宅市场情况单位:万12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.1
9、0 13.11 13.12 14.01 14.02 14.03 14.04 14.05 14.06 14.07 0204060801001201401600.000.501.001.502.002.5074.5752.98供应(万)成交(万)供求比供求平衡线成交量稳定近一年住宅市场火爆,成交较好,整体市场供不应求传统春节影响成交量12郑州市商品住宅价格平稳增长,七月均价8551元/平。商品住宅市场情况单位:万单位:元/12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09
10、 13.10 13.11 13.12 14.01 14.02 14.03 14.04 14.05 14.06 14.07 02040608010012065007000750080008500900052.988551 郑州商品住宅量价走势图成交(万)均价(元/)价格震荡期价格在持续上升调控到来前,成交量价高第一轮调控后成交量受抑制除传统春节13年2月份,成交量稳定数据说明:不含保障类因素13存量和存销比均出现上涨,截止2014年7月末存量达509.95万,去化周期近10个月,市场较好。商品住宅市场情况单位:万单位:月11.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0112.
11、0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.01 14.02 14.03 14.04 14.05 14.06 14.07 01002003004005006000510152025505.95存量(万)去化周期(月)存量低位存量小幅攀升存量震荡存量平稳郑州商品住宅存量走势图14截止2014年7月,90以下刚需产品全市成交占比56%,环比上升2.0%,140-180二次改类产品占比减少。商品住宅市场情况15201
12、3年郑州市区商品住宅企业成交排行榜中,全国性房企和本地房企平分秋色。商品住宅市场情况162013年郑州市区商品住宅项目排行榜中,单项目12亿以上才可上榜,从侧面也反映出郑州大部分项目年可回收货值较好。商品住宅市场情况以城市房地产的发展规律和郑州市房地产的发展程度为标准,将郑州市房地产划分为中心区,內围发展区。外围发展区老城区郑东新区內围发展区中心区1.中心区:包括老城区和新区,老城区为中原区、金水区、管城区、二七区,新区为现已发展的郑东新区范围,包括郑东CBD区域、龙子湖区域、龙湖、高铁区、经开区。2.內围发展区:包括惠济区、高新区、新郑龙湖区。惠济区和高新区虽为郑州最新城市规划中的主城区,但
13、其为三环线之外,房地产发展程度远低于三环内,以此角度,暂定为房地产意义上的內围发展区,新郑龙湖距离郑州主城区交通距离较近,房地产发展较快,暂定为房地产意义上的內围发展区。板块划分依据:城市发展规律、房地产发展阶段、各区域交通规划,具体如下:中心区:该区域为现有主城区板块,交通发达,配套成熟,房地产发展较成熟,属于房地产发展的第一梯队內围发展区:三环线外,但离中心区12-15公里内,规划有地铁通达,紧紧围绕中心区发展,房地产进入快速发展期,属于城市房地产发展的第二梯队商品住宅市场板块划分老城区配套成熟,有较强的房地产发展基础,在被赋予新的定位和规划后,房地产市场发展得到持续支撑。区水金郑州市成熟
14、行政居住区,土地稀缺,资源利用充分,短期内金水区规划格局不会有大的改变,主力发展方向将进一步向北转移,即北环以北区域,这也将是金水区房地产发展的长期方向。该区域物业类型以高层为主,产品多元化,不同地段差价较大,从7300-14000元/不等,如地段较好高价项目正弘蓝堡湾、天骄华庭、建业贰号城邦、银基王朝等,均在11000元/以上,而北环以北项目或刚需项目,价格多在9000元/以下。区城管随着郑州市城市规划框架的不断拉大,之前“东扩北移”的发展战略受到制约,郑州市最新规划向东、南、西三向并举发展模式,南部板块运动成为近阶段发展重心,新郑龙湖、航空港区的发展都将刺激管城区的发展。该区域形象仍较老旧
15、,目前以旧城改造为主,房价多在7900-8600元/之间,万科美景龙堂以12000元/的均价,助力区域价格上涨。区七二被定位为“二七生态文化新城”,作为郑州市的传统商贸中心,如今,二七生态文化新城板块已经形成一个全新规划的大型居住区。代表项目如亚星盛世、德润黄金海岸、升龙城、正商城等,区域住宅多在7700元/-8800元/之间,多数项目均价已超过8500元/。绿地投资130亿打造的绿地滨河国际城项目将成为郑州市的新地标,由金源百荣投资建设的郑州CSD国际时尚商贸中心项目,未来将建成约380万平方米的大型物流商业综合体,区域新的定位带来新的活力和发展空间。区原中中原区,是传统的工业区,在郑州市区
16、资源日渐稀缺、中原区的工业外迁改造,使该区域现已发展成为大型居住区,并且在郑上新区的规划推进下,中原区作为连接过渡区,价值已快速提升,但未来仍将有较大上升空间。区域住宅价格在7800元/-8800元/之间,而部分优质项目可突破区域平台价,如方圆经纬、锦艺国际华都、保利百合价格已在9200元/以上。金水区管城区二七区中原区 郑州老城区中的各区域资源不同,导致市场发展程度也不尽相同,区域均受益于郑州城市框架拉大带来的价值提升,部分区域被赋予新的定位,焕发新的活力,有更多的因素支撑价格上升。中心区-老城区区域集中了郑州的商务、行政资源,已成为真正的郑州中心,未来龙湖区域的建设将使该区域再次成为郑州的
17、开发焦点和发展方向 龙湖区域尚在启动阶段,是未来郑州市最具价值的CBD中心,在相对超前的整体规划及政府的长期支持下,该版块将在未来很长一段时间内,将再次引领整个郑州市的房地产行业的发展方向,并且将在这个版块实现与一线城市接轨。版块定位集高端商务、办公、住宅为一体的现代化城市综合功能区域。版块划分传统的郑东新区分为6个组团,其中4个组团已成为近年房地产热点版块,随着高铁快速发展,周围1.5公里以内也迅速形成商务组团。版块现状中央商务区、商住物流区已全面建成,龙子湖区初具规模,龙湖区全面开工,高铁商务区快速发展。房地产市场现状郑东新区辐射区域楼市目前房地产项目较多(约64个项目),在售楼盘近50个
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