房地产基本制度与政策.doc
《房地产基本制度与政策.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产基本制度与政策.doc(15页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产基本制度与政策诚挚感谢此次代表参考人员参加培训,并协助整理考试复习资料的东二区区助理吴淑英。一、 考试题型1、单选20题 (20分) 2、多选15题 (30分) 3、综合分析题2个大题(以不定向选择为主)15题 (30分)4、论述题1题(20分)二、各章重点(必须结合书本内容)必考题:房地产经纪行业存在的问题?p22第三节的第一段跟p29第五节的第二段,一起概括。P1房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中,房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。 房地产业与建筑业既有区别又有联系。
2、它们之间的主要区别是:建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质,属于第三产业。 房地产业关联度高、带动力强,是经济发展的基础性、先导性产业,是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。 我国现代房地产业跟城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革密切相关。P2房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业,房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业,房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。P3我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。房地产开发经营业是资金密度的行业。 从事物业管理活动需要树立服务意识;物业管理业是劳动密集
3、和知识密集的行业。 房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。房地产估价业是知识密集型行业。 房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主,房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中,房地产经纪业是房地产业的主体。P4广义的房地产法有关社会关系的法律、法规、法章。狭义的房地产法仅指城市房地产管理法。 房地产法律体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规,按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体。P5房地产法律体系:1、宪法 宪法具有最
4、高的法律效力。 2、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律 相关法律:中华人民共和国物权法合同法担保法等。这些法律效力仅次于宪法,是房地产法律体系中的最重要的法律规定。 3、国务院发布的房地产方面的行政法规 城市房地产开发经营管理条例、物业管理条例等,是我国房地产法律体系的重要组成部分。 4、地方性法规 在本行政区域内有效。 5、行政规章 城市商品房预售管理办法 6、最高人民法院的司法解释P6房地产交易 城市房地产管理法规定,房地产交易包括房地产转让,房地产抵押和房屋租赁P8房地产中介服务的概念:房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。P9房地产中介服务的主要特征:
5、1、人员特定 从事房地产中介服务的人员必须是具有特定资格的专业人员。 2、委托服务 房地产中介服务是受当事人委托进行的。 3、服务有偿 房地产中介服务是一种服务性的经营活动。P15房地产中介服务内容很广,主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪这三大类。P15房地产经纪又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。P17房地产中介服务人员承办业务的四不得: 1、中介服务人员不得以个人名义承揽业务,也不得以个人名义与委托人签订委托合同。 2、在承办业务时,中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时,中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。
6、委托人有权要求其回避。 3、对委托人提供的资料、文件,中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务,未经委托人同意不得转借相关资料、文件。 4、房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容,出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取,并给缴费人开发票。P18房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。P19房地产经纪人考试科目与内容为:房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识。P19房地产经纪人执业资格考试报名条件: 1、取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年;
7、 2、取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年; 3、取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年; 4、取得硕士学位,工作满2年,从事房地产经纪业务工作满1年; 5、取得博士学位,从事房地产经纪业务工作满1年。P20中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书全国范围有效。房地产经纪人协理资格考试报告条件,具有高中以上学历。中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书在所在行政区域内有效。P22房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务: 1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范; 2、不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务
8、; 3、接受职业继续教育,不断提高业务水平; 4、向委托人披露相关信息,充分保障委托人的权益,完成委托业务; 5、为委托人保守商业秘密。P22房地产经纪管理的主要措施 1、全面推行房地产经纪机构备案公示制度。 2、严格实施房地产经纪人员职业资格制度 3、规范房地产经纪行为 4、加强房地产经纪合同管理 5、建立商品房交易结算资金管理制度 6、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转 7、加强交易结算资金专用存款账户管理 8、建立健全办事公开制度 9、建立和完善信用公示制度 10、加强房地产经纪行业自律建设P30 2004年7月12日,经原建设部同意,民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地
9、产估价师与房地产经纪人学会。P32全面理解和正确认识中国现行土地基本制度,需要把握下列内容: 1、全部土地都为社会主义公有制。 2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。 3、土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式,该种所有制的土地被称为国家所有土地,简称国有土地。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 4、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式,该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地,简称集体土地。 5、城市市区的土地属于国家所有。 6、农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。 7、国家实行国有土地
10、有偿使用制度。 8、国家实行土地用途管制制度。 9、国家实行不动产登记制度。P34征收与征用的区别?土地管理法中的“征用”均改为“征收”。 征收即集体所有的土地变为国有土地。而征用土地只有土地使用权改变了,征用后,土地所有权仍然属于农民集体,使用结束后需要将土地还给农民集体。征收是国有土地唯一方式。P38征收集体土地补偿的范围和标准根据土地管理法的规定,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。1、土地补偿费 土地补偿费是征地费的主要部分。2、安置补助费 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。3、地上附着物和青苗的补偿费等费用 征收城市郊区
