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中小型酒店装修改造路在何方.doc
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1、中小型酒店装修改造路在何方?天禧舜和商务酒店装修改造案例连载(之二)兴一木本文探讨的中小型酒店是指建筑面积在五千至一万平米左右,二星或三星级、九十年代左右兴建,建筑功能结构大都不甚合理,客房、餐饮及其它辅助功能小而全的酒店。这种酒店目前在我国星罗棋布,数量众多。这些酒店建立之初因市场供不应求,效益颇佳。近年来因新建高星级酒店日众,装修档次高,竞争残酷,五星级卖四星级价,四星级卖三星级价,把这些中小型酒店挤的苟延残喘,纷纷想通过改造获得生机。但改造整体设计怎样准确把握市场定位?这就成为此类酒店投资业主和酒店老总们最为焦虑的关键问题。本报上期刊登了老厂房怎样变成新酒店的文章(见本报2005年3月2
2、3日第十二版),现就该案例的整体规划设计思路介绍出来,以助拓展大家思路。一、剑走偏锋,创造比较优势上文说到,济南市酒店林立,一年之内就垮掉几家三、四、五星级酒店,竞争之残酷可想而知。而天禧舜和商务酒店由老厂房改造而成,面积仅有5188平米,装修改造一次性投资1800万元,每年联营固定费用十年合计3300万元,每年不算运转费实际成本330万元,若每年挣300万纯利还赔30万元,这就不可能建成高星级酒店。即使建成,在这种竞争态势下若算上折旧也难免不赔钱,更不用说获得投资回报了。这么大的费用,这么小的面积,怎样在竞争如此激烈的市场环境下杀出一条血路?这就需要打破传统思维,运用毛主席集中优势兵力打歼灭
3、战的战略,剑走偏锋,创造比较优势。(一)总定位,总战略1、年营业收入确定为2600万2800万元。2、年实现投资回报600万700万元。3、装修改造费1800万元,三年摊销完成,从第四年起每年创净利600万元。(二)主营收入结构分析:1、餐饮:共760个餐位,年收入1460万元,年利润175万元。(1)零点餐厅150平米,60个餐位,提供早、中、晚及零点就餐。(2)临街楼一层外扩180平米,使用面积600平米,改造成巴西烤肉餐厅,180个餐位。(3)前楼顶加层出9间高档餐厅,100个餐位,专营海参砂锅居。2、客房111间,平均实际房价280元,开房率85%,年收入964万元。3、年运转费320
4、万元(包括扣除餐饮部人员工资的其他全部人员工资,水、电、气、动力消耗,客房用品等低值易耗摊销、广告营销费等。)每年净盈利餐饮利润175万+客房利润964万运转费320万联营固定费150万669万元。投资回报分析:装修改造费1800万元,三年左右即可全部收回。第四年起每年盈利600万元左右。(三)营销战术分析:1、餐饮弃面打点,创造特色餐饮酒店有特色才有生命力、竞争力。市场定位不是把自己定在几星级上,而是定在什么特色上。一谈餐饮定位,很多人就想到上什么菜系,川菜、鲁菜,还是粤菜,其实这是二十年前的老观念。竞争的关键是特色,特色的核心是品牌,品牌的保证是文化。面积有限,只能提升单产,种粮不如种花价
5、值高。海参营养价值丰富,尽人皆知,把它做深、做透、做出特色,几十个品种的海参宴就会将广大食客从泛泛的川菜、粤菜餐桌上拉过来。济南市600万人口,该酒店才9个包房,100个餐位,想吃海参宴的不一填就满?再说巴西烤肉,全国近年来上此项目的也不少,但大多是零点餐厅改做巴西烤肉,装修基本不动。从装修到装饰,从器皿到服装,从制作工艺到服务流程等等,根本做不出巴西文化风味来。因此,大多惨淡经营。舜和巴西烤肉连锁店是由我国著名酒店专业设计师王凡先生设计。福思特工厂生产的火烧板吊顶,隐喻烧烤文化,中央空调管道外露涂灰,与法国蓬皮杜艺术中心的处理手法有异曲同工之妙。欧式彩色陶艺立柱处理,淘汰了大理石墙砖包柱的工
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