房地产二手买卖交易前的准备工作PPT课件.ppt
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1、 签约前审查要点 21世纪不动产福州区域签约部 2011年8月新编1-签约前沟通的意义v 房产买卖自客户或房源委托日起至成功签约日止,都在进行着签约前沟通。v 本课件根据实时的交易及贷款政策,对买卖双方的成交、交易、及后期手续办理等进行详细的讲解,对如何促成成交、及避免纠纷起到指导的作用。2-签约前沟通要点v一、身份证件的审核及委托公证办理v二、限购应准备材料v三、贷款政策及限贷应准备材料v四、产权资料审核v五、税费计算v六、土地证办理v七、成交的其它细节3-一、身份证件的审核及委托公证4-身份证件的审核要点1、买、卖双方身份证件种类2、卖方身份证件号码不一致3、公证委托4、委托书范本5-1、
2、买、卖双方身份证件种类 身份证件种类:居民身份证、护照、台胞证(香港、澳门身份证)、军官证、士官证、士兵证等均为有效的身份证明。驾驶证也可以做为签约的有效证件之一。验证身份证明的目的:证明签署合同时是由买、卖双方本人签,以确保合同的有效性。6-2、卖方身份证件号码不一致v1、在福州市公证处办理翻译公证、声明公证(购买座落、两个号码为同一个人,需旧身份证复印件,声明均合法有效)2、原来户口本带上(或由派出所开具的某年某月某日,迁往何处的证明),留有直系亲属在里面的,则直系亲属出面证明。v3、护照号码不一致,有的新的护照后有体现旧护照号。若未体现的,只能通过办理委托公证,并把旧护照号藏到公证书里。
3、v4、卖方购房时为国内身份证现为国外护照的,需由公安出入境管理中心开具为同一人的证明7-3、公证委托v公证委托机构 国内的必须通过县级以上公证处办理,港澳居民需由律师楼办理,台湾公民需由当地法院办理,境外公民需通过中国驻外大使馆办理。v公证委托所需要的材料 出售:夫妻双方同时到场,出具产权证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证(外地户口在福州办理公证的,其结婚证需司法鉴定)。购买:拟购买房产的权属材料复印件、身份证明 注:无产权证的,国外不能办理公证8-4、委 托 书v公证委托书范本(专业)注意:地址不能有错漏税,及委托事项要完整。受托人无转委托权。委托期限至上述事宜办妥之日止。v手写委托书范本委
4、托人:性别:出生年月 年 月 日 身份证号码:现住址:受托人:性别:出生年月 年 月 日 身份证号码:现住址:坐落于福州市 区 单元的房产(详见房屋所有权证证号:号,系本人产业。因本人事务繁忙,特委托 代为办理如下事项:1、代为办理上述房产的出售及签署买卖合同。受托人在办理上述委托事项过程中所依法签署的一切有关法律文件,本人均予以承认。委托人:年 月 日 9-二、限 购 限 贷 及 应 准 备 材 料10-限购限贷及应准备材料的要点v1、买方应符合的条件v2、调首次购房证明需提供材料v3、非首购交易收件需提供材料v4、特殊人群需提供材料11-1、买方应符合的条件vA、福州户口(含八县),可新购
5、一套房,但以家庭为单位总额不得超过两套vB、外地户口,持社保证达一年以上(以社保局打印详单为准),可新购一套房,但以家庭为单位总额不得超过壹套vC、外籍人士,劳动保障局开具的工作满6个月的工作证明,可购买一套房产12-2、调首次购房证明需提供材料v1、在挂牌网签后,即可带上夫妻双方身份证、户口本、结婚证或离婚证及未再婚证明、喪偶证明及未再婚证明即调首购证明,需三个工作日。v2、交易时,另需提供身份证、户口本、社保明细、缴税明细,但不需要结婚证13-3、非首购交易收件需提供材料v交易过户需要本人到场,同时提供夫妻双方的材料原件:v1、夫妻双方身份证v2、夫妻双方户口本v3、结婚证v4、外地户口需
6、提供社保12个月以上明细或个人名下税单明细,外籍人士需提供劳动保障局开具的6个月以上的工作证明。v5、外地户口,配偶若不符合购买条件的(即无12个月社保或税单),则不能一起上产权。14-4、特殊人群需提供材料v1、离异的人群,需提供离婚证及民政局(街道)开具的离婚未再婚证明v2、丧偶的人群,需提供配偶死亡证明(火化证明或户口本上有体现)及民政局开具的丧偶未再婚证明。v3、未达到结婚年龄的人士的成年人,调首购或过户时均只出具户口本即可v4、产权做未成年人名字,则需夫妻双方均达到购房条件。v5、军官及士兵,需由驻地提供单位驻地证明,证明其在福州驻地。若结婚证上需体现军官证号码与现号码不一致,可由部