11、的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。4、临时用地补偿5、合理使用土地补偿费、安置补助费 土地补偿归农村集体组织所有。P43土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有建设用地使用权出让政策: 1、国有建设用地使用权出让方式 1994年7月颁布的城市房地产管理法则进一步规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的必须采取拍卖、招标方式;没有条件的,可采用双方协议的方式,但协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。2007年9月国土资源部对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定同时规定商业、旅游
12、、娱乐和商品住宅用地,必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。方式有招标方式、拍卖方式、挂牌方式、协议方式。 2、国有建设用地使用权出让年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下:1)、居住用地70年2)、工业用地50年3)、教育、科技、文化卫生、体育用地50年4)、商业、旅游、娱乐用地40年5)、综合或其他用地50年。3、国有建设用地使用权的收回4、国有建设用地使用权续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请,经批准续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,按规定支付地价款并更换
13、土地权属证书。5、国有建设用地使用权终止P45住宅建设用地使用权到期怎么办? 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。P46合同的履行 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行动,或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。P49土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在用
14、地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。P50划拨土地的管理有以下规定:1、划拨土地使用权可以转让2、划拨土地使用权可以出租3、划拨土地使用权可以抵押P54 2007年10月28日,十届全国人大常委会第三十次会议审议通过了城乡规划法,并自2008年1月1日起施行。1989年颁布的城市规划法同时废止。P55城市规划的基本内容:城市规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市总体规划的内容应当包括:城市、镇的发展布局,功能分区,用地布局,综合交通体系,禁止、限制和适宜建设的地域范围,各类专项规划等。城市总体规划的规
15、划期限一般为20年。P58城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书,对城市用地审批核发建设用地规划许可证,对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 建设项目选址意见书,以划拨方式提供国有土地使用权。P59建筑管理。主要是按照城市规划要求对各项建筑工程(包括各类建筑物,构筑物)的性质、规模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、间距、建筑密度、容积率、建筑色彩和风格等进行审查和规划控制。P65城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人,拆迁城市规划区内国有土地上的房屋及其属物,并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。P68
16、城市房屋拆迁补偿与安置一、补偿对象:为保证被拆除房屋的所有人的合法权益,拆迁人应当对被拆除房屋所有人即被拆迁人给予补偿。 二、补偿方法:房屋拆迁补偿有两种方式,即货币补偿和房屋产权调换。 三、补偿标准:采取的办法是根据被拆迁房屋的区位,用途、建筑面积 因素,用房地产市场评估的办法确定。P70 产权不明确房屋的补偿、安置:产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。由于房屋产权的不确定性,补偿安置的主体也就不能确定。但是,拆迁实施中不能因为其主体不明确,就降低或不对此类房屋进行补偿。拆迁条例规定:“由拆迁人提出补偿方案,报房屋拆迁管理部
17、门审核同意后实施拆迁。”产权不明确的房屋在被拆除前,拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。P71临时建筑的补偿及违法建筑:临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施,临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑在拆迁时,依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑,是合法建筑。拆除未到期的临时建筑,会给临时建筑所有人带来一定的经济损失,因此,也应当按残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 在拆迁过程中,拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑,不予补偿;对影响城市规划,但可采取改正措施的违法建筑,所有人依法履行相关义务后,按合法建筑给予补偿。P79房屋建筑工
18、程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。P79房屋建筑工程的最低保修期限为: 1、地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限; 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年; 3、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期; 4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年; 5、装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。P93对质量不合格的房地产开发项目的处理方式:商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确
19、属主体结构质量不合格的,购买人有权退房,给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。 应当注意的问题:1、只要在合理的使用年限内,只要属于主体结构的问题,都可以申请质量部门认定,房屋主体结构不合格的,均可申请退房。2、必须向工程质量监督部门申请重新核验,以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站,其他单位的核验结果不能作为退房的依据。3、是对给购房人造成损失应当有合理的界定,只应包含直接损失,不应含精神损失等间接性损失。 对于经工程质量监督部门核验,确属房屋主体结构质量不合格的,消费者有
20、权要求退房,终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法,如双方协商换房等,选择退房还是换房,权力在消费者。这样规定目的也是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。P93房地产开发企业应当在商品住房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书P94住宅质量保证书保修项目和保修期:在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失,房地产开发企业不承担责任。1、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;2、 屋面防水3年(竣工多年后房屋出的,房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的,适用此款);3、 墙面
21、、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;4、 墙面、顶棚抹灰层脱落1年;5、 地面空鼓开裂、大面积起砂1年;6、 门窗翘裂、五金件损坏1年;7、 管道堵塞2个月;8、 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;9、 卫生洁具1年;10、灯具、电器开关6个月其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。保修期自商品住宅交付之日起计算。P98房地产广告应当遵守的原则及要求:房地产广告必须真实、合法、科学、准确,符合社会主义精神文明建设要求,不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目,不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 基本 制度 政策
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【胜****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【胜****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。