第二章-第一节市场主体登记的原则PPT课件.pptx
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1、姓姓 名名联系方系方式式廖姣18202805936第二章第二章市市场主体登主体登记基本制度基本制度1-工商工商登登记的法律意的法律意义:1、赋予公司及非公司企业市场准入资格和市场主体身份;2、依法确认公司及非公司企业的基本构成条件和成分;3、确认企业的法定权利和义务;4、便于监督企业的经营活动,保障市场经济秩序。2-第一第一节:市:市场主体登主体登记的原的原则3-1234合法原则公开原则公平原则效率原则5便民原则6信赖保护原则4-一一合法原则合法原则是法治原则和法治规律在市场主体登记上的具体表现5-一一合法原则中华人民共和国公司法公司法中华人民共和国农民民专业合作社法合作社法中华人民共和国合伙
2、企合伙企业法法中华人民共和国个人独个人独资企企业法法中华人民共和国公司登公司登记管理条例管理条例中华人民共和国合伙企业登记管理办法农民专业合作社登记管理条例无照经营查处取缔办法中华人民共和国企业法人登记管理条例中华人民共和国私营企业暂行条例个体工商户条例(2011年11月1日实施)城乡个体工商户管理暂行条例(2011年11月1日废止)新疆维吾尔自治区发展个体私营经济条例中华人民共和国私营企业暂行条例施行办法企企业名称登名称登记管理管理规定定6-浅浅谈一房二一房二卖7-房屋作为我们安居乐业的地方,而一房二卖现象却经常发生,这不仅违背了诚实信用原则,更是违犯了法律条文,损害了人们的合法权益8-概概
3、念念一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。9-一房二一房二卖成因成因1.商品房的特殊性质 我国对商品房销售一直实行预售制度,也就是说商品房预售合同订立时,买卖的房屋尚在建设之中,房屋的所有权还没有经登记设立。由于交易时间过长,有的购房者从交定金到收房往往会经历一至二年的时间,在此期间,难免发生开发商将房产抵押给银行或转卖给他人的情况,由此导致一房二卖的纠纷。10-2.开发商为了获得最大利润 近两年,房价一路攀升,少数开发商利用商品房预售合同备案登记的时间差进行一房二卖、一房多卖,套取银行贷款和购房者的房款。目前我国对一房二卖的处
4、罚力度尚小,通常情况下由开发商赔偿购房者双倍定金,而有时候消费者连双倍定金赔偿也得不到,这就形成了开发商由于欺诈成本低而欺诈收益高的情况,也使一房二卖甚至一房多卖难以遏制。11-3.消费者的盲目跟风 受房价上涨、外销房比例攀升等原因的影响,导致消费者盲目跟风,一些楼盘尚在拆迁、挖地基,售楼部都还未修,消费者就找到开发商要求选户型、交定金,消费者往往认为,自己交了定金,房子就已“一锤定音”,对楼盘的进度、销售状况等不再关心,这无疑为开发商一房二卖提供了可乘之机。12-防防范范措措施施1.1.购房房者者要要确确保保业主主已已经签收收定定金金 2.2.购房房者者要要调查所所购房房屋屋产权,提提存存房
5、房屋屋产权 证3.3.购房房者者还需需要要注注意意,在在交交易易中中心心登登记后后再再向向业主主支支付付首首付付款款 13-购房者要确保房者要确保业主已主已经签收定金收定金 在房屋中介处相中了房屋后,购房者会被要求签订一份定金合同,并收取定金,以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些中介公司,为将房源迅速脱手,与多位购房者签订定金合同,导致“一房二卖”的情况发生。一般情况下,买卖双方在正式签约前不会见面,定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取定金。但是,购房者可以要求中介公司出示收据,确认业主已签收定金。14-购房者要房者要调查所所购房屋房屋产权,提存房,提存房屋屋产权证 业主为
6、了能将房子售出高价,往往会委托多家中介公司出售房屋,引起“一房二卖”的情况发生。为了避免这种情况的发生,可以采取两种办法加以防范:一是进行产权调查。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后,若未办理过户手续,房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后,会误认为产权仍为该业主所有,为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出,以避免这一现象发生。15-在交易中心登在交易中心登记后再向后再向业主支付首付主支付首付款款 购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款,可以避免某些人将房屋“一房二卖”后,诈骗购房者的购房款。16-
7、预告登告登记制度制度物权法第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力 17-网上网上备案案网上合同备案系统对抵押、查封的房屋,有自动排斥功能,一旦发现该房屋有问题,便立刻拒绝备案。该系统设有密码保护,在网上备案时,系统自动提示购房人输入密码,日后,没有购房人的密码,便无法进行合同变更和撤销,确保了购房的安全性。18-不不同同情情况况不不同同的的处理理 1.出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形2.出卖