7、队开证明。后期的结婚证将用身份证办理,若以身份证办理的结婚证,也需部队开具证明身份证与军官证为同一人。15-三、贷款及限贷、准备材料16-贷款及限贷、准备材料要点v1、买方购房款及贷款资料的准备v2、贷贷 款款 限限 制制v3、贷款人符合贷款条件v4、贷款成数及利率v5、公积金贷款v6、公积金提取17-1、买方购房款及贷款资料的准备v购房定金是否已经支取或存入有银联标识的银行卡中v首付款是否足够 1、评估税后价是多少,是否能达到贷款要求,评估需注意不避税的,不要评估成高档住宅(税点为:高档住宅0.917,普通住宅0.933)。2、资信是否良好 3、夫妻双方名下原购及贷款住宅情况,现住宅情况是否
8、符合购买标准v贷款资料的准备 1、夫妻双方身份证 2、户口本 3、结婚证 4、收入证明(需与社保单位一致)5、社保证明 6、交易中心出具的住房套数证明,抵押人面签,由银行统一查档。18-2、贷贷 款款 限限 制制v在外地有在外地有贷过贷过款的,也将款的,也将计计入征信系入征信系统统vA、除五区八县以外的人员,都视为外地人口vB、外地人申请贷款需提供一年期以上公司参加社保证明或缴税证明,否则不能予以贷款19-3、贷款人符合贷款条件v1、以家庭为单位,包括夫妻双方及未成年子女。v2、现所有银行即认房又认贷,即认定首套住宅需具备两项条件:vA、夫妻二人在征信系统无贷款记录,vB、在房地产交易中心中住
9、房调查表中显示名下无房。否则无论原购房产是否已出售,均视为第二套贷款。v3、店面不计入购房套数。v4、大部分银行需回原户籍地开无房证明(少部分不需要)v5、未成年人不得加入产权证。年满18周岁的公民,无收入的,可由父母亲提供共同还款证明,可申请贷款,可做为产权人。v6、正常时期,大多数银行均可以转账赁证+卖方收条做首付证明,但贷款额度紧张的时期除外。20-4、贷款成数及利率v一、首次一、首次购购房房v1、无、无论论是普通住宅或高档住宅:是普通住宅或高档住宅:vA、贷款首付款比例不得低于30%,贷款利率不得低于1.1倍(一般为1.1-1.2倍之间)v二、二次二、二次购购房房vA、贷款首付款比例不
10、得低于60%vB、贷款利率不得低于基准利率的1.2倍(一般为1.2-1.3倍之间)v三、第三次三、第三次购购房房vA、第三套以上住房停止贷款v四、商住楼 按五成贷款,但需符合贷款条件(即本地户口或12个月以上社保或税单)商住楼一般性质定义为住宅,出新证时将更改为住宅(特别是早期的商住楼,以土地性质定义成商住楼的,都将改为住宅。但大利嘉城、居住主题除外,其为非住宅),商住楼可以申请贷款,可以落户。v五、商业银行基本可以避税,但恒升、兴业除外。21-5、公积金贷款vA、纯公积金贷款,购房套数的认定,以购房所在地房地产交易部门出具家庭已购房产套数证明为准(认房不认贷,不查征信系统)。vB、原公积金贷
11、款若已经结清并出售的,再次使用公积金贷款仍可按照首套的标准申请贷款,即按3成首付,基准利率。第二套贷款首付不得低于50%,利率上浮10%vC、公积金及商业组合贷跟随商业贷款政策认定房贷套数。22-5、公积金贷款v房改房、集资房需产权人夫妻双方到公积金中心签字 v房改房、集资房、拆迁房需提供双证。v贷款年限+房年龄小于等于30年v在购买首套住房时,可以申请最高额度60万元的住房公积金个人购房贷款;单方缴存住房公积金的职工,在购买首套住房时可申请最高45万元的贷款。但购买第二套改善性住房的双职工贷款最高额度仍保持45万元不变,单职工贷款最高额度保持35万元不变。v省直杂物间可参与贷款,市直不可以贷
12、款,但车位均不可以参与贷款。23-5、公积金贷款v贷款人,贷款年限内:男性不得超过65周岁,女性不得超过60周岁。但产权人可以加入老年人名字。v别墅、闽候的房产不能申请福建省、福州市直公积金贷款。24-6、公积金提取v申请表,经单位盖章后,持房产证、契税完税凭证、身份证的原件和复印件,以及住房公积金存折到中心办理。v有按揭贷款的,除一次性提前结清贷款本息外,每年可提取一次,最高额不得超过前12个月的贷款月供之和。v购房后1年内提取住房公积金有效,超出无效v公积金首次提取金额一次必付款的不得超过购房申报价,按揭贷款的,不得超过首付款金额25-四、产权 资 料 的 审 核26-产权资料审核要点v1
13、、房屋权属的种类v2、交易需提供的特殊材料v3、产权来源方式及时间v4、非直系亲属赠予v5、房屋原值v6、产权证的建筑面积v7、房屋的结构用途v8、房屋的抵押状况v9、解押方式及收费v10、产权证的发证机关及工作日v11、各类房产办理一手产权证材料27-1、权属资料的种类产权证、土地证、商品房买卖合同(预告登记证明)、拆迁协议书、购房发票等等 28-2、权属来源交易需提供材料v房改房、集资房需夫妻双方共同到交易中心办理过户手续v集资房、经适房,需提供双证才可以办理过户29-3、产权证权利来源方式及时间v该信息将影响房产的交易税种及税费计算。一、如何识别来源时间及方式:A、旧证:产权证附件栏:于
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