8、人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同 3.两次买卖均未完成过户登记的处理 19-出出卖人先后与两个不同的人先后与两个不同的买受人受人订立合同,立合同,对后后买受人履行了合同受人履行了合同义务,办理了房理了房产过户登登记手手续两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。此时,
9、合同上的债务转化为损害赔偿的债务。20-出出卖人将房屋售与前人将房屋售与前买受人并受人并办理了理了产权过户登登记之后,之后,又与后又与后买受人成立就同一房屋受人成立就同一房屋为标的物的的物的买卖合同合同 此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。合同法第一百三十二条第一款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度,合同法第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”21-两次两次买卖均未完成均未完成过户
10、登登记房屋所有权仍为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。22-法律后果法律后果应依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 23-一房二一房二卖的其他法律思考的其他法律思考一房二卖的表现-合同纠纷
11、(合同成立与合同效力的区别)一房二卖与商品房重复销售的区别24-一一合法原则企企业法人法定代表人登法人法定代表人登记管理管理规定定企业国有资产监督管理暂行条例城乡个体工商户管理暂行条例实施细则中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则个人独资企业登记管理办法企企业登登记程序程序规定定企业名称登记管理实施办法企业经营范围登记管理规定个体工商户登记程序规定公司注册资本登记管理规定企企业年度年度检验办法法工商行政管理机关股权出质登记办法个体工商户验照办法个体工商户名称登记管理办法股权出资登记管理办法25-二二公开原则 u市场主体登记的依据u市场主体登记的实施过程和结果26-三三公平原则u登记事项设定
12、上的公平u登记实施上的公平27-四四效率原则u工商行政管理机关在有限的时间内,对是否受理、是否给予登记作出准确的判断。u申请人对向工商行政管理机关提供的材料负责u尽量减少登记前置审批程序和前置行政许可事项u合理划分和调整执行市场准入制度的部门的职责,简化程序,减少环节,加强和改善管理,提高效能,强化服务u优化工作流程u遵守工作时间u利用现代化的网络环境 28-五五便民原则便民原则效率原则“为人民服务”29-第二第二节:市:市场主体登主体登记的管的管辖30-1234一般管辖授权管辖委托管辖指定管辖31-一一一般管辖1、国家局登、国家局登记:国务院授权投资的公司;外商投资企业;全国性企业2、省、省
13、级工商局工商局:省级政府批准设立或授权投资的公司;省级企业。3、市、市县工商局工商局32-一一一般管辖企业登记管辖(P107)农民专业合作社的登记管辖(P132)个体工商户的登记管辖(P136)33-一一一般管辖公司登记管辖(P107)非公司企业法人的登记管辖(P116)合伙企业的登记管辖(P124)个人独资企业的登记管辖(P129)34-企业全民所有制企业集体所有制企业私营企业联营企业股份制企业外商投资企业企业公司合伙企业个人独资企业有限公司股份公司国有一般发起设立募集设立一人普通合伙企业有限合伙企业个体工商户农民专业合作社35-2.企企业组织形形态选择36-个人独个人独资企企业 个人独个人
14、独资企企业,是指依照本法在中国境内,是指依照本法在中国境内设立,由立,由一个自然人一个自然人投投资,财产为投投资人人个人所有个人所有,投,投资人以其个人人以其个人财产对企企业债务承担承担无限无限责任任的的经营实体。体。其设立条件为:(一)投资人为一个自然人;(二)有合法的企业名称;(三)有投资人申报的出资;(四)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件;(五)有必要的从业人员。国家工商行政管理国家工商行政管理总局令第局令第63号号2014-04-01 权利利:投资人对本企业的财产依法享有所有权,其有关权利可以依法进行转让或继承。责任任:投资人对企业债务承担无限责任。有投资人申报的出资,但没有没
15、有“最低限最低限额”的要求。不得不得设立个人独立个人独资企企业投投资人的条件人的条件:现行法律、行政法规所禁止从事营利性活动的人包括:(1)法官(2)检察官(3)人民警察(4)国家公务员。优势:创办便利、经营灵活、决策快速劣劣势:承继的连续性、难以获得外界投资37-合伙企合伙企业中华人民共和国合伙企业法中华人民共和国主席令,第五十五号合伙企合伙企业,是指自然人、法人和其他,是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内依照本法在中国境内设立的普立的普通合伙企通合伙企业(普通合伙人,承担无限(普通合伙人,承担无限连带责任)和有限合伙企任)和有限合伙企业(普通(普通合伙人和有限合伙人合伙人和有限合伙
